（2015）一中民终字第4842号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-12
案件名称
李俊英与北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李俊英,北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第4842号上诉人（原审原告）李俊英，女，1948年9月11日出生。委托代理人邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室，住所地北京市海淀区温泉路1号。法定代表人吴计亮，主任。委托代理人刘静，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人赵戍，1981年2月4日出生，北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室科员。上诉人李俊英因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第7973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俊英之委托代理人邬宏威、被上诉人北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室（以下简称海淀区北部办）之委托代理人刘静、赵戍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李俊英在原审法院起诉称：2005年李俊英位于杨家庄的宅基地被北京市人民政府征收，文件批号为：京政地【2005】征地批复100号（见证据，征地批复）。依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，应当按照征地拆迁对李俊英进行补偿安置。因此，海淀区北部办对李俊英的房屋进行拆迁，并承诺给李俊英进行商品房安置。之后，李俊英入住海淀区北部办提供的温泉人家安置房内。然而，八年过去了，海淀区北部办依然没有办理商品房相关手续。为了解办理商品房的进度，经向海淀区北部办发出政府信息公开申请，要求提供办理商品房的实施方案、领导小组人员名单。海淀区北部办答复称，该信息不存在。另外，经向土地、规划、住建委等部门申请公开，办理商品房所需要的《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建筑工程规划许可证》等文件，知上述信息不存在。综上所述，海淀区北部办拒不履行协议约定的义务，拒不为李俊英办理商品房相关手续，其行为明显违法。基于此，特依法提起诉讼，以保护李俊英的合法权益。依法判令海淀区北部办继续履行与李俊英签订的购房协议,协助李俊英办理北京市海淀区301号房屋的商品房产权登记手续;诉讼费由海淀区北部办承担。海淀区北部办在原审法院答辩称：一、2008年开始海淀区北部办便依据政府的意见调整政府资源，杨家庄村拆迁后续工作已经移交给北京威凯建设有限公司（以下简称威凯公司），但海淀区北部办仍积极努力推进回迁房产权办理进程，虽然变更了主体，但海淀区北部办仍积极配合威凯公司办理相关手续。经过努力已经办理了部分的手续，已经取得了关于同意杨家庄农民回迁房项目补办核准手续的批复、北京市规划委员会规划意见书（选址）、建设用地规划许可证、北京市人民政府关于海淀区二○○九年度批次建设用地的批复、建设用地批准书。其他的相关手续仍在积极办理进程中。二、海淀区温泉镇杨家庄农民回迁房产权证手续属于历史遗留问题，房产权证的办理不仅应符合相关法规及政策，而且需要市国土局、市规划委、市发展改革委、市建委等多部门协同配合。杨家庄村安置房位于海淀区温泉镇温泉人家，由于历史原因，拆迁当时并不具备办理产权证的条件，北京市政府会议对此进行了研究，第二条规定关于加快办理杨家庄房屋产权证，国土局牵头办理，鉴于该项目已经建成多年，且已经入住，属于历史遗留问题，重新办理前期手续有一定困难，由市规划委进行审批，市国土局供地，市发改委对原立项进行确认，市建委等其他部门按照各自的职责加快办理该项目手续。同时对项目的设计施工等环节启动复查等程序，确保安全，海淀区政府负责报送相关材料，并做好征地工作。故回迁房产权证的办理不仅应符合上述政策，还需要多部门协同配合。三、基于回迁安置而签署的购房协议，不同于普通的商品房买卖，应在相关政策的情况下履行约定，且该产权办理属于附条件办理。北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地，涉及农村拆迁需要建设安置房供用办法的初步意见、京国土市【2007】774号文件规定基于特殊性，农民愿望等，应本着三定三限三结合的原则开发建设，双方在协议第九条明确约定在为乙方办理房屋产权证前，乙方应以本协议为依据换签商品房合同，经双方协议一致，本协议正式换签时间以甲方为准，在换签后90天内为乙方办理产权证，综上海淀区北部办没有拒不履行相关义务，海淀区北部办积极配合推进，待条件符合时依法依约履行合同。原审法院经审理查明：2007年7月李俊英（乙方）与海淀区北部办（甲方）签订购房协议书，约定乙方自愿购买甲方开发的北京市海淀区301号房屋，付款方式为一次性付款，签订本购房协议的同时，甲方从乙方拆迁款中扣除全部房款206230元，不足部分乙方当场补齐。甲方应在乙方付清全部房款后十个工作日内通知乙方办理入住手续。在为乙方办理房屋产权证前，乙方应与通过挂牌确定的二级开发商以本协议内容为依据换签商品房合同。经双方协商一致，本协议正式换签商品房合同时间以甲方通知时间为准。在换签商品房合同后90天内为乙方办理房屋产权证。李俊英入住该房屋后至今未下发房产证。海淀区北部办就办证事宜提交北京市海淀区人民政府海政会（2008）14号会议纪要一份，证实杨家庄拆迁后续工作交给案外他人办理。2009年1月22日北京市人民政府会议纪要一份，证实杨家庄农民回迁房产权证手续需要市国土局、市规划委、市发改委、市建委的协同配合。海淀区北部办就现今办证的进展情况提交北京市发改委向海淀区发改委作出的京发改投资函【2009】第53号《关于同意杨家庄农民回迁房项目补办核准手续的批复》、北京市规划委员会作出的2009规（海）意选字0007号《北京市规划委员会规划意见书（选址）》、北京市规划委员会颁发的2009规（海）地字0021号《建设用地规划许可证》、北京市人民政府对海淀区政府做出的京政地字【2009】291号《北京市人民政府关于海淀区二○○九年度批次建设用地的批复》、北京市国土资源局颁发的京国土【建】字【2001】163号《建设用地批准书》、北京市国土资源局向北京市人民政府报批的京国土市【2007】774号《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点拆迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》，上述证据证实涉案房屋的产权证尚处于补办相关手续的过程中。李俊英提交购房人向北京市、海淀区相关行政机关申请政府信息公开的告知书与回执，证实因为海淀区北部办没有办理建设审批等手续，其所购房屋至今系违章建筑，上述问题均由海淀区北部办原因所致。李俊英还提交其他购房人向海淀区北部办提出行政赔偿诉讼后，法院所作的《行政赔偿裁定书》，该裁定书以购房协议为民事争议，裁定驳回李俊英的起诉。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、购房协议、政府信息公开告知书、行政赔偿裁定书、会议纪要、批复、规划意见书、规划许可证等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：海淀区北部办与李俊英订立合同，应属有效，双方应予恪守。海淀区北部办与李俊英就产权证的办理进行了约定，即“在为乙方办理房屋产权证前，乙方应与通过挂牌确定的二级开发商以本协议内容为依据换签商品房合同。经双方协商一致，本协议正式换签商品房合同时间以甲方通知时间为准。在换签商品房合同后90天内为乙方办理房屋产权证。”上述约定所附“商品房换签”的条件尚未成就，李俊英要求办理产权证并不符合约定，法院不予支持。再者，依据海淀区北部办提交的办理房屋产权证过程中所取得政府批文、意见书与批准书等证据，说明涉案房屋的产权证已经补办了部分项目的前期手续，尚有部分手续未补办完毕，此事实乃涉案房屋不能核发房屋产权证的直接原因，这一事实也可以通过李俊英居住小区的其他业主申请政府信息公开所获告知内容得到印证。依照本案诉讼的实际情况，涉案房屋产权证的办理尚不具备条件，李俊英所举主张乃客观不能，上述诉求法院无法支持。当然，并不因为本案诉讼中房产证下发条件不具备，海淀区北部办可以免除其合同义务，海淀区北部办作为购房协议的出卖人当然有为买受人办理房屋产权证书的义务，并应积极推进为之努力。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：驳回李俊英全部诉讼请求。李俊英不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原审法院判决，改判海淀区北部办继续履行与李俊英签订的购房协议,协助李俊英办理涉案房屋的商品房产权登记手续;。2、诉讼费由海淀区北部办承担。上诉理由是：被上诉人答应商品房安置，采取欺骗的手段拆除上诉人房屋。被上诉人背信弃义，拒不办理商品房手续。人民法院应当判令被上诉人办理商品房手续。海淀区北部办服从原审法院判决，针对的上诉理由答辩称：同意原审判决，不同意上诉人李俊英的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。海淀区北部办与李俊英签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。购房协议签订后，李俊英向海淀区北部办交纳了购房款，海淀区北部办向李俊英交付了房屋。现双方对于办理房屋产权证问题产生纠纷，对该问题，双方签订的购房协议中进行了约定，即“在为乙方办理房屋产权证前，乙方应与通过挂牌确定的二级开发商以本协议内容为依据换签商品房合同。经双方协商一致，本协议正式换签商品房合同时间以甲方通知时间为准。在换签商品房合同后90天内为乙方办理房屋产权证。”目前双方仍未换签商品房合同，故办理房屋产权证的条件尚未成就，故李俊英要求办理房屋产权证并不符合双方合同的约定。除此之外，因诉争房屋系拆迁回迁安置房屋，依据海淀区北部办提交的相关证据，诉争房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕，故诉争房屋产权证在客观上亦不具备办理条件。原审法院判决驳回李俊英的诉讼请求正确，本院予以确认。但需要指出的是，本案诉讼中房产证下发过程中的客观障碍并不能免除海淀区北部的合同义务，海淀区北部办作为购房协议的出卖人，应当积极推进诉争房屋的产权证办理工作，尽早履行己方的合同义务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由李俊英负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由李俊英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊代理审判员 夏根辉代理审判员 朱文君二〇一五年九月十四日书 记 员 舒 妍 更多数据：