（2015）宁民初字第461号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-10-23

案件名称

兰清林、黄金香与王起永、张龙秀房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁化县人民法院

所属地区

宁化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兰清林,黄金香,王起永,张龙秀

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第461号原告（反诉被告）兰清林，男，1964年2月19日出生，汉族，城镇居民。原告（反诉被告）黄金香，女，1966年4月10日出生，汉族，城镇居民。上述原告（反诉被告）共同委托代理人王盛勋，男，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）王起永，男，1960年3月4日出生，汉族，农民。被告（反诉原告）张龙秀，女，1960年3月13日出生，汉族，农民。上述被告（反诉原告）共同委托代理人赖仕宝，福建翠城律师事务所律师。上述被告（反诉原告）共同委托代理人罗绪欣，福建翠城律师事务所实习律师。原告（反诉被告）兰清林、黄金香与被告（反诉原告）王起永、张龙秀房屋买卖合同纠纷一案，原告兰清林、黄金香于2015年5月15日向本院起诉，被告（反诉原告）王起永、张龙秀于2015年6月8日向本院提出反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告兰清林、黄金香的委托代理人王盛勋，被告王起永、张龙秀及其委托代理人赖仕宝、罗绪欣到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本院于2015年7月17日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，原告兰清林及其委托代理人王盛勋，被告王起永、张龙秀及其委托代理人罗绪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰清林、黄金香诉称，2013年1月13日，原、被告及宁化县百顺中介所签订了一份《居间协议》，约定原告将宁化县翠江镇城北新村15号房屋以730000元的价格出售给被告。双方约定：本协议签订之日被告支付定金89000元，2013年7月30日前向原告支付450000元，余款200000元在2013年9月30日前付清，最迟10月15日前付清。如被告不能按本协议约定支付购房款，每逾期一日，由违约方支付给守约方0.05‰的违约金。另外双方还特别约定：1、银行利息每月19日前打入信用社账户，不能造成不良记录，每造成一次按贷款额的5%支付违约金；20万的按5%支付违约金等有关条款。协议签订后，2013年1月19日，被告支付定金89000元，逾期6天，应当支付违约金26.7元（89000×0.05‰×6天）；2013年11月8日被告支付购房款20万元，逾期24天，按约定5%计算，应当支付违约金1万元（200000元×5%）；2014年10月11日，被告支付购房款45万元，逾期432天，按约定应当支付违约金15962.4元（739000元×0.05‰×432天）；被告在归还贷款利息过程中曾10次违约逾期打入账户，造成不良记录，按约定应支付违约金225000元（450000元×5%×10次），被告虽没有及时按期归还银行贷款，但考虑到被告购买房屋确实不易，且双方约定的违约金可能偏高，因此，原告主动减半，仅要求被告支付违约金112500元。被告有以上四次违约行为，按约定应支付给原告违约金250989元，现原告仅要求被告支付138489.1元。协议签订后，原告多次提醒并要求被告按约定支付款项，但被告没有一次按约定的时间支付购房款，其行为已经构成严重违约。被告要求原告办理过户手续时，原告提出要求被告支付违约金，但被告却不肯支付，于是原告拒不协助被告办理过户手续。2014年11月4日，被告向法院起诉原告。综上所述，原告在履行协议过程中没有一次按约定履行支付购房款，其行为已经构成严重违约，应依法承担违约责任。由于被告先履行付款义务不符合协议约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决两被告支付违约金138489.1元。被告王起永、张龙秀辩称，一、原告诉状的事实与理由中的陈述缺乏事实和法律依据。1、原告要求被告支付逾期支付定金的违约金26.7元没有依据。根据《居间协议》第五条第1款规定“本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金89000元，购房定金将在最后一次付款时冲抵购房款。该定金支付后，若乙方中途毁约不购买该房产，定金归甲方所有，若甲方中途毁约不卖该房产，应将定金双倍返还给乙方”。该条是定金合同条款，其条款没有约定定金逾期支付需支付违约金。2、原告要求被告支付逾期付款20万元房款违约金按5%计算没有依据。根据《居间协议》补充协议第2款约定“甲方要求贰拾万元按5%违约金”，该条款中的按5%明显是由5‰违约金改成的，因此只能按照5‰计算，因此，被告2013年11月8日支付购房款20万元，逾期23天的违约金为1000元。若按照5%计算违约金，该违约金也高于银行贷款利率，请求法院予以减少。3、原告要求被告支付逾期付款45万元房款违约金数额过高，请求法院予以减少。4、原告要求被告支付10次逾期支付贷款利息的违约金112500元没有依据。因造成不良记录才要支付违约金，而原告未提供证明造成不良记录。二、被告共打入原告信用社账户（作为利息开支的金额）为92710元，但从2013年1月13日双方签订《居间协议》之日至被告2014年10月11日付清房款45万元止，该贷款利息共实际支出78680.4元，尚余留14029.6元，应返还被告。三、被告为原告代垫水电费2653.8元，其中：2012年7月至12月属原告拖欠的电费535.12元，由被告代垫；2013年1月至2014年3月因原告还在房屋第二层居住，被告支付电费共3487.78元，按约定原被告各承担50%，被告为原告代垫1743.89元，合计代垫电费2279.01元。2012年7月至12月属原告拖欠水费108元，由被告代垫；2013年1月至2013年12月因原告还在房屋第二层居住，被告支付水费共533.65元，按约定原、被告各承担50%，被告为原告代垫266.8元，合计代垫水费374.8元。反诉原告王起永、张龙秀诉称，2013年1月，反诉原被告经协商，反诉被告兰清林、黄金香欲将自己所有的宁化县翠江镇城北新村15号房屋一栋（房产证为宁房权证字第66**号，土地使用权证为宁国用1999字第6184号，4层砖混结构，使用面积101.3平方米）出让给原告所有。同年1月13日，双方委托宁化县百顺中介所作为居间人进行协商。经协商一致，当天达成居间协议，该房屋以739000元出让给反诉原告。根据《居间协议》第一条第一款约定“原、被告于2013年7月30日前到宁化县房地产交易部门签订房地产买卖合同，办理产权过户手续”。第二条第二款“被告应按居间协议约定的日期，协助原告办理房产的交易过户手续，提供所需证件资料”。第三款“按本合同约定的交付日期，腾空房屋，将附属设施及原装修保留完好交给乙方。在房产交付前，负责迁出，结清水、电、气、有线电缆、电话、物业管理费用”。第六条“甲方应于2013年10月30日前将房屋交付给乙方”。第九条第二款规定“甲方不能按本协议约定交付房屋，每逾期一日，向对方支付房产成交价0.05‰的违约金。由其他违约行为，须承担购房总额的3‰的违约金”。居间协议签订后，原告支付了房屋转让的全部价款，要求被告腾空房屋交付使用，并且要求被告协助过户。但是两被告仅将房屋第一、三层交付原告，拒绝交付第二、四层。同时拒绝办理过户手续构成违约。2015年1月11日被告搬离第二层，但第四层至今未搬离，且搬离时房屋地板全部敲毁。被告至今未协助原告过户。原告多支付给被告还贷款利息的资金14029.6元，为被告代垫水电费2653.8元，被告应返还，为此请求判令：1、被告按《居间协议》约定承担拒绝交付房屋及拒绝协助原告办理过户的违约金23980.55元；2、被告返还原告多支付利息14029.6元，代垫的水电费2653.8元。以上合计40663.95元。反诉被告兰清林、黄金香辩称，一、反诉原告陈述不属实。1、反诉原告诉称“两被告仅将房屋一层、三层交付给原告，2015年1月11日被告搬离第二层，但第四层至今年拒绝交付；地板全部敲毁”不属实。反诉被告在反诉原告交付定金后就将该房屋的第三层交付给其使用，第一、四层由双方共用。在反诉原告起诉反诉被告要求协助过户案件审理期间就已经将房屋全部交付使用，搬离时没有敲毁地板。2、反诉原告是将贷款利息直接存入宁化县湖村信用社兰永春的账户，截止到2014年10月11日反诉原告还清贷款本息，其账上余额为68.59元，不存在多支付给反诉被告利息14029.6元。且诉讼主体错误，应驳回其诉讼请求。3、反诉被告实际使用的水电费没有那么多。且其代垫水电费与本案房屋买卖没有关联性，应驳回其诉讼请求。二、反诉被告不应承担违约责任，应驳回反诉原告诉讼请求。双方签订《居间协议》后，反诉原告没有一次按约支付房款，按协议约定反诉原告应当在2013年7月30日前存入45万元结清贷款及解除抵押登记当天办理产权过户手续。但反诉原告直到2014年10月11日才还清贷款，造成不能办理过户手续的原因在于反诉原告没有按约定时间还清贷款，无法解除抵押登记，反诉被告不应当承担逾期办理过户手续的违约责任。按协议约定，反诉原告应当在2013年10月15日前付清全部购房款，反诉被告于2013年10月30日前将该房屋交付给反诉原告使用。到交房时反诉原告仅支付购房款89000元，其余购房款均没有支付。依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，在反诉原告没有付清购房款前，反诉被告有权拒绝将该房屋交付给反诉原告使用，反诉被告没有违约，不应当承担违约责任。经审理查明，原告兰清林与原告黄金香系夫妻关系，被告王起永与被告张龙秀系夫妻关系。2013年1月13日，原告兰清林、黄金香作为出让方（甲方），被告王起永、张龙秀作为受让方（乙方），双方共同通过居间人宁化县百顺中介所签订《居间协议》，该协议约定：⑴甲方将其所有的宁化县翠江镇城北新村15号房屋（产权证号：宁房权证字第66**号，土地证号：宁国用1999字第61**号，以下简称讼争房屋）产权以739000元的价格转让给乙方；⑵甲乙双方于2013年7月30日前共同到宁化县房地产交易部门签订房地产买卖合同，办理产权过户手续；⑶本协议签订之日由乙方支付原告购房定金89000元；⑷乙方于2013年7月30日前向甲方支付45万元，并每月19日前支付信用社原房屋按揭款利息4200元，余款20万元于2013年9月30日付清（双方约定15天宽限期）；⑸甲方应于2013年10月30日前将房产交付给乙方，甲方按协议约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，双方交接钥匙，签署房屋交接单；⑹甲方按照本协议约定的日期协助乙方办理该房产的交易过户手续，提供所需证件资料，按本协议约定的日期腾空房屋，将附属设施及原装修保留完好交给乙方，在房产交付前负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物业管理等费用；⑺乙方保证按本协议约定的购房款支付方式及期限支付定金和购房款；⑻甲乙双方协商，银行利息每月19日前打入信用社账户，甲方要求乙方不能造成不良记录，造成一次按5%视为违约金（注5%指贷款额）；⑼补充协议约定：①甲乙双方按协议执行，②甲方要求20万元按5%违约金，③45万元每月20日前打入甲方账户（6221840103001361213兰永春信用社账户，④农历12月初，甲方同意乙方入住，水电费各支付一半，⑤打入账户是指利息。⑽双方违约责任约定：①本协议签订后，任何违反协议约定条款，或与他人串通，损害任何一方利益的，或未能按照本协议约定提供必要的文件和配合，造成其他方无法履行协议的，以及其他造成居间方无法完成委托事项的行为均视为违约；②乙方不能按照本协议约定支付购房款或甲方不能按本协议约定交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付房产成交价0.05‰的违约金。除上款约定外的其他违约行为，违约方须按购房款总金额的3‰作为违约金分别支付给各守约方。因违约造成的其它经济损失，应负赔偿责任。2013年1月19日，被告支付原告购房定金89000元，由原告出具收条一份交被告收执。2013年11月8日，被告支付原告购房款200000元，由原告出具收条一份交被告收执。2014年10月11日，被告支付原告购房款450000元，由原告出具收条一份交被告收执。至此，被告给付原告购房款合计739000元，已付清所有购房款。2014年11月12日，被告王起永、张龙秀向本院起诉原告兰清林、黄金香要求判令：1、确认原、被告签订的《居间协议》有效；2、兰清林、黄金香协助王起永、张龙秀办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续，并及时交付房屋第二、四层。本院于2015年4月12日作出（2014）宁民初字第1235号民事判决书判决：1、原、被告签订的《居间协议》有效；2、限兰清林、黄金香于判决生效后十五日内协助王起永、张龙秀办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续。该判决已经生效。2013年1月19日，原告腾空讼争房屋第三层交付被告居住使用，第一层双方共用，第二、四层仍由原告使用。2015年1月11日，除第四层仍留有一些木板外，原告腾空了讼争房屋第二、四层交付被告居住使用至今。被告缴纳2012年7月至12月的电费535.12元、水费108元，合计643.12元。被告缴纳2013年1月至2014年3月电费合计3487.78元。被告缴纳2013年1月至12月水费合计533.65元。上述事实，有原告提供的居民身份证、《居间协议》、收条等复印件，被告提供的居民身份证、《居间协议》、福建省水利集团（宁化）水务有限公司水费缴纳清单及说明、福建省宁化县供电有限公司缴纳电费发票及兰清林电费存折明细等复印件，及双方庭审陈述等证据在案证实，本院予以确认。本院认为，原告兰清林、黄金香与被告王起永、张龙秀通过居间人宁化县百顺中介所签订的《居间协议》，内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应诚信履行。在该合同中，被告作为受让方的义务是按照约定交付相应的价款，原告作为出让方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。根据协议约定，被告应于2013年1月13日支付定金89000元，2013年7月30日支付房款45万元，2013年10月15日支付房款20万元，而被告分别于2013年1月19日、2014年10月11日、2013年11月8日支付上述款项，违反协议约定，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据双方约定的违约责任，被告支付购房款每逾期一日，应向原告支付房产成交价0.05‰的违约金，该违约金约定并未过高，被告有关该违约金过高的辩解不成立，本院确认被告应支付该两笔违约金合计15989.1元（89000元×0.05‰×6天＋739000元×0.05‰×432天）。关于原告主张逾期支付房款20万元按5%计算违约金的诉讼请求，被告辩称双方约定的违约金高于银行贷款利率，请求本院予以减少。鉴于原告未提供证据证明因被告逾期付款对其造成的实际损失，且双方约定的逾期支付20万元按5%计算违约金确已超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告的辩解成立，本院根据公平和诚实信用原则，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌情确认被告应支付的该笔违约金为1440元（200000元×0.3‰×24天）。关于原告主张被告支付10次逾期存入贷款利息的违约金的诉讼请求，被告辩称原告未举证证明造成不良记录，请求本院予以驳回。鉴于双方约定的该笔违约金为造成一次不良记录按5%计算，而原告未提供证据证明造成不良记录及实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院不支持原告对该笔违约金的主张。综上，被告应支付原告违约金合计17429.1元（15989.1元＋1440元）。关于反诉原告主张反诉被告支付逾期交付房屋及过户的违约金23980.55元的诉讼请求，反诉被告辩称反诉原告未付清购房款，其有权拒绝交付及过户，其未违约，不承担违约责任。根据协议约定，反诉被告应于2013年7月30日前办理过户手续，并于2013年农历12月初交付房屋，因反诉原告有多次逾期付款行为，反诉被告在反诉原告未付清购房款前，确可行使抗辩权将协议约定的交付及过户时间顺延至反诉原告付清购房款为止。因反诉原告已于2014年10月11日付清购房款739000元，反诉原告作为受让方已经履行该房屋买卖合同其支付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，反诉被告作为出让方应履行交付房屋及过户的义务，而反诉被告在反诉原告已付清房款的情况下仍拒绝交付及过户，其行为已构成违约，反诉被告的辩解不成立，其应承担违约责任，本院确认违约时间起点为2014年10月12日。根据双方约定的违约责任，反诉被告交付房屋每逾期一日，应向反诉原告支付房产成交价0.05‰的违约金。其他违约行为，反诉被告须支付按购房款总额的3‰计算的违约金。故本院确认反诉被告应支付的逾期过户违约金为2217元（739000元×3‰）。虽反诉被告在讼争房屋第四层还留有一些木板，但并不影响反诉原告对该讼争房屋的整体使用，本院确认反诉被告的交房时间为2015年1月11日，故其应支付的逾期交房违约金为2014年10月12日至2015年1月11日以购房总额按0.05‰计算的违约金3362.45元（739000元×0.05‰×91天）。关于反诉原告主张反诉被告返还多支付的贷款利息14029.6元的诉讼请求，反诉被告辩称没有那么多，且诉讼主体错误，应驳回其请求。因反诉原告是按照反诉被告的要求将贷款利息存入其指定的兰永春账户，反诉被告的辩解不成立，反诉原告可向反诉被告主张权利。庭审调查中反诉被告陈述2013年1月至2014年9月的利息除了一次是其子存入外，其他利息都是反诉原告存入的，但未提供证据证明，根据反诉被告提供的宁化县湖村信用社存款明细账及反诉原告提供的宁化县湖村信用社存款凭证，因协议约定利息由反诉原告存入，以上证据使本院确信2013年1月至2014年9月的利息都是反诉原告存入，故本院确认反诉原告合计存入利息86400元。庭审中，双方认可存款明细账中交易摘要的“还贷”就是银行每月扣缴的利息，本院计算得出银行合计扣缴利息78710.4元。故本院确认反诉被告应返还反诉原告多余利息7689.6元（86400元-78710.4元）。关于反诉原告主张反诉被告返还其垫付的水电费2653.8元的诉讼请求，反诉被告辩称与本案房屋买卖无关联，应驳回其请求。因协议约定在房产交付前，反诉被告应结清水、点、气等费用，以及补充协议约定反诉被告同意反诉原告入住后，水电费各支付一半，反诉原告支付水电费系发生在双方履行本案房屋买卖合同中，且协议亦有相应约定，与本案具有关联性，反诉被告未按协议结清反诉原告入住前的水电费及入住后一半的水电费，违反协议约定，反诉被告的辩解不成立，反诉原告可在本案中向反诉被告主张权利。根据反诉原告提供的福建省水利集团（宁化）水务有限公司水费缴纳清单及说明、福建省宁化县供电有限公司缴纳电费发票及兰清林电费存折明细等证据，可以证实反诉原告缴纳2012年7月至12月的水电费合计643.12元，根据协议约定，该笔水电费应由反诉被告结清，故反诉被告应支付反诉原告643.12元。因反诉原告缴纳2013年1月至2014年3月电费3487.78元，缴纳2013年1月至12月水费533.65元，两项合计4021.43，根据协议约定，该笔水电费应由双方各付一半，故反诉被告应支付反诉原告2010.72元（4021.43元÷2）。综上，反诉被告应支付反诉原告违约金、多余利息、代垫水电费等款项合计15922.89元（2217元＋3362.45元＋7689.6元＋643.12元＋2010.72元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王起永、张龙秀应支付原告（反诉被告）兰清林、黄金香违约金合计17429.1元。二、原告（反诉被告）兰清林、黄金香应支付被告（反诉原告）王起永、张龙秀违约金、多余利息、代垫水电费等款项合计15922.89元。三、以上两项相抵后，限被告（反诉原告）王起永、张龙秀于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）兰清林、黄金香违约金合计1506.21元。四、驳回原告（反诉被告）兰清林、黄金香的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王起永、张龙秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3070元，由原告（反诉被告）兰清林、黄金香负担2684元，被告（反诉原告）王起永、张龙秀负担386元。反诉案件受理费816元，减半收取408元，由原告（反诉被告）兰清林、黄金香负担160元，被告（反诉原告）王起永、张龙秀负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审　判　长　　赖丽华人民陪审员　　王化民人民陪审员　　冯正泉二〇一五年九月十四日书　记　员　　刘　丽 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