（2015）威民初字第822号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告戴金秀、李忠俊诉被告威远县严陵房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
威远县人民法院
所属地区
威远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴金秀,李忠俊,威远县严陵房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十四条，第十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条
全文
威远县人民法院民 事 判 决 书（2015）威民初字第822号原告戴金秀。原告李忠俊。被告威远县严陵房地产开发有限责任公司委托代理人彭威。原告戴金秀、李忠俊诉被告威远县严陵房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴金秀、李忠俊，被告威远县严陵房地产开发有限责任公司的法定代表人王树明及委托代理人彭威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告系夫妻关系，2013年3月13日与被告签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买坐落于严陵镇花城路建业欧景城10幢3单元第4层3-4-403号住房一套，并于2013年3月13日交清了首付款并随之办理了按揭贷款手续。2013年5月4日，二原告接收了房屋并于当日应被告要求向其交纳了办理产权证的费用。但时至2015年2月9日被告才交付此两证，其行为已构成违约。依据双方在《商品房买卖合同》中第二十条第（二）项中的约定：被告应当自房屋交付之日起360天内办好房屋所有权证及国有土地使用权证并交给原告，若逾期未办好交付，则按原告全部购房款的万分之二按日支付违约金。自被告交付该住房起，客厅、阳台、主卧室窗户的双层中空玻璃中间均出现水珠和雾气，明显不能达到质量标准，依照《商品房买卖合同》第十条第4款的约定，因装饰设备不能达成质量标准的，被告应当双倍赔偿原告。综上所述，被告的行为已经严重违反由其自身提供的格式合同中的相关约定，依照《合同法》第107条及第114条第一款之规定，被告因不履行合同义务，应当按约支付违约金，因此，诉至贵院，请求法院依法判决被告逾期交付原告房屋所有权证及国有土地使权证；判令被告支付违约金22159.04元（388755元×00.2%×285天）。为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件，欲证明与被告签订的《合同》中第二十条第二款主张权利，应在2014年5月4日交证；2、情况说明复印件，欲证明2015年2月9日才拿到的两证复印件；3、通讯记录，欲证明我打了电话过问后，才叫我去拿的复印证；4、土地使用权证、房产证复印件，欲证明没有原件，其两证给我都是复印件是伪造的；5、付款凭证二份收款收据复印件，欲证明我已履行合同义务。6、《威远县房产管理局商品房预售备案通知书》，欲证明房产证没有被银行抵押的事实。被告辩称：原告的诉讼请求没有法律和事实依据，合同第二十条没有这样的约定，原告是按揭贷款购房，其按揭贷款合同有明确约定。必须把他项权利完善了，才将证交原告，到现在为止还没有完善，原告按揭贷款，我们公司对银行承担连带保证责任的，所以要等抵押手续完善后，才能交证，请求依法予以驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、《商品房买卖合同》，欲证明二原告于2013年3月13日与被告签订合同，采用按揭方式购买坐落于严陵镇外北路359号建业.欧景城8幢3单元第4层3号住房；2、《威远县房权证严陵镇字第2013061**号房屋所有权证书》，欲证明2013年11月12日，本案争议的楼房大户的所有权已登记在被告公司名下；3、《威远县房权证严陵镇字第2014007**号房屋所有权证书》，欲证明本案争议的商品房的所有权已于2014年1月15日登记在二原告名下，但在附记中未记载抵押登记情况；4、《威国用（2014）第2760号土地使用权证书》，欲证明本案争议的商品房的土地使用权已于2014年6月12日登记在二原告名下；5、《威远县房权证严陵镇字第2014007**号房屋所有权证书》，欲证明于2014年1月15日登记在二原告名下房屋所有权证书，于2015年7月20日才在完善银行的抵押，并在产权证内载明“该证于2015-07-15设定了抵押期限从2013-04-28至2028-04-28的抵押”；6、《威远县房他证严陵镇字第20150033**号》，欲证明本案争议的商品房产权证于2015年7月20日完善抵押；7、借款《合同》公证书，欲证明三方达成了权利证书的交付，被告没有义务再交付给原告；8、《银行证明》，欲证明本案争议二原告的房屋产权证及他项权证办完抵押后，两证由银行收执。在庭审中，所举证据经原、被告质证，被告对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为提交的合同不完整；对证据2是复印件不予质证；对证据3打的时间不清楚，无印章，对真实性有质疑，不能作为本案的定案依据；对证据6的真实性无异议，但对内容有异议，原告是按揭购房，其填写内容，按揭金额为零，无抵押，所以是房管局的信息错误；对4、5、是真实的，对真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告所举证据1、2、7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4、有异议，无鲜章，对真实性有质疑，是伪造的；对5、6、8有异议，证据5、6、8是复印件，不合法，我在第一次开庭去调的房产信息是未抵押，现在被告出示时已作抵押，而且房产证于2014年就办了，到现在说是银行保管。根据证据的真实性、关联性、合法性特征要求，本院认为原告所举证据1、2、4、5、6组证据及被告所举证据1、2、5、6、7、8组证据与本案争议的事实能互相印证，均具有真实性、关联性、合法性特征，应作为认定案件事实的依据。原告提举的第3组证据，被告提举的第3、4组证的来源与本案无关联性，该证据本案不能作定案依据。经审理查明，一、李忠俊与戴金秀系夫妻关系，1、2013年3月13日，原告李忠俊与被告威远县严陵房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的威远县严陵镇花城路建业欧景城C组团10幢3单元第4层3-4-403号商品房，《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受金部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”。2、签订《合同》当天，原告向被告交付了购房首付款119205元。3、2013年3月27日，商品房预售备案登记在原告名下，4、2013年5月4日，原告与被告完善房屋交接。二、2013年5月2日，原告用威远县严陵镇花城路建业欧景城C组团10幢3单元第4层3-4-403号商品房屋作抵押，以住房公积金在银行按揭贷款25万元，贷款期限180个月，即从2013年5月20日至2028年5月20日，该《借款合同》由借款人李忠俊、戴金秀，贷款人中国建设银行股份有限公司威远支行，保证人威远县严陵房地产开发有限责任公司三方经威远县公证处公证，该合同条款载明：“第四十条第二项保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款方核对无误、收执之日止，银行办完抵押手续，收执两证的时间是2015年7月24日。三、2013年11月12日，威远县房地产管理局将严陵镇外北路359号建业.欧景城8幢的大房产证登记在威远县严陵房地产开发有限责任公司名下，产权证（威远县房权证严陵镇字第201361**号）房屋所有权人威远县严陵房地产开发有限责任公司。2014年1月15日，威远县严陵房地产开发有限责任公司将大证转移分户登记，威远县房地产管理局将严陵镇外北路359号建业.欧景城8幢3单元4层3号商住房登记在李忠俊、戴金秀名下，产权证号威远县房权证严陵镇字第2014007**号，房屋所有权人李忠俊。2014年6月12日，威远县国土局将严陵镇外北路359号建业.欧景城8幢3单元4层3号土地登记在戴金秀、李忠俊名下，（威国用（2014）第2760号），土地使用权人戴金秀、李忠俊。两证的转移登记办理后，未完善抵押登记，两证执存在借款保证人威远县严陵房地产开发有限责任公司等待完善抵押手续。四、2015年7月15日，威远县房地产管理局验收受理抵押登记材料，承诺在2015年7月21日完善抵押手续。2015年7月20日，威远县房地产管理局办理他项权证，他项权证载明：“房屋他项权利人，中国建设银行股份有限公司威远支行，房屋所有权人，李忠俊等2人，房屋所有权证号201400767号，房屋坐落严陵镇外北路359号建业.欧景城8幢3单元4层3号，他项权利种类：一般抵押，登记时间，2015年7月20日，附记，借款人，李忠俊，抵押面积，125.44平方米，抵押约定期限，2013年4月28日至2028年4月28日，备注，房屋议定价值为38万元。产权资料共有人，戴金秀，共有证号201400767号，产权人，李忠俊，产权证号201400767号”。2015年7月24日，中国建设银行股份有限公司威远支行证明载明：“李忠俊，身份证号码：511024196905080017，因购买建业欧景城8幢3单元4层3号的住房向威远公积金中心申请了个人住房公积金委托贷款，该笔贷款由威远住房公积金中心委托我行发放，该住房已抵押建行威远支行，目前该住房已办妥房屋分户产权，房屋产权证及他项权证已交由我行收执，特此证明。建行威远支行加盖公章，2015年7月24日。”，本案诉争的所有权证在银行收执。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，交付了首付款，双方已办理了现房交接，该争议房已于2013年3月27日作了商品房预售备案登记，2014年1月15日登记在原告名下，办理了权属证书。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”之规定，本案所诉争的房屋，已经按《合同》的约定和《物权法》的规定被告在物权登记部门为原告作了不动产登记和办理了权属证书，无论原告是否收到不动产权属证书，其购买的住房所有权已经在2014年1月15日依法设立。故被告在合同约定的房屋所有权证的办证义务上没有违约。该房屋属按揭购买，依照当事人约定以及按揭房屋的交易习惯，在按揭贷款抵押登记办结之前，威远县严陵房地产开发有限责任公司作为开发商还是原告的保证担保人，被告不具有将该房屋的物权凭证交付给购房者的合同义务，而是负有向贷款银行交付物权凭证的义务，且诉讼中，贷款银行已经证明被告已经依照合同履行该义务，故交付权利凭证上，被告不具有违约行为。至于贷款银行是否应当收执原告的房屋物权凭证，与本案系另一法律关系。综上，原告主张的被告违约行为不成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告没有违约，不应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告戴金秀、李忠俊的诉讼请求。案件受理费354元，由原告戴金秀、李忠俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向四川省内江市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应提交上诉状正本一份，副本一份审 判 长 蒋玉梅审 判 员 张德才人民陪审员 陈 强二〇一五年九月十四日书 记 员 魏丽英 关注公众号“”