（2015）中二法民一初字第1016号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-07
案件名称
中山市东升镇同乐村共乐经济合作社与邹小斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市东升镇同乐村共乐经济合作社,邹小斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1016号原告（反诉被告）：中山市东升镇同乐村共乐经济合作社，住所地广东省中山市。代表人：杨全友。委托代理人：黎立华、吴敏铧，分别系广东帅毅律师事务所律师、律师助理。被告（反诉原告）：邹小斌，男，1974年3月8日出生，汉族，住广东省揭东县。委托代理人：吴小嘉、季春伟，均系广东洋三律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市东升镇同乐村共乐经济合作社诉被告（反诉原告）邹小斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社的代表人杨全友及委托代理人黎立华、吴敏铧，被告邹小斌的委托代理人吴小嘉、季春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2011年11月1日，原、被告签订租赁合同，将位于同乐村共乐经济合作社星棚铺位（以下简称涉案铺位）租赁给被告使用。双方约定租期五年，从2011年12月15日起至2016年12月14日止，每月租金由第二年开始按上年每月租金递增5%，每月20日前支付当月租金，水电费由被告承担。然而被告自2014年10月以来几乎没有按时主动支付租金、水电费，往往是原告多番催促，被告才支付。截至起诉日，被告欠原告租金、水电费共计56833元，经原告多次催缴至今未付。为维护自身权益，原告特提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，恢复原状，立即返还租赁物；2.被告立即向原告清偿租金55665元（自2014年10月14日起至双方租赁关系解除之日并搬走止，2014年10月、11月租金按5953.5元／月计算，2014年12月起租金按6151.18／月计算）；3.被告向原告支付水电费1168元（自2015年1月30日起至2015年6月18日止）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，撤销第一项关于“恢复原状，立即返还租赁物”的请求，第二项租金标准“2014年12月起租金按6151.18／月计算”更正为“2014年12月起租金按6251.18／月计算”，并将租金起止时间“自2014年10月14日起至双方租赁关系解除之日并搬走止”变更为“自2014年10月14日起至2015年7月15日止”。原告（反诉被告）对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.组织机构代码证及村长委任书；2.住所使用证明、土地证证明及政府批复；3.电表和水表（照片）；4.收款收据；5.律师函及快递单；6.治保会证明；7.租赁合同。被告（反诉原告）答辩并反诉称：一、原告请求解除合同、立即清偿租金和水电费没有法律依据。被告自2011年起承租涉案铺位用于经营检材，前期均能按时支付租金，2014年起，受大环境影响，被告生意日渐惨淡，原告对此也清楚并表示理解。经双方口头协商，原告同意被告延迟支付租金。被告遵守口头协议，于2015年1月30日支付了2014年5至8月的租金，2015年5月30日支付了2014年8月至10月的租金。双方后来达成的可以延迟支付租金的口头协议改变了原合同中“每月租金在当月20日前付给原告”的约定，属于口头补充合同，且有上述事实可以证实。因此，原告应履行合同义务，不得擅自解除合同。二、事实上原告方已经单方面终止合同，并把房屋另租他人。原告的行为一方面违反了双方的口头协议，侵犯了被告的承租权利，另一方面毁坏了被告的装修物，使被告完全无法再使用，给被告造成一定的经济损失。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并提出以下反诉请求：1.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）违约金32400元；2.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的经济损失160000元；3.反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.租赁商铺比对照片；2.手机微信通讯记录及交租记录；3.装饰工程协议书复印件。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提起的反诉答辩称：1.反诉状诉求第一项没有法律、事实依据。被告从2014年10月14日起欠租，至今已长达十个月，是被告违约在先。被告与原告没有达成口头协议，原告多次向被告催收租金，被告才偿还一两个月的租金。且被告已经表示其在2015年5月30日才缴纳了2014年8月至10月的租金，这证明被告一直存在拖欠租金的情形。2.反诉状请求第二项没有依据，因为被告违约在先。经开庭质证，被告对原告提交的证据真实性均予以确认，对证据5、6的关联性不确认；原告对被告提交的证据均不予确认。经审理查明：2011年11月1日，原、被告签订租赁合同，合同约定：被告承租原告位于同乐村共乐经济合作社某路边星棚铺位3幢13号经营建材，租期自2011年12月15日起至2016年12月14日止，每月租金由第二年开始按上年每月租金递增5%；其中第三年租金自2013年12月15日起至2014年12月14日止为每月5953.50元，第四年租金自2014年12月15日起至2015年12月14日止为每月6251.18元，每月租金在当月20日前付给原告；被告需支付原告按金16200元，该按金在租赁期满无息归还被告；原告违约按照按金两倍赔偿给被告，被告违约则没收被告所交按金，终止合同，水电设施及装修归原告所有。合同签订后，被告一直使用上述商铺。2015年1月30日，被告向原告支付了2014年5至8月的租金。2015年5月28日，原告向被告发出律师函，内容载明被告未支付2014年8月15日至发函之日的租金55062元，要求被告接函后三天内给予明确答复以及清偿上述租金。被告收到律师函后，于2015年5月30日向原告支付了2014年8月至10月的租金。2015年6月23日，原告提起诉讼，主张前述实体权利。2015年8月1日，原告收回商铺另租他人。另查：中山市东升镇同乐社区治保会出具证明，载明：被告于2015年5月25日前已将其承租的涉案铺位货物全部清空。对此，被告表示确认，但认为清空是为了进行转租，不代表其同意退出租赁。又查：原告是中山市东升镇同乐村共乐经济合作社“悦昌围”的土地使用权人。中山市东升镇住房和城乡建设局出具证明，载明位于中山市东升镇某路建材五金商铺属原告所有，并批准原告将其出租用于商业、建材五金经营。原告表示中山市东升镇同乐村共乐经济合作社“悦昌围”与中山市东升镇某路为同一地址。再查：原告认为涉案铺位自2015年1月30日起至2015年6月18日止共产生水电费1160元，被告对此没有异议。本院认为：原、被告就涉案铺位签订租赁合同，符合法律规定，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于每月20日前交付租金给原告。被告主张双方有口头协议可以延迟支付租金，原告不予确认。对此本院认为，按期交租是被告在租赁过程中应当履行的义务，被告曾两次迟延交付租金的行为不能证实双方就迟延租金达成了一致协议，故本院对被告的主张不予采信。截至2015年5月28日原告发出律师函之日止，被告尚欠原告2014年10月15日起的租金未支付，已属违约。尽管被告收到函件后支付了部分租金，但仍未足额清偿，在这种情况下，原告有权解除合同，收回涉案铺位。合同解除后，被告仍需支付拖欠的租金及其他相关费用，因此原告要求被告支付2014年10月15日至2015年7月15日的租金55665元及水电费1168元符合法律规定，应予支持。根据租赁合同的约定，在被告违约的情况下，原告有权没收按金，装修归原告所有，故被告主张原告赔偿双倍按金及装修损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四、九十七条、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社与被告邹小斌于2011年11月1日签订的租赁合同；二、被告邹小斌自本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社支付2014年10月15日至2015年7月15日的租金55665元；三、被告邹小斌自本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社支付水电费1168元；四、驳回被告邹小斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为610元，诉讼保全费588元，反诉案件受理费2074元，合共3272元，由被告邹小斌负担（原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社已预交1198元，被告已预交2074元，被告邹小斌应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付1198元给原告中山市东升镇同乐村共乐经济合作社，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 邝 羽二〇一五年九月十四日书 记 员 卢绮琴