（2015）徐民终字第02745号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-08
案件名称
毛文佳与张继锁、徐州开心房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛文佳,张继锁,徐州开心房产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第02745号上诉人(原审原告)毛文佳。被上诉人（原审被告）张继锁。被上诉人（原审被告）徐州开心房产经纪有限公司。上诉人毛文佳因居间合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人毛文佳的委托代理人柏建都，被上诉人张继锁的委托代理人俞金秋、被上诉人徐州开心房产经纪有限公司（以下简称开心房产）的委托代理人万首祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年9月26日，柏建都与张继锁及开心房产签订房地产买卖中介合同一份，合同约定：“委托人（出售方、甲方）张继锁，委托人（买受人、乙方）柏建都，受托人（中介方、丙方）开心房产；标的所有权人张继锁，房屋坐落于东苑民怡小区41号楼2单元301室；房屋售价79万元；甲方委托丙方代办产权转移以及房屋交付事宜，乙方委托丙方购买以上房屋，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款等相关事宜；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费11000元；三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要文件和配合造成丙方无法履行合同的、相互或与他人串通损害丙方利益的、未能按照合同约定支付佣金及代办费的；如有违约行为，违约方须向各守约方分别支付违约金2万元；乙方于2014年9月26日支付定金2万元，过户费由乙方承担，甲乙双方约定于2014年11月15日前办理过户手续。”合同在备注中注明：“办理过户手续时以毛文佳的名字签合同”。合同补充协议约定：“乙方以现金及贷款的方式购买房屋，定金冲抵购房款。”该合同履行过程中，柏建都向开心房产披露了委托人毛文佳。关于合同中定金约定的性质，庭审中双方确认，若张继锁违约，须向毛文佳双倍返还定金，若毛文佳违约，则不再主张返还该定金。柏建都于2014年9月26日支付开心房产买房中介费2000元，支付张继锁定金19000元。2014年10月16日，柏建都给张继锁妻子发送短信：王姐：我的房子还没卖掉，我的租客上班开店，客户看房不方便，有的客户买了就想住进去，我的租客不愿搬出去，什么时侯卖出去还不好说。您等钱用可以挂出去卖，不算您违约，中介费我来付，不让您损失一分钱。我的意思是防止卖房不顺意外事情的发生和损失的扩大。后毛文佳在合同约定履行期内未支付购房款并办理过户，张继锁于2014年11月26日将案涉房屋出售给了案外人史静。原审法院认为，一、受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，柏建都虽以自己的名义与二被告签订房地产买卖中介合同，但在合同中注明“办理过户手续时以毛文佳名字签合同”，且在合同履行过程中，柏建都向开心房产披露了委托人毛文佳，故案涉房地产买卖中介合同可以直接约束毛文佳及二被告，二被告称毛文佳作为本案原告主体不适格的主张，不予采纳。二、依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，柏建都受毛文佳委托与二被告签订的房地产买卖中介合同，系双方真实意思表示，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。毛文佳要求确认案涉房地产买卖中介合同无效，没有事实及法律依据，不予支持。三、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，在合同履行期内，柏建都向张继锁妻子发送短信表明：自己的房子没有卖掉，同意张继锁另行出售涉案房屋，并自愿承担中介费。且毛文佳未在合同约定的履行期内向张继锁支付购房款，故张继锁在案涉合同到期后另行出售案涉房屋不构成违约。毛文佳作为违约方要求张继锁返还定金并支付违约金的主张，没有事实及法律依据。四、本案中，案涉房地产买卖中介合同的违约方系毛文佳，且开心房产已经提供了部分中介服务，毛文佳主张开心房产返还中介费2000元没有事实及法律依据，遂判决驳回原告毛文佳的诉讼请求。上诉人毛文佳不服上述民事判决，向本院提起上诉称，我并非徐州本地居民，违反国家及徐州市现行限购限贷购房政策，无法办理购房贷款和产权登记备案手续，致使所签合同无法履行，原因归咎于开心房产未履行告知义务。我从未接到二被上诉人办理房产过户的信息和通知，是由于张继锁推拖不配合过户造成合同逾期。三方所签订合同中明确约定，合同内容如有变更或者未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采用书面形式，本案中，代理人柏建都所发短信没有不买的意思表示，且该短信没有经过三方协商一致，更没有签订书面变更协议，对原合同的履行和效力没有任何影响，三方仍应按照原合同履行。在购房定金未退、违约责任未确定、未经三方协商一致的情况下，涉案房产经开心房产另售他人，张继锁与开心房产构成共同违约。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人张继锁答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人开心房产答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案争议焦点为：张继锁、开心房产在涉案房产交易中是否存在违约行为。二审查明，涉案房地产买卖中介合同补充协议第三条约定：“…乙方（柏建都）以现金及贷款的方式购买此房…”（原审卷第28页）二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，各方当事人对本案房地产买卖中介合同的真实性均不持异议，故该房地产买卖中介合同应作为认定案件事实的依据。涉案房地产买卖中介合同第九条第二款第二项明确约定：“三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：…未能按照合同约定提供必要文件和配合造成丙方无法履行合同的…”，该合同补充协议第三条约定：“…乙方（柏建都）以现金及贷款的方式购买此房…”本案中，柏建都作为完全民事行为能力人，在签订合同之时，对合同应当有明确的理解和认识，并按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，乙方（柏建都）负有按照合同约定提供必要文件及材料以配合其委托丙方所代办的产权证、房屋交付、房款支付、贷款等相关事宜。上诉人现诉称开心房产公司未告知其相关购房政策，导致其无法办理购房贷款和产权登记备案手续，致使合同无法履行，且无法履行的原因应归咎于开心房产未履行告知义务的上诉请求，本院不予采信。就张继锁在涉案房地产买卖中介合同中是否构成违约的问题，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条的规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”本案中，涉案房地产买卖中介合同签订于2014年9月26日，合同约定甲（张继锁）、乙（柏建都）双方于2014年11月15日前办理过户手续。在合同履行期届满前的2014年10月16日，柏建都给张继锁妻子发送短信称：“王姐：我的房子还没卖掉，我的租客上班开店，客户看房不方便，有的客户买了就想住进去，我的租客不愿搬出去，什么时侯卖出去还不好说。您等钱用可以挂出去卖，不算您违约，中介费我来付，不让您损失一分钱。我的意思是防止卖房不顺意外事情的发生和损失的扩大。”在合同履行期限（办理过户）之前，柏建都通过短信的方式表示了“…您等钱用可以挂出去卖，不算您违约，中介费我来付，不让您损失一分钱…”，以上事实说明，柏建都对张继锁可将房产挂出去卖的行为不构成违约作出了明确的表示，故张继锁在涉案合同到期后另行出售涉案房产，不应认定为违约，上诉人诉称的张继锁违约的主张，本院不予采信。综上，上诉人毛文佳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人毛文佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴运栋代理审判员 汤孙宁代理审判员 孙守明二〇一五年九月十四日书 记 员 李东青 关注公众号“”