（2015）苏中民终字第03220号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-08
案件名称
昆山精密模具标准件有限公司与昆山瑞萨商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山瑞萨商贸有限公司,昆山精密模具标准件有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03220号上诉人（原审被告）昆山瑞萨商贸有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北柏庐北路149号。法定代表人黄会，该公司总经理。委托代理人李月芬，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山精密模具标准件有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路756号。法定代表人王茵，该公司执行董事。委托代理人陈胜善。委托代理人邬庭松，江苏海联海律师事务所律师。上诉人昆山瑞萨商贸有限公司（以下简称瑞萨公司）与被上诉人昆山精密模具标准件有限公司（以下简称精密模具公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：精密模具公司系昆山市玉山镇昆太路756号涉案空地登记使用权人，房屋所有权证号为昆房字第××号。2012年4月1日，瑞萨公司与精密模具公司签订《空地租赁合同》，编号为61号，约定：精密模具公司将昆太路756号厂区西北侧空地出租给瑞萨公司；租赁面积为210平方米；业务为仓库；租赁期限为从2012年1月1日至2012年12月31日，期满后优先租赁；年租金20160元；每半年交付一次租金，下次于每半年期满前一个月交付。合同到期后，双方未再续签《空地租赁合同》，但仍按照原合同履行。瑞萨公司支付租金至2013年6月30日。2013年12月11日，精密模具公司向瑞萨公司邮寄函件一份，明确通知瑞萨公司不再续签合同，截止2013年12月10日欠付租金10080元、物业费2772元，应于十日内进行缴纳，并要求瑞萨公司在2014年1月15日搬离现场。该函于2013年12月20日送达。2014年3月7日，精密模具公司再次向瑞萨公司邮寄函件一份，明确通知瑞萨公司于收到函件后三日内支付租金、物业管理费及逾期租赁损失合计13440元（暂计至2014年2月），另要求于三日内搬离所租赁的厂房并办理终止手续。该函已于2014年3月7日交邮，后被拒收。以上事实，由精密模具公司提交的国有土地使用证、空地租赁合同、函件及送达凭证、一审庭审笔录予以证实。原审原告精密模具公司的诉讼请求为：瑞萨公司支付61号合同下的租金9555元（从2013年6月30日计算至2013年12月20日，总计173天）；支付空地使用费暂计21209元，参照年租金20160元计算，从2013年12月21日暂计算至起诉之日，要求以实际搬离之日为准；迁出61号合同标的物；诉讼费用由瑞萨公司承担。原审法院认为：双方当事人之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。双方之间的61号租赁合同于2012年12月21日到期，之后双方未续签租赁合同，但瑞萨公司在到期后仍继续使用合同项下空地，精密模具公司亦收取了2013年6月30日前的租金，故原租赁合同转为不定期租赁，双方均应继续参照原合同约定行使权利、履行义务。2013年12月11日，精密模具公司书面通知瑞萨公司解除租赁合同，并催缴租金、物业管理费，限期搬离。瑞萨公司收到精密模具公司解除合同通知后，既未在合理期间内交纳应交租金，也未在三个月内提出对合同解除的异议，故精密模具公司该份合同解除通知已生效，61号租赁合同因精密模具公司的主张而解除。根据该函限期搬离时间，原审法院认定61号《空地租赁合同》于2014年1月15日解除。合同终止后，瑞萨公司理应将所承租的空地交还给精密模具公司，故原审法院对精密模具公司要求瑞萨公司立即搬离61号租赁合同项下空地的诉请予以支持。精密模具公司主张的租金及使用费应按照租赁合同约定标准从逾期之日开始计算，从2013年7月1日开始按照20160元／365天计算至实际搬离之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、昆山瑞萨商贸有限公司于判决生效后十日内搬离所承租的昆山精密模具标准件有限公司位于江苏省昆太路756号厂区。二、昆山瑞萨商贸有限公司于判决生效后十日内支付昆山精密模具标准件有限公司租金及使用费（从2013年7月1日开始按照55.23元／天计算至实际搬离之日）。案件受理费936元，减半收取468元，由昆山瑞萨商贸有限公司负担，由昆山瑞萨商贸有限公司在履行判决时一并支付给昆山精密模具标准件有限公司。上诉人瑞萨公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审依据精密模具公司发函因未缴纳租金要求终止合同的函件确认合同解除时间没有事实依据。从一审的庭审中可以看出：1、本案所涉的空地于2009年就租赁给案外人昆山日盛电子有限公司（以下简称日盛公司），日盛公司搭建厂房用于生产经营，2011年双方在经过精密模具公司的同意后签订了买卖协议，日盛公司将其在空地上搭建的厂房转让给瑞萨公司，相关权利义务一并转让，同时瑞萨公司与精密模具公司签订了空地租赁合同，精密模具公司清楚整个过程。2、精密模具公司在昆太路756号厂房空地的租赁事务均交给其管理人员林伟明负责。本案中，瑞萨公司一致主张交租金，精密模具公司一边要求暂缓，一边却起诉支付租金，有违诚实信用原则。3、一审认定瑞萨公司收到精密模具公司的函件以及拒收函件没有事实依据。函件邮寄的地址是昆太路756号，按照快递的操作是送达门卫处，但是如果门卫没有转交的话，瑞萨公司就无法在合理的时间内提出异议。4、一审中已经确认了精密模具公司存在拒收租金的事实。瑞萨公司仍然希望继续履行合同，没有拒付租金的理由。5、一审中，瑞萨公司提出案涉租赁物已经列入拆迁范围，精密模具公司已经与拆迁公司签订拆迁协议并对拆迁物进行了评估，包括瑞萨公司的厂房。综上，在瑞萨公司已经举证能够合理推定精密模具公司拒收租金的情况下，应当由精密模具公司举证证明其向瑞萨公司收取租金瑞萨公司拒付，否则其提出的瑞萨公司拒付租金的理由不应采信。二、一审中瑞萨公司提交的房屋买卖合同及装修合同因瑞萨公司管理人员在派出所接受调查无法与外界联系的突发原因无法当庭提供原件，一审直接不予认可欠妥。三、一审判决瑞萨公司搬离严重损害了瑞萨公司的合法权益。1、昆太路756号已经列入拆迁范围。2、瑞萨公司的厂房为自建房，在拆迁评估报告中有相应的价值，所有权应属瑞萨公司。四、精密模具公司无权解除合同，也无权收取租金，因为根据精密模具公司与案外人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创拆迁公司）签订的企业动迁协议书，该协议中约定在同创公司支付部分拆迁款后精密模具公司就丧失了对拆迁物的相应权利，包括收取租金等权利。一审判决同样严重损害了同创公司的权利。综上，一审认定事实不清，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回精密模具公司的诉讼请求，诉讼费用由精密模具公司承担。被上诉人精密模具公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、本案是一个不定期租赁合同，精密模具公司随时有权通知解除合同，与瑞萨公司租金是否缴纳、缴足本身不具有任何关联。2、瑞萨公司认为函件没有收到，精密模具公司认为原审判决的理由非常正确，因为第二次的函件瑞萨公司是拒收的，而门卫是没有权利拒收的，这可以证明瑞萨公司是知道这份函件的。3、拆迁跟本案没有关联，到目前为止案涉厂房、土地都没有进行拆迁和过户，截至目前，精密模具公司仍然是租赁房屋的所有权人，因此精密模具公司有权行使基于所有权下的所有权利。瑞萨公司如果认为存在利益受损可以和其他承租人一样另案起诉，但不应在本案中一并处理。4、瑞萨公司认为租赁房屋所有权归其所有没有任何证据可以证明。从目前提供的合同复印件来看，所谓的房屋也并不是瑞萨公司购买的。二审经审理查明，瑞萨公司与精密模具公司的《空地租赁合同》系2011年12月26日签订。二审另查明，精密模具公司邮寄函件的凭证上留有瑞萨公司法定代表人黄会的姓名及联系电话。二审中，瑞萨公司向本院提供以下证据：1、精密模具公司与同创拆迁公司签订的企业动迁协议书复印件；2、精密模具公司内部对于拆迁准备的签报资料原件；3、昆山市人民政府城市房屋拆迁管理办公室出具给精密模具公司的拆迁通知书复印件；4、昆山市人民政府办公室办文单复印件；5、评估报告复印件；证据1-5用以证明昆太路756号已经列入拆迁范围，同时也进行了评估，瑞萨公司所有的厂房也在该评估报告评估范围内，相应的补偿应当属于瑞萨公司。6、房屋买卖合同原件，一审中已提交复印件，因故未能提交原件，证明日盛公司已经将厂房卖给瑞萨公司，相应权益由瑞萨公司享有。7、收据原件，证明厂区物业的杨俊奇有收房租的权利，也有收房租的行为，是精密模具公司拒收房租，并非瑞萨公司不愿意缴纳房租。对上述证据，精密模具公司质证认为：1、企业拆迁协议书无原件，真实性不予认可；2、签报无公司盖章，真实性也无法核实，不予认可；3、拆迁通知书无原件不予认可；4、办文单无原件不予认可；5、评估报告无原件不予认可，从内容看也没有涉及瑞萨公司的信息；6、房屋买卖合同的真实性不能确认，上面并无瑞萨公司的签章，而是其法定代表人黄会的签章，即使该合同是真的也与本案无关；此外该证据在一审中已经给瑞萨公司充分时间提交原件，瑞萨公司逾期未能提交，应当承担不利后果，这份证据不应作为二审新证据；7、对于收据中的收据存根，因为有我公司的财务章，真实性予以认可，另外两张收据无法确认真实性，此外，是否拒收租金不是本案争议焦点，双方当事人之间是不定期租赁，我公司没有必要拒收租金。以上事实，有精密模具公司一审中提供的《空地租赁合同》、邮寄凭证以及二审调查笔录予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案所涉租赁物为昆太路756号厂区内的空地，瑞萨公司与精密模具公司签订的租赁合同至2012年12月31日到期，之后双方未再续签，但瑞萨公司交纳租金至2013年6月30日，并继续占有使用租赁空地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百三十二条之规定，双方之间形成不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，精密模具公司已经于2013年12月11日向瑞萨公司邮寄函件，告知不再续签并要求瑞萨公司于2014年1月15日搬离，函件邮寄至租赁物所在地昆太路756号，邮寄凭证上留有瑞萨公司法定代表人黄会的姓名及联系电话，该函件已被签收。综上，精密模具公司已经尽到了解除合同的通知义务，原审法院认定双方之间的不定期租赁合同于2014年1月15日解除并无不当。租赁合同解除后，承租人瑞萨公司应当搬离并返还租赁空地，支付欠付租金以及合同解除后仍占有使用空地产生的占有使用费。对于瑞萨公司认为租赁空地上的房屋系原承租人日盛公司建造后转让给瑞萨公司，目前已被纳入拆迁评估，相应价值应由瑞萨公司享有的主张，本院认为上述主张属于拆迁补偿分配问题，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，不属于本案审理范围，瑞萨公司可以另行主张。关于瑞萨公司认为精密模具公司已经丧失租赁空地相应权属，无权解除合同、收取租金的主张，首先，瑞萨公司提供的企业动迁协议书系复印件，精密模具公司不认可协议书的真实性。其次，根据瑞萨公司提供的企业动迁协议书中的约定，自精密模具公司将拆迁范围内资产的房产证、土地证交付同创拆迁公司之后，相应权属不再属于精密模具公司，目前案涉租赁空地仍由精密模具公司控制，未交付同创拆迁公司，一审中精密模具公司也提供了案涉租赁空地的土地使用权证书，瑞萨公司并无证据证明精密模具公司已经将产证交付同创拆迁公司。所以，对瑞萨公司上述主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费936元，由上诉人昆山瑞萨商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年九月十四日书 记 员 张维雯 微信公众号“”