（2015）瑞民一初字第606号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-14
案件名称
江西德福置业有限公司与谢小平房屋租赁合同纠纷案民事一审判决书
法院
瑞金市人民法院
所属地区
瑞金市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西德福置业有限公司,谢小平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民一初字第606号原告江西德福置业有限公司。法定代表人黄瑞荣，公司执行董事。委托代理人朱军、赖洁，江西洪都律师事务所律师。被告谢小平。原告江西德福置业有限公司（以下简称“德福置业”）为与被告谢小平房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱军到庭参加诉讼，被告谢小平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月24日，原告与被告签订了一份《京里中央大街租赁合同书》，合同中约定：原告将位于瑞金市京里中央大街33＃号楼1-2号商铺租赁给被告使用，租期自2011年6月10日至2015年10月25日止；租金按月支付，被告应在每月1日前向原告支付下一个月租金，如被告未按约定支付租金，原告有权按逾期支付金额每日加收6‰违约金，同时不退还被告已缴交的履约保证金。从2014年3月至起诉之日，被告已拖欠原告15个月（已扣除6个月免租期）的租金46680元，对此原告在2015年2月5日向被告送达了律师函，要求被告在收到律师函后七日内自行将拖欠的租金支付给原告，逾期原告将依据合同约定依法解除租赁合同。期限届满后，被告仍未支付租金，致使原告无法实现合同目的。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决：1、解除原告与被告签订的《京里中央大街租赁合同书》（编号：33＃号楼1-2号商铺）；2、由被告支付原告租金至开庭审理之日（至起诉之日为46680元）；3、由被告向原告支付违约金14004元并不退还履约保证金；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告谢小平未作答辩。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格；3、原、被告签订的《京里中央大街租赁合同书》一份，证明原告将京里中央大街33#号楼1-2号商铺租赁给被告使用，双方在合同中对租赁期限、租金标准、租金支付方式等事项均作了约定；4、律师函一份，证明原告于2015年2月5日向被告送达了律师函，被告知悉；5、收据复印件一张，证明被告最后一次租金支付至2014年3月9日，2014年3月10日起的租金未支付。庭审时因被告谢小平未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。经本院审查，原告提交的5组证据能够与本案事实相印证，本院对原告所提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据上述认定的证据及原告的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：2011年5月24日，原告与被告签订了《京里中央大街租赁合同书》一份，原告将位于瑞金市向阳北路京里中央大街33＃号楼1-2号商铺租赁给被告作为酒庄使用，双方在合同中约定：一、租赁商铺情况，一层商铺75.23平方米，阁楼20.7平方米。二、租赁期限为约5年，自2011年6月10日至2015年10月25日止，甲方（德福置业）同意给予乙方（谢小平）12个月的免租期，第一年度给予6个月、第二、三年度给予各3个月的免租期，甲方于2011年6月10日前将商铺交付给乙方。三、租金标准为从2011年6月10日至2015年10月25日，每月租金商铺一层为3009元，阁楼为103元，租金按月支付，乙方必须在2011年6月10日前向甲方支付第一个月租金3112元，其后租金乙方必须在每月1日前向甲方支付下一个月租金。四、乙方应向甲方缴纳6230元作为其履行合同的保证金，……但因本合同约定的甲方可不退还履约保证金的事由发生时，甲方可以不退还履约保证金。……十四、乙方逾期不缴纳租金和有关费用超过10日的，甲方可通知解除合同并有权不退还乙方缴纳的履约保证金。十五、违约责任：甲方未履行合同约定义务，给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任，乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方缴纳租金及其他费用，每逾期一日历天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金，若逾期超过十个日历天，甲方除有权单方解除本合同收回租赁商铺，不退还乙方缴交的保证金外，而且乙方需赔偿由此造成的甲方其他损失。《租赁合同书》签订后，原告依约将京里中央大街33＃号楼1-2号商铺租赁给被告使用，被告也于合同签订当日向原告缴纳商铺的履约保证金6230元。被告在支付了2014年3月10日前的租金后就一直未再缴纳租金，故而成讼。本院认为：原、被告签订的租赁合同已经实际履行，系双方真实意思表示，又不违反我国法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护。按照《租赁合同书》约定，被告租赁原告商铺，享受12个月的免租期，必须在2011年6月10日前向原告支付2012年6月份的租金，其后租金在每月1日前支付下一个月租金。但在合同履行过程中，被告支付了2014年3月10日前的租金，此后的租金被告一直未按约定时间支付，被告的行为已经构成违约，根据双方签订的合同第十四条“乙方逾期不缴纳租金和有关费用超过10日的，甲方可通知解除合同并有权不退还乙方缴纳的履约保证金”的约定，即原告享有约定的合同解除权，所以原告要求解除合同以及不退还被告的履约保证金的请求，本院依法予以准许和支持。对于合同解除的时间，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因2015年2月5日原告就已向被告发送律师函，要求被告在收到律师函后七日内支付到期租金，逾期将行使包括解除合同的权利，故本案合同解除的时间应为2015年2月12日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。因此，被告必须按照约定支付租金至合同解除之日并承担拖欠该部分租金相应的逾期付款违约金，虽然双方在合同中约定逾期付款每日加收6‰违约金，庭审中原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付逾期付款违约金，但原告的该主张仍然超过了中国人民银行规定的同期同类贷款月利率0.5%的四倍2%，故对超出的部分本院不予支持。按照双方约定的租金计算方法，2014年3月10日起被告每月应支付原告租金为3112元，至2015年2月12日欠租金约11个月。另因被告未按时向原告缴纳租金，本院支持原告按逾期支付金额每月加收2%的违约金，2014年3月10日至2015年2月12日期间，被告已逾期支付时间依次为：11月、10月、9月、8月、7月、6月、5月、4月、3月、2月、1月，累计66个月，故被告应支付至合同解除之日的租金为3112元／月×11个月＝34232元、逾期付款违约金为3112元／月×66月×2%＝4107.84元。此外，因事实上被告至今仍未将租赁商铺退回原告，故被告仍应按原约定商铺租金3112元／月标准向原告支付自合同解除之日即2015年2月12日起至一审辩论终结之日即2015年8月26日期间的商铺占有使用费为3112元／月×6.5月＝20228元。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2011年5月24日原告江西德福置业有限公司与被告谢小平签订的《京里中央大街租赁合同》（编号：33＃号楼1-2号商铺）于2015年2月12日解除；二、被告谢小平应支付原告江西德福置业有限公司2014年3月10日至2015年2月12日的商铺租金34232元及逾期付款违约金4107.84元，合计38339.84元；三、被告谢小平应支付原告江西德福置业有限公司2015年2月13日至2015年8月26日的商铺占有使用费20228元；前述二、三项合计58567.84元，限被告谢小平于本判决生效后10日内支付给原告；四、准予原告江西德福置业有限公司不退还收取被告谢小平的履约保证金6230元；五、驳回原告江西德福置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1316元，由被告谢小平承担。此款原告已预交，被告应在本判决生效后10日内返还给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘国平代理审判员 邹 洁人民陪审员 钟胜频二〇一五年九月十四日书 记 员 陈小青 关注公众号“”