（2015）沈中民二终字第1970号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司与被上诉人潘凤清商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1970号上诉人（原审被告）：凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市铁西区牛心屯三路2号2门。法定代表人：蔡延丰，系该公司总经理。委托代理人：刘艳姗，系辽宁明辰律师事务所律师。委托代理人：鲁越，系辽宁明辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘凤清，女，汉族，1987年3月27日出生，住址：辽宁省灯塔市罗大台镇。委托代理人：谢国清，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李明，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司（以下简称“凯荣置业公司”）因与被上诉人潘凤清商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第428号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭对本案进行了审理，上诉人凯荣置业公司的委托代理人刘艳姗，被上诉人潘凤清的委托代理人谢国清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘凤清原审诉称：原告潘凤清于2011年5月10日与被告凯荣置业公司签订《商品房买卖合同》，购买凯荣置业公司开发的房屋一处。2012年8月10日，潘凤清按凯荣置业公司通知到指定地点办理房屋交接，但凯荣置业公司以潘凤清未向案外第三方沈阳市上品物业管理有限公司交纳物业费、煤气管网费、垃圾清运费等为由拒绝潘凤清的验房请求并拒绝将诉争房屋钥匙交付给潘凤清，导致潘凤清不能按合同约定收到诉争房屋，并导致潘凤清对诉争房屋的租金损失每月2，300元。此后，潘凤清就房屋交付问题多次与凯荣置业公司协商未果，潘凤清为避免损失扩大，补缴了诉争房屋2013年至2014年度的采暖费2，980.32元，并对2014年至2015年度停止供暖，但物业费仍处于陈欠中。潘凤清认为凯荣置业公司拒绝向其交付房屋钥匙的行为构成根本违约，应赔偿潘凤清的实际经济损失，故请求法院判令：一、凯荣置业公司立即将验收合格的诉争房屋交付给潘凤清；二、凯荣置业公司赔偿潘凤清房屋租金损失66，700元；三、凯荣置业公司给付潘凤清2013年至2014年度的采暖费2，980.32元；四、凯荣置业公司承担诉争房屋交付给潘凤清前的物业费；五、本案诉讼费由凯荣置业公司承担。凯荣置业公司原审辩称：一、凯荣置业公司已经按照《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定履行了涉案房屋的交付义务，潘凤清起诉没有事实及法律依据。潘凤清主张凯荣置业公司拒绝其验房请求并拒绝向其交纳房屋钥匙，应当提供证据予以证明。凯荣置业公司已经实际履行了交房手续，因潘凤清未按规定办理房屋交接手续，涉案房屋于2012年8月10日即视为完成交付。二、涉案房屋已交付完毕，相关物业费、采暖费理应由潘凤清承担，潘凤清起诉凯荣置业公司属于恶意转嫁应由其承担的各项费用。三、因办理房产证是以房屋交付为前提的，故潘凤清于2013年已取得涉案房屋所有权证的事实印证了凯荣置业公司已完成房屋交付义务。潘凤清将涉案房屋长期空置属于其自行处分行为，不应由凯荣置业公司为其买单，请求法院驳回潘凤清诉讼请求。原审法院经审理查明：原、被告于2011年5月10日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区重工北街58-5号2-5-1房屋，建筑面积106.44平方米，总价款591，445元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见本合同附件四《补充协议》第三条。”合同附件四《补充协议》第三条约定：“如遇下列情况，即视为甲方（出卖人）已将房屋交付使用，并自交付之日起，该房屋的风险责任转由乙方（买受人）承担，且与房屋有关的物业费、采暖费等全部费用由乙方承担。2，甲方发出通知后，乙方未按规定办理房屋交接手续的或虽然前来验房但拒绝在验房单或交接单上签字的，则甲方通知交付日期届满之日即为该房屋交付日期（通知方式包括：邮寄、电话、短信等）。”合同签订后，原告潘凤清向被告凯荣置业公司付清了全部购房款。凯荣置业公司提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》载明涉案房屋的竣工验收时间为2012年7月30日。2013年12月6日潘凤清取得了涉案房屋的《房屋所有权证》。另查明，潘凤清提供《交付使用通知书》一份，载明凯荣置业公司通知潘凤清于2012年8月9日前往凯荣置业公司指定地点办理涉案房屋的交接手续，潘凤清亦于该日期前往办理相关手续。潘凤清同时提供涉案房屋的《入住会签单》一份，载明了办理入住手续的六项步骤。其中“已付清购置房产款项”、“经审查具备入住资格”两项已经被告方盖章确认，“已领取相关资料，并签署合约”项经沈阳市上品物业管理有限公司客服部苍久玲签字确认。其余三项“已付清各项入住费用”、“验房完毕”、“钥匙及资料已发放完毕”未经相关单位确认。潘凤清据此主张凯荣置业公司及物业公司因潘凤清未交纳物业费、垃圾清运费等入住费用而拒绝其验房请求并拒绝向其交纳房屋钥匙。凯荣置业公司在庭审中亦述称潘凤清需要到物业公司处办理交房手续，且需要交纳垃圾清运费、物业费等入住费用，再进行验房并交钥匙。原审法院又查明，潘凤清于2014年9月25日交纳了涉案房屋2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2，980.32元。原审法院认为：原告潘凤清和被告凯荣置业公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，潘凤清主张凯荣置业公司因潘凤清未交纳物业费、垃圾清运费等入住费用而拒绝向其交纳房屋钥匙。潘凤清已经按照《交付使用通知书》要求的时间前往凯荣置业公司指定处办理交房手续并提供《入住会签单》证明其已经配合凯荣置业公司完成了部分交房手续，应视为对其主张已经完成了举证义务，凯荣置业公司若认为其向潘凤清交付过房屋钥匙或潘凤清拒绝在交接单上签字，其应当对该主张进行举证，如不能举证将承担举证不利的后果。现凯荣置业公司提供的证据不能证明其向潘凤清交付过房屋钥匙或潘凤清拒绝在交接单上签字，故不应适用《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条的约定。因被告凯荣置业公司尚未将涉案房屋交付给潘凤清使用，故潘凤清主张被告向其交付涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。对于被告凯荣置业公司辩称的因办理房产证是以房屋交付为前提的，故原告潘凤清于2013年已取得涉案房屋所有权证的事实印证了被告已完成房屋交付义务。原审法院认为，涉案房屋取得房屋所有权证的事实与涉案房屋是否交付使用并没有必然的关联，且房屋所有权证不能证明被告已将涉案房屋交付给原告使用，故被告的该项抗辩理由，原审法院不予采纳。对于原告潘凤清要求被告凯荣置业公司赔偿其房屋租金损失66，700元的诉讼请求，潘凤清并未举证证明其所主张的租金标准（每月2，300元），虽然原告在2015年4月27日向本院提出申请，要求对涉案房屋交付前的租金标准进行评估，但该申请已超过原告的举证期限，且涉案房屋是否交付与涉案房屋是否出租不具有必然联系，故原告的此项诉讼请求，不予支持。对于潘凤清要求凯荣置业公司给付2013年至2014年度采暖2，980.32元的诉讼请求，原审法院认为，根据相关规定，对于未办理入住手续的新建房屋，由建设单位承担采暖费。本案中，涉案房屋尚未办理入住手续，而原告潘凤清已经交纳了涉案房屋2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2，980.32元，故该笔采暖费理应由被告承担并偿还给原告。潘凤清的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于潘凤清要求凯荣置业公司承担涉案房屋交付前的物业费的诉讼请求，原审法院认为，凯荣置业公司是否需要承担涉案房屋交付前物业费的问题，属于凯荣置业公司与第三方物业公司之间的法律关系，在此不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内按照其与原告潘凤清签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准将位于沈阳市铁西区重工北街58-5号2-5-1房屋交付给原告潘凤清；二、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内将2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2，980.32元偿还给原告潘凤清；三、驳回原告潘凤清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，792元，减半收取896元，由被告承担75元（原告已预交，由被告直接给付原告），由原告承担821元。宣判后，凯荣置业公司不服，向本院提出上诉。理由：一、根据客观履行事实与《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定，本涉案房屋已视为完成交付，一审法院关于“被告提供的证据不能证明其向原告交付过房屋钥匙或被上诉人拒绝在交接单上签字，故不应适用《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条的约定”的认定属于事实错误。二、上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权转移手续，被上诉人也实际取得了涉案房屋产权证，从客观上印证了上诉人已交付房屋且没有任何拒绝交房、阻碍被上诉人取得涉案房屋的行为，一审法院关于“房屋所有权证不能证明被告已将涉案房屋交付给原告使用”的认定过于牵强。三、依照法律规定与合同约定，本案所涉房屋已交付完毕，与案涉房屋有关的物业费、采暖费等理应由被上诉人承担，被上诉人起诉上诉人属于恶意转嫁应由其承担的各项费用，一审法院没有查清被上诉人的起诉目的，故未查明本案事实。四、本案中，被上诉人作为诉讼原告，不能就其主张的事实提供相应的证据证明，故其应承担举证不能的不利后果。请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人潘凤清辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《个人借款凭证》、《交付使用通知书》、《入住会签单》、《供暖收费发票》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反法律及行政法规的相关规定，故该合同应为合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人是否实际完成房屋的交付义务。关于上诉人提出涉案房屋已完成交付义务，且上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权转移手续，被上诉人也实际取得了涉案房屋产权证，从客观上印证了上诉人已交付房屋且没有任何拒绝交房、阻碍被上诉人取得涉案房屋的行为的上诉主张，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于被上诉人而言，上诉人向其送达了办理入住手续的通知后，其已经按照《交付使用通知书》要求的时间前往上诉人指定处办理交房手续并提供《入住会签单》，证明被上诉人已经配合上诉人完成了部分交房手续，亦视为对其主张已经完成了举证义务；而对上诉人而言，庭审中其并未提供已实际向被上诉人交付房屋钥匙或者其已向被上诉人交付房屋而被上诉人拒绝接收等相关证据材料，故本案不应适用涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条的约定；其次，根据原审庭审中上诉人的自认可知，业主收房需要办理签署临时业主公约，后交纳入住费用（垃圾清运费、物业费等），再进行验房并交付钥匙等流程。而实际上，被上诉人正是因为拒绝先交纳垃圾清运费、物业费等费用，才导致物业公司未让上诉人验房及未向被上诉人实际交付房屋钥匙。因此，从合同的相对性来讲，上诉人并未完全履行交房义务；第三，被上诉人虽已取得涉案房屋的所有权证，但这与涉案房屋是否交付使用并没有必然的关联。故原审认定涉案房屋未实际交付并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，792元，由上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年九月十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：