（2015）深中法房终字第1452号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-11-20

案件名称

中国工商银行股份有限公司深圳市分行与吴炳坚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1452号上诉人（原审原告、反诉被告）中国xxx银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区深南东路xx街x号。负责人林谦，行长。委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。委托代理人岑佩，广东金唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）吴xx，住所地广东省惠来县。委托代理人彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人薛永拱，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人中国xxx银行股份有限公司深圳市分行（以下简称xx银行深圳分行）因与被上诉人吴xx房屋租赁合同纠纷，不服深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第546号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：xx银行深圳分行是深圳市福田区园岭新村xx栋首层的业主，建筑面积为537.75平方米，房屋性质为住宅。2009年4月1日，xx银行深圳分行（甲方）与案外人深圳市xx航物业管理有限公司（乙方，以下简称xx航物业）签订《房屋租赁代理委托合同书》，约定甲方将在深圳市自有物业的闲置房产委托给乙方代理出租，代理委托期限为五年，即自2009年4月1日至2014年3月31日止。合同第十条约定，乙方受甲方委托，代表甲方与承租方签订房产租赁合同，并代收租金，乙方在每月收到承租方租金后，扣除代理佣金及代理支付税费后，余款及时存入甲方指定账户。吴xx（合同乙方）于2005年3月17日曾与xx航物业（合同甲方）就租赁园岭新村xx栋首层东房屋（建筑面积计369.91平方米）签订了一份《房地产租赁合同》，合同期限自2005年3月20日起至2008年3月19日止，在该租赁合同中明确告知租赁房地产权利人为：中国工商银行深圳市分行，约定租赁房地产的用途为商业，租赁保证金81380元，如乙方未能履行合同或拖欠租金、滞纳金和因承租产生的其他费用，xx银行深圳分行可不予返还保证金。合同签订后，xx航物业收取了吴xx租赁保证金81380元，收据注明为“押金”。该合同到期后，双方于2008年4月2日续签《房地产租赁合同》，约定租赁期限为2008年4月1日至2011年3月31日止，月租金22195元，承租方应于每月10日前交付租金，拖欠租金应付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以日租金的千分之三；合同第十二条约定，合同期满终止（或因其它原因导致合同终止）后，承租方应于终止后5日内迁离出租房屋，承租方逾期不迁离或不返还出租房屋的，在逾期期间应加倍向出租人支付租金。合同附页约定“1、合同为续签合同，押金由原合同保持不变，本合同不再另收；2、该合同根据产权证书用途为住宅，签订租赁合同书根据租赁有关规定办理合同登记，有关商业经营营业执照等相关手续由乙方负责解决；…4、因3号线地铁施工，在地铁施工影响期间租金优惠50%收取”。另查，2010年8月30日，xx航物业向xx银行深圳分行作出《租赁业务情况反映表》，就同栋楼宇其他租户因受地铁施工影响是否继续给予租金优惠向xx银行深圳分行请示，xx银行深圳分行领导批示同意租金优惠30%至2010年12月31日止。2011年10月6日，xx银行深圳分行行政部向xx航物业发出通知，要求将园岭新村xx栋首层房产收回自用。2011年12月10日，xx航物业向吴xx发出《通知》，通知不再续租，要求退还物业和结清因承租使用产生的相关费用。该通知由吴xx签收。本案审理过程中，吴xx否认该通知上吴xx签名的真实性，申请进行笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请。其后，xx银行深圳分行主张其又通过xx航物业多次通知吴xx退还房屋，但吴xx均未予以理会，xx银行深圳分行就此主张向原审法院提交的《通知》，未有吴xx的签收，吴xx对xx银行深圳分行的该项主张不予认可。2013年11月18日，xx银行深圳分行以EMS方式再次向吴xx邮寄通知，要求吴xx在3日内退还物业并结清费用，但邮件被退回，通知邮寄地址为“园岭新村xx栋1114号”，xx银行深圳分行主张该地址为吴xx租赁物业范围内的铺面的编号，吴xx表示其未收到通知领取快递。另查，吴xx一直按照优惠后的租金11098元支付租金至2011年8月，此后未再支付。以上事实有《房屋租赁代理委托合同书》、产权证书、两份《深圳市房地产租赁合同书》、《租赁业务情况反映表》、《通知》、银行账户历史明细、EMS快递及详情单等证据及庭审笔录证实。xx银行深圳分行在原审中诉请：1、解除xx银行深圳分行与吴xx间的房屋租赁关系，吴xx立即迁离承租房屋并将该房屋返还xx银行深圳分行；2、吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止）；3、吴xx向xx银行深圳分行支付侵占房屋期间双倍租金1320600元（自2011年4月1日起截至2013年10月31日，要求计算至房屋返还之日止）；4、吴xx承担本案诉讼费用。吴xx在原审中提起反诉，诉请：请求法院判令xx银行深圳分行返还租赁保证金81380元，赔偿吴xx装修费35000元，承担本案本、反诉受理费。原审法院认为，xx银行深圳分行系涉案房屋的业主，并委托xx航物业代为出租管理涉案房屋，xx航物业在租赁合同中已明确告知吴xx房屋的权利人为xx银行深圳分行，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该租赁合同直接约束xx银行深圳分行及吴xx，故xx银行深圳分行有权就租赁合同项下的权利向吴xx提出主张，吴xx主张xx银行深圳分行不是房产所有权人也非合同相对人，无权主张解除合同，理由不成立，原审法院不予采纳。案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《租赁合同》于2011年3月31日期限届满后，xx银行深圳分行和吴xx未续签《租赁合同》，但吴xx继续使用、利用租赁房产并按优惠后的租金标准向xx银行深圳分行支付租金，xx银行深圳分行未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，xx银行深圳分行有权随时解除合同，但应在合理期限前通知吴xx。xx银行深圳分行委托xx航物业于2011年12月10日通知吴xx退还房屋并结清相关费用，该通知到达吴xx发生效力，故xx银行深圳分行与吴xx之间的租赁合同于2011年12月10日解除。吴xx否认该通知上吴xx签名的真实性，但又撤回鉴定申请，视为举证不能，故对吴xx的否认，原审法院不予采信。xx银行深圳分行与吴xx租赁合同解除后，吴xx应按双方租赁合同的约定，在合同终止后5日内迁离房屋，但吴xx至本案庭审时尚未迁离并交还涉案房产，构成对xx银行深圳分行房产的违法占用，应按合同约定，按双倍租金的标准向xx银行深圳分行支付违法占用期间的房屋使用费。吴xx自2011年9月始未向xx银行深圳分行支付租金及房屋使用费，但xx银行深圳分行直至2014年4月30日才提起诉讼，xx银行深圳分行虽于2013年11月18日向吴xx邮寄通知，但无证据证明该邮寄地址为吴xx的经营地址，吴xx亦未实际收到该通知，故不能产生通知到达的效力，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，“延付或拒付租金的”诉讼时效为一年，故xx银行深圳分行有关2013年4月30日前的租金、滞纳金及房屋使用费的诉讼请求，已过诉讼时效，原审法院不予支持。吴xx还应支付xx银行深圳分行2013年5月1日至2013年10月31日期间的房屋使用费计266340元（22195×6×2），2013年11月后的房屋使用费，因吴xx返还房屋的时间尚不确定，该项费用无法计算明确，且xx银行深圳分行亦未向原审法院缴交诉讼费，故本案暂不予处理，xx银行深圳分行可待该项事实明确后，另循法律途径解决。关于吴xx的反诉请求，本案中租赁房屋的性质为“住宅”，吴xx租赁房产的用途为“商业”，无证据证明房屋用途不符合房屋性质对吴xx使用、利用承租房屋构成障碍，且xx银行深圳分行与吴xx在租赁合同中明确约定“有关商业经营营业执照等相关手续由乙方（即吴xx）负责解决”，自吴xx2005年3月承租涉案房产，吴xx从未就房屋性质与使用用途不符提出异议，并持续使用、利用租赁房屋至今，故吴xx主张xx银行深圳分行改变房屋性质出租房屋，构成违约，致吴xx合同目的不能完全实现，产生损失，原审法院不予采信。xx银行深圳分行已就地铁施工可能对吴xx经营的影响以优惠租金的方式给予补偿，吴xx亦予以同意，该地铁施工影响不能成为吴xx拒交租金、房屋使用费，拒绝解除合同的理由，故吴xx反诉请求xx银行深圳分行返还保证金、赔偿装修损失，理据不成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决，一、确认xx银行深圳分行委托案外人深圳市xx航物业管理有限公司与吴xx签订的《房地产租赁合同》已于2011年12月10日解除；二、吴xx应于判决生效之日起十日内将深圳市福田区园岭新村xx栋首层东房屋返还给xx银行深圳分行；三、吴xx应向xx银行深圳分行支付2013年5月1日至2013年10月31日期间欠缴的房屋使用费266340元；四、驳回xx银行深圳分行的其他诉讼请求；五、驳回吴xx的反诉请求。上述第三项吴xx应清偿的款项，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17875元（已由xx银行深圳分行交纳），因适用简易程序减半收取8937.5元，由xx银行深圳分行负担6478元，吴xx负担2459.5元。反诉案件受理费1313.8元（已由吴xx交纳），由吴xx负担。xx银行深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，维持一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、第四项，并改判为：1、判决吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止），支付侵占房屋期间双倍租金人民币1320600元（自2011年4月1起截止2013年10月31，要求计算至房屋返还之日止）；2、吴xx承担一、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审认定“xx银行深圳分行2013年11月18日向吴xx邮寄《通知》，没有证据证明该邮寄地址为xx银行深圳分行的经营地址，xx银行深圳分行亦未实际收到该通知，故不能产生通知到达的效力”错误。2013年11月18日，xx银行深圳分行的委托代理人xx航物业安排其工作人员马自林向吴xx通过中国邮政邮寄送达《通知》，在编号为xxx6804的邮寄底单中，寄件人公司名称写明“工商银行深圳市分行”，收件人“吴xx”，地址“福田区红荔路园岭新村xx栋1114号”。庭审中xx银行深圳分行已向法院提供照片并说明该地址就在涉案物业所在地，在未经书面同意不得转租的房屋租赁合同中，出租人按照租赁房屋地址送达文书合理合法：xx银行深圳分行多次口头或者书面通知吴xx结清费用、返还房屋，吴xx对通知内容十分清楚，吴xx在清楚通知内容的情况下故意拒绝签收，产生的是完全获知通知内容的效果，一审法院仅看表象而不计事实本质的判决错误．二、一审认定“2013年11月后的房屋使用费，因被告返还房屋的时间尚不确定，该项费用无法计算明确，且原告亦未向本院缴交诉讼费，故本案暂不予处理，原告可待该项事实明确后，另循法律途径解决”错误，对xx银行深圳分行极不公平。xx银行深圳分行诉求吴xx支付房屋使用费至其实际返还房屋之日止的主张明确具体，一旦吴xx按照判决规定的时间将涉案房屋返还给xx银行深圳分行，房屋使用费自然能够确定。吴xx如不按照判决规定的日期返还，那么房屋使用费计算直至其实际返还之日，也是明确的。总之，房屋使用费的计算截止日期是明确的（至少可以计算至一审判决生效之日）。原告（xx银行深圳分行）根据法院的通知缴费案件受理费，xx银行深圳分行已经于2014年4月30日按时足额缴纳，如果法院认为有必要补交，应当向xx银行深圳分行出具缴款通知书，而本案中法院并未通知补交。所以法院认定xx银行深圳分行未缴交诉讼费是错误的。本院经审理查明，（一）本院二审期间向深圳市公安局通心岭派出所函询，涉案园岭新村xx栋首层1114号门牌号对应的店铺是“尚品名牌折扣店”。又据双方确认该“尚品名牌折扣店”为吴xx承租范围。（二）涉案合同租金因地铁施工影响，xx银行深圳分行曾同意租金优惠至2010年12月31日止。之后即从2011年1月1日起仍应依原合同租金标准支付租金。xx银行深圳分行请求自2010年12月31日，实为自2011年1月1日。除以上事实，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，信守承诺，依约履行合同义务是我国民法确立的基本原则，亦是商业社会中合同各方应当遵从的不二法则。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点是xx银行深圳分行于2013年11月18日通过邮寄送至“园岭新村xx栋1114号”的“结清费用交还物业”的通知是否送到的问题。根据本院二审时向公安机关查询，xx银行深圳分行于2013年11月18日送至上述48栋1114号铺之邮件为有效送达，应视为吴xx已收到并知悉通知内容。吴xx在诉讼中辩解称，即使2013年11月18日xx银行深圳分行通知依法送达成立，但因邮件退回，并不能说明邮件中即为xx银行深圳分行所述要求吴xx结清费用交还物业的内容，因此，xx银行深圳分行据此要求双倍租金不成立。但本院认为，结合由xx航物业于2011年12月10日送给吴xx解约收房通知及本案诉讼，在吴xx不能举证证明“通知”内容为其他时，该2013年11月18日送至xxx栋1114号店铺的通知仍为解约收房通知。据此，xx银行深圳分行主张权利并未超过诉讼时效，吴xx应当支付2011年1月1日之后的租金。原审法院就2013年11月18日送达48栋1114号铺情节未予查明查清即认定xx银行深圳分行未有送达涉案“通知”不当，应予纠正。规范商业行为、指导民事活动，应是法院判决应有之职责。本案吴xx自2011年9月再未交租，在诉讼中竟以有讼为由便不再交租，实属无理，其行为应当被约束到合同和法律中来。双方合同于2011年12月10日解除，根据合同约定，吴xx应在5日内搬离，因此其应自2011年12月16日按双方租金标准即44390元（22195×2）向xx银行深圳分行支付至返还房产之日止的租金。2011年1月1日至2011年12月15日期间，吴xx按11098元标准支付租金至2011年8月，因xx银行深圳分行原给予的优惠仅至2010年12月31日，因此吴xx应支付2011年1月1日至2011年8月31日期间的租金差额，其中2011年1月1日至2011年3月31日为33294元（11098×3），2011年4月1日至2011年8月31日为55490元（11098×5），xx银行深圳分行请求吴xx以11098元为基础按每日千分之三标准支付2011年1月1日至2011年3月31日期间租金差额的滞纳金具有合同依据且未超过合同约定的标准，本院予以支持。2011年9月1日至2011年12月15日期间，吴xx应按合同约定租金标准支付相应租金为77324.51元（22195×（3＋15／31）］。xx银行深圳分行诉求超过部分，本院不予支持。综上，xx银行深圳分行上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院判决认定部分事实不清，适用法律错误，须予纠正。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第一、二、五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第三项为：吴xx于本判决生效之日起10内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行按双倍租金标准即44390元／月支付占有使用费（自2011年12月16日支付至本判决确定的搬离之日止）；四、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年1月1日至2011年3月31日间租金差额33294元及滞纳金（以11098元每日千分之三的标准自2011年1月11日计至本判决确定的支付之日止）；五、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年4月1日至2011年8月31日间租金差额55490元；六、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年9月1日至2011年12月15日期间欠付租金77324.51元；七、驳回中国xxx银行股份有限公司深圳市分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计26812.5元，由吴xx负担。本判决为终审判决。审　判　长　马　　　　龙代理审判员　许　莹　姣代理审判员　周　　　　敏二〇一五年九月十四日书　记　员　张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”