（2016）苏0506民初430号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2018-05-30

案件名称

430苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会与陈开武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会,陈开武

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初430号原告苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会，住所地苏州市吴中区木渎镇向阳路38号。负责人周春杰，该业主委员会主任。委托代理人朱晗、浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。被告陈开武，男，1972年5月16日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人徐军、沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会（以下简称明月湾业委会）诉被告陈开武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员赵强适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明月湾业委会之委托代理人朱晗、浦学纵，被告陈开武及其委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明月湾业委会诉称，其与被告于2007年4月签订房屋租赁合同，约定由被告租赁苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾小区业主共有的坐落于苏州市吴中区木渎镇向阳路38号67-1房屋中的199.91平方米，租赁期限自2007年4月30日起至2022年4月30日止，年租金22000元，被告应于2012年前分两次付清。并约定被告使用该房屋仅用于咖啡馆、茶餐厅等，不可任意改变房屋用途，未经其同意不得转租。签订合同后，被告仅支付130000元房屋租金，并搭建改变房屋结构，擅自转租。另，被告占有并适用该房屋内剩余的237平方米部分，从未支付租金。其多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付房屋租金66000元及按照银行同期贷款利率四倍计算的逾期付款违约金；3、被告支付自2007年4月30日起至起诉之日止的占用的237平方米房屋使用费208653.89元；4、被告搬出苏州市吴中区木渎镇向阳路38号67-1房屋并恢复原状；5、诉讼费由被告承担。被告陈开武辩称，双方的租赁合同合法有效，其已向原告支付了全部的租金，其延期支付租金系征得原告业主委员会改选之前的业委会主任的同意，不存在违约。其承租的房屋是苏州市吴中区木渎镇明月湾67幢1房屋436.91平方米，并非原告诉称的仅承租199.91平方米，原告的讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2007年4月30日，原告明月湾业委会（甲方、出租方）与被告陈开武（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，主要内容有：甲、乙双方就房屋租赁达成如下协议，1、甲方房屋（简称房屋）坐落于苏州市吴中区木渎镇向阳路38号67-1，共三层，建筑面积约436.91平方米（其中物业用房199.91平方米），双方约定该租赁房屋用途为咖啡馆、茶餐厅等非污染行业的经营项目，除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途；2、租赁期限自自2007年4月30日起至2022年4月30日止，房屋年租金为22000元整，租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；3、2010年至2022年的租金分两次付清，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付第一次租金160000元，第二次把所欠的104000元在2012年前付清。4、乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调整使用，欠租金或水、电费累计达半个月，无正当理由闲置达两个月，利用承租房屋进行违法活动，未办理工商登记进行非法经营活动，故意损坏承租房屋；5、租赁期间双方须信守合同，任何一方违反合同规定，赔偿对方实际损失，如乙方欠缴租金，须按欠缴的0.5%每日交付滞纳金；6、如乙方擅自经营超出双方约定范围、不符合国家法律法规规定经营项目的且对绿洲明月湾小区有污染的项目，甲方有权无条件单方面终止本合同，乙方对甲方房屋的装修亦无偿归甲方所有。原告明月湾业委会在该合同甲方处加盖了公章，周某在甲方处签名，被告陈开武在乙方处签名。2010年5月10日，苏州市创欣物业管理有限公司明月湾管理处（以下简称创欣物业公司）出具收据一份，载明收到原告支付租金100000元，于2013年12月10日在该收据上写明收到被告支付的租金30000元；2016年1月28日，创欣物业公司出具收据一份，载明收到被告支付的租金134000元。2016年2月26日，创欣物业公司出具证明一份，载明：兹有中天宾馆承租人陈开武2007年、2008年、2009年房屋租金交与物业公司，每年租金18000元。周某在该证明上签名。另查，涉案承租房屋登记所有权人为苏州市吴中区房产管理局（代管），房屋坐落苏州市××镇绿洲××幢1、2幢、3，其中67幢1号房屋总层数三层，建筑面积436.91平方米，该房产权由绿洲明月湾小区全体业主所有。审理中，本院至涉案承租房屋现场勘验，诉争房屋坐落于苏州市××镇绿洲××幢，共三层约800平方米，均由被告在使用，一层用于食堂和会议室，二层用作经营三格学府，用于学生培训，三层用作开办江苏苏天拍卖有限公司。四楼是阁楼，用作会议室。原、被告在勘验中一致确认，苏州市××镇绿洲××幢是一个整体，只是房产登记上划分成了1、2幢、3，本案诉争的系67幢1，建筑面积436.91平方米，登记在业主名下。审理中，原告称，1、被告存在转租行为；2、被告未按合同约定于2012年前将2010年至2022年期间的租金264000元支付完毕；3、被告未经其许可擅自改变房屋结构，且其认为根据合同约定租赁房屋用途为咖啡馆、茶餐厅等非污染行业的经营项目，指的是被告只能用来经营咖啡馆、茶餐厅，经营其他任何项目均违反约定。基于上述理由，其要求与被告解除房屋租赁合同。且其认为根据房屋租赁合同约定，被告承租的房屋面积为199.91平方米，被告实际占用面积为436.91平方米，故应支付未在合同约定范围内的237平方米的房屋使用费。原告就其上述陈述未提供相关证据。审理中，被告称，其承租房屋后添附了阁楼和阳光房，未改变房屋结构，并用作自用或与他人合作经营，没有转租。其与原告房屋租赁合同是2010年初签订的，落款时间2007年4月30日是倒签的，签订合同时2010年之前的租金已经付清，故合同仅对2010年至2022年期间租金的支付进行了约定，因其经营比较困难，故向原告提出缓交租金，原告主任周某予以同意。为证实其主张，其向本院提供如下证据：1、2016年2月26日创欣物业公司出具证明一份，证明其已付清2010年之前的房屋租金。2、被告陈开武出具的落款时间为2014年11月28日的申请一份，载明：本人承租明月湾业委会房屋，鉴于目前本人资金周转困难，特向明月湾业委会申请，请允许延期支付所承租房屋的租金，具体支付时间待明月湾业委会与本人协商后再行支付租金。周某在该申请上写明“以上情况属实，业委会”并签名，落款时间为2014年11月28日。证明原告已同意其延期支付租金的请求。经质证，原告对上述证据1真实性无异议，认可房屋租金均由创欣物业公司代其向被告收取。对证据2认为该申请上周某签名时间并非2014年11月28日，周某无权对合同重大事项进行变更。审理中，证人周某到庭称，其自2007年至2015年7月担任原告明月湾业委会主任职务，期间对外事务均由其出面处理，2012年后被告陈开武未付清租金，其多次向被告催讨租金，陈开武提出经营困难，要求延期支付租金，2014年11月28日其代表原告与被告陈开武协商达成一致，同意陈开武延期支付租金，但当时未形成书面文件，本案被告提交的申请是2015年9月份补写的，本案房屋租赁合同系2010年年初签订的，签合同之前的租金被告已经付清了，故租赁合同上关于房租支付起算时自2010年开始的。经质证，被告对周某上述陈述没有异议，原告认可周某自2007年至2015年7月担任其主任，但认为2015年9月周某已不再担任其主任，其并不知情被告向其提出缓交租金的申请，且周某无权代表全体业主变更重大合同事项。以上事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、房产证、申请、收款收据、证明等证据及本院庭审中的笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在转租，原告认为被告存在转租行为，被告对此不予认可，原告未能相关证据予以证实，本院对原告的该主张不予采纳。关于被告支付租金情况，根据创欣物业公司出具的证明，结合原、被告合同对租金支付方式的约定及庭审中原、被告及证人周某的陈述，可以确认被告已付清2010年之前的房屋租金，2010年至2022年期间的租金264000元，根据原告提供的创欣物业公司出具的收款收据，被告亦已全部支付原告，故原告要求被告支付房屋租金66000元及按照银行同期贷款利率四倍计算逾期付款违约金的请求，本院不予支持。原告称被告未按合同约定于2012年前支付该期间的租金，根据证人周某陈述，其担任原告主任期间对被告申请延期支付租金的请求予以认可，本院认为周某担任原告主任期间，代表原告履行职务，处理对外事务，其行为效力及于原告，本院确认原告对被告延期支付租金的行为予以认可。关于被告是否按约定用途使用承租房屋并改变房屋结构，原告认为被告改变了承租房屋结构，且承租房屋仅能用作经营咖啡馆、茶餐厅，但未提供相关证据；被告称其对承租房屋添附了阁楼和阳光房，未改变承租房屋结构，亦未经营任何污染项目，本院认为，原、被告合同约定租赁房屋用途为咖啡馆、茶餐厅等非污染行业的经营项目，原告主张被告仅限于经营咖啡馆、茶餐厅，并据此认为被告改变了房屋用途，与合同相悖，且原告未能举证证明被告实际改变了承租房屋结构，故对原告称被告改变房屋用途及结构的主张，本院不予采信。现原告以被告存在转租、迟延支付租金、被告改变房屋用途及结构为由主张解除与被告签订的房屋租赁合同及要求被告搬出承租房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于被告实际承租使用的面积，原告认为被告仅承租199.91平方米，被告认为其承租436.91平方米，依据双方合同载明，承租房屋建筑面积约436.91平方米（其中物业用房199.91平方米），已对承租房屋的面积明确为436.91平方米，该面积与房产证登记的建筑面积436.91平方米一致，括号中物业用房199.91平方米应理解为对承租房屋物业用房的备注，原告据此主张被告承租面积为199.91平方米无合同依据，故原告要求被告支付自2007年4月30日起至起诉之日止的占用的237平方米房屋使用费208653.89元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币9326元，由原告苏州市吴中区木渎镇绿洲明月湾业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福璐支行营业部，账号：10×××76审　判　长　王　凡代理审判员　赵　强人民陪审员　华火泉二〇一五年九月十四日书　记　员　施美佳 百度搜索“”