（2015）浙杭民终字第2536号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-05
案件名称
陈春华、方鹏亮与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州云恒置业有限公司,陈春华,方鹏亮
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2536号上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。法定代表人：杨正龙。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈春华。被上诉人（原审原告）：方鹏亮。委托代理人：陈春华。上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）因与被上诉人陈春华、方鹏亮商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2012年11月5日，陈春华、方鹏亮与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定陈春华、方鹏亮向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓23幢1单元702室商品房一套，建筑面积共126.92平方米，其中套内建筑面积108.99平方米，应分摊共有建筑面积17.93平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9412.29元，房屋总价1194608元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为127.66平方米，套内面积为104.33平方米，分摊面积为23.33平方米。2013年7月31日，陈春华、方鹏亮与云恒公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积127.66平方米及房屋总价款陈春华、方鹏亮支付完毕予以确认。另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。陈春华、方鹏亮于2015年5月28日向原审法院起诉，请求判令：云恒公司向陈春华、方鹏亮赔偿损失63000元。本案诉讼费及评估费用等相关费用由云恒公司承担。原审法院认为，陈春华、方鹏亮与云恒公司在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共126.92平方米，其中套内面积108.99平方米，应分摊共有面积17.93平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于云恒公司向陈春华、方鹏亮所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，原审法院对陈春华、方鹏亮要求云恒公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿陈春华、方鹏亮的损失为14036元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年7月21日判决：一、云恒公司赔偿陈春华、方鹏亮损失14036元，于判决生效后十日内付清。二、驳回陈春华、方鹏亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1375元，减半收取687.5元，由云恒公司负担153元，于判决生效后七日内交纳至原审法院，由陈春华、方鹏亮负担534.5元。宣判后，云恒公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，陈春华、方鹏亮主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。试问，无论是“除数”—套内建筑面积，还是“被除数”—建筑面积，都是变量，那么又如何能够计算“商”—“得房率”呢？3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”；假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。让我们假设一下，按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，那么，当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢？（1）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（2）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（3）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（4）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（5）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（6）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（7）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（8）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（9）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（10）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（11）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（12）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（13）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（14）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（15）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（16）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？……还有很多很多种组合。原审法院随意计算出的“得房率”，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，那么，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。二、原审法院认定“云恒公司的行为构成违约”进而酌情确定“云恒公司赔偿损失14036元”，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，云恒公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，云恒公司并不构成违约；陈春华、方鹏亮不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，陈春华、方鹏亮的行为才构成违约。（1）云恒公司和陈春华、方鹏亮在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。（2）《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，云恒公司和陈春华、方鹏亮在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。陈春华、方鹏亮对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，云恒公司和陈春华、方鹏亮在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2、原审法院酌情确定陈春华、方鹏亮的损失为14036元，明显缺乏依据。一方面，陈春华、方鹏亮在订立《商品房买卖合同》时即已明知其对套内建筑面积可能发生误差，且其对套内建筑面积的增加或减少不享有相应的财产权利；另一方面，云恒公司交付的讼争房屋无论在户型、结构、空间尺寸、朝向、功能等方面均与《商品房买卖合同》约定一致，并未给陈春华、方鹏亮造成任何损失。但陈春华、方鹏亮却置合同约定于不顾，提出无理主张。原审法院在没有任何依据的情况下，随意地确定了陈春华、方鹏亮的损失为14036元并判令云恒公司承担赔偿责任，明显缺乏依据。3、云恒公司和陈春华、方鹏亮已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，陈春华、方鹏亮无权另行主张赔偿责任。云恒公司和陈春华、方鹏亮已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，云恒公司已经向陈春华、方鹏亮交付了房屋，作为买受人，陈春华、方鹏亮也向云恒公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。陈春华、方鹏亮单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。综上，请求：1.判决撤销一审判决，并依法判决驳回陈春华、方鹏亮原诉讼请求。2.判决陈春华、方鹏亮承担一、二审诉讼费用。针对云恒公司的上诉，陈春华、方鹏亮答辩认为：原审法院对于诉争房屋“实际交付得房率”明显低于“合同约定得房率”的认定事实完全正确。本案商品房约定得房率具体明确，买卖合同第三条第六款明确约定，“该商品房约定建筑面积共126.92平方米，其中，套内建筑面积108.99平方米，应分摊的共有建筑面积17.93平方米。”结合公认的得房率计算公式即（得房率=套内建筑面积÷建筑面积），可以准确计算出双方约定的涉案商品房的得房率。该约定系买卖双方真实意思的表示，陈春华、方鹏亮也正是基于此约定，全额付清了购房款。而事实上，云恒公司实际交付的商品房建筑面积为127.66平方米，套内建筑面积104.33平方米，分摊面积23.33平方米，实际商品房得房率大大低于合同约定的标准，也低于云恒公司在媒体上公开承诺的80%以上的得房率，云恒公司违约是不言而喻的。云恒公司错误的混淆了“合同约定得房率”和“实际交付得房率”两个不同概念，并由此得出无法确定诉争房屋“得房率”的荒谬观点。云恒公司认为原审法院未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”诉争房屋“得房率”，并认为如此认定会扰乱房地产市场秩序，这种观点是非常错误的。1、原审法院依据合同约定的客观数据计算出约定得房率，非但不是主观推断，恰恰是客观的计算，是科学的，结果也是唯一确定的，是买卖双方契约的真实意思的体现。2、假如“约定得房率”得不到遵守，在双方采用建筑面积结算房价款的情况下，房产开发企业将会无所顾忌，任由开发商把房屋公摊面积做的无限大，套内面积做的无限小，那么购房者的信赖利益如何得到保障和维护？公平何在？契约精神何在？不尊重“约定得房率”的交易思维，才是真正扰乱房地产市场的最大危险。3、假如按照云恒公司观点，建筑面积、套内建筑面积和公摊面积都是预测的，不确定的，那么，试问双方签这些不确定的数据意义何在？购房者的利益又如何能够保障？二、原审法院适用法律正确，云恒公司应依法承担赔偿责任。1、即便抛开“约定得房率”违约这一铁定事实，就单从面积差异来讲，该诉争房屋建筑面积实测面积比约定建筑面积增加了0.74平方米，而套内实测建筑面积比约定套内建筑面积缩小却达到了4.66平方米。这样的建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化也是大大超过了合理的变化范围的，难道如此不公平损害购房者可期待利益的事实不应该得到赔偿吗？2、补充协议书第四条第2款的约定，本身就有歧义，“即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。这一条款完全可以理解为双方没有约定过套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理办法，因为“不存在”的文义就是“没有”的意思。假如出现歧义的情况下，按照相关法律规定，应该以不支持格式文本提供一方的解释为准。故即便是按照面积来追究开发商的违约责任，也是成立的。故建设部《商品房销售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款应该遵守，但是不能简单地套用。否则将曲解立法者的本意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决适当，请求依法驳回云恒公司所有上诉请求，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，云恒公司与陈春华、方鹏亮均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：云恒公司与陈春华、方鹏亮签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。云恒公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令云恒公司赔偿陈春华、方鹏亮损失14036元，尚属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151元，由上诉人杭州云恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 秦海龙二〇一五年九月十四日书 记 员 王 颖 百度搜索“”