（2015）昆千民初字第0093号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-19
案件名称
昆山同日工业自动化有限公司与昆山泽霖精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山同日工业自动化有限公司,昆山泽霖精密机械有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆千民初字第0093号原告（反诉被告）昆山同日工业自动化有限公司，住所地昆山市淀山湖镇民和路东侧。法定代表人姚万军，该公司总经理。委托代理人刘馥荪，该公司员工。委托代理人孙勇，江苏谐达律师事务所律师。被告（反诉原告）昆山泽霖精密机械有限公司，住所地昆山市淀山湖镇马家厍路。法定代表人刘鹏，该公司总经理。委托代理人刘毅，该公司员工。原告昆山同日工业自动化有限公司（以下简称同日公司）与被告昆山泽霖精密机械有限公司（以下简称泽霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月29日、8月21日、9月10日公开开庭进行了审理。原告同日公司委托代理人刘馥荪（参加第一、三次庭审）、孙勇、被告泽霖公司法定代表人刘鹏（参加第二次庭审）及委托代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同日公司诉称：原被告于2012年8月7日签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告承租被告厂房及办公楼，租赁期限为2012年8月25日起至2014年8月24日止，年租金为676000元。上述合同到期之前，原被告又于2014年8月1日续签了《厂房租赁合同》，约定原告续租上述厂房及办公楼，租赁期限为2014年8月25日至2014年10月24日，租金为121594元。原告曾于2012年8月8日向被告支付房租押金56000元，又于2012年11月向被告支付了水电费押金5000元，合计61000元。原告按约履行完毕合同后，已于2014年10月25日清理并搬出了上述厂房及办公楼，但被告始终拒绝与原告进行结算，并拒绝退还原告押金。因原告多次与被告协商无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付房租押金56000元及水电费押金5000元，合计61000元，并支付逾期付款利息损失（以61000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年2月3日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。被告泽霖公司辩称：我公司认可收到房租押金及水电费押金合计61000元。因原告未及时支付我公司租金，原告构成违约，故我公司不应退还以上押金。反诉原告泽霖公司反诉称：我公司与同日公司签订了《厂房租赁合同》两份，第一份租赁合同租赁期间为2012年8月25日至2014年8月24日，第二份租赁合同租赁期间为2014年8月25日至2014年10月24日。在合同履行期间，同日公司对我公司的厂房和办公室做了一些改动，合同到期后，同日公司理应按照合同约定对改动部分进行恢复。但同日公司嫌麻烦，不愿意恢复原状。在我公司的多次要求下，同日公司恢复了部分项目，但还有部分项目同日公司原本同意恢复的却不再恢复。在双方就修复工作的交涉过程中，同日公司对修复工作出尔反尔，很难沟通，且欺瞒维修结果。更甚者，期间同日公司负责交接工作的人员伙同一名满身酒气的人员到我公司滋事。更令人不可思议的是，2014年11月7日，同日公司两名工作人员将我公司厂区办公楼大门（共用大门）上锁，恶意扰乱我公司的正常工作秩序，且严重损害了我公司形象。鉴于同日公司以上恶劣行为，我公司曾多次电话联系同日公司相关领导，希望该公司领导能协调此事，以便把这些并不繁琐的修复工作完成，但同日公司领导拒接电话。后同日公司委派律师与我公司协商，我公司不计前嫌，经过商讨，双方已达成共识，我公司对原先要求的维修工作予以退让，同日公司继续完成修复工作。2014年12月9日，我公司按照同日公司要求将未完成修复部分项目制作电子文档，发到同日公司指定邮箱，但同日公司之后未进行修复工作。自收到法院寄发给我公司的原告起诉状后，我公司方知道同日公司再次反悔了。在合同履行期间，同日公司结欠我公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元，其至今未付。因同日公司损坏我公司厂房，造成我公司财产损失10000元，要求同日公司对我公司予以赔偿。在合同履行期间，同日公司多次逾期支付租金，按照合同约定，同日公司应当支付我公司逾期付款违约金。另外，同日公司并未在2014年10月25日之前交付厂房，在10月25日之后，同日公司租用的厂房仍有同日公司人员管理，负责开门、上锁，直至2014年11月初，同日公司安排人员最后一次来修复，也没有将钥匙交付给我们。在此期间，我公司出租厂房需要入内看房时，同日公司也不给开锁。2014年11月7日，同日公司工作人员将厂区内办公楼大门上锁，也充分说明同日公司视为厂房尚在租赁期间内，而且至今同日公司仍没有将厂房及办公室钥匙归还给我公司，故我公司主张同日公司按照合同约定支付2014年10月26日至2015年1月28日期间的逾期交房双倍租金371822元，2015年1月28日之后的租金我公司不再主张。为维护我公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院：1、判令反诉被告支付反诉原告水电费16639.44元、门卫管理费6000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失10000元；3、判令反诉被告支付反诉原告2014年10月26日至2015年1月28日期间厂房占有使用费371822元；4、判令反诉被告支付反诉原告逾期支付房租应付的违约金2309492.80元；5、判令反诉被告将其使用的所有涉案厂房钥匙交还反诉原告；6、本案反诉费用由反诉被告负担。审理中，反诉原告泽霖公司变更第5项反诉请求，要求反诉被告同日公司赔偿其钥匙灭失损失2400元。反诉被告同日公司辩称：我公司认可结欠泽霖公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元；认可泽霖公司财产损失10000元；对泽霖公司主张的占有使用费371822元不予认可，我公司已于合同解除之前将钥匙交付泽霖公司，泽霖公司拒绝接收，系泽霖公司的责任；对泽霖公司提供的房租应付日期及实付日期均无异议，但对泽霖公司主张逾期付款违约金不予认可，因为在2012年8月25日至2014年8月24日期间的租赁合同已经履行完毕，在此期间泽霖公司从未对我公司迟延支付租金提出任何异议。关于泽霖公司主张的加租车间租金逾期付款违约金问题，该加租车间合同并非我公司与泽霖公司签订，系昆山同日精密测试设备有限公司（同日公司的关联公司）与泽霖公司签订。经审理查明：2012年8月7日，同日公司与泽霖公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：第一条，租赁厂房、房屋的座落、间数、面积：1号车间，西南部分3024平方米（72米×42米）；及3号车间1幢990.41平方米（3层楼，每层32.24米×10.24平方米），办公楼399平方米（不含楼梯间），共计4383.72平方米；第二条，租赁期限：租期共2年，自2012年8月25日至2014年8月24日。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权，双方另行签订合同；第三条，1、租金及租金的交纳：租金为1号车间及办公楼1楼13元／平方米，3号车间12元／平方米，共计676000元，以上租金不含税，如需开发票，税金由承租方承担。2、租金为每半年支付一次，承租人于合同签订时支付一个月押金，并于起租日提前一周支付第一个半年的房租。以后每次提前15天支付下一个半年的租金。如未能按时提前支付租金，则视为自动解除合同。3、二年后，如市场行情上涨，租金可适当调整，但不超过5%的涨幅；第四条，承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回房屋，并收取违约金：1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的，2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，3、承租人不正常使用房屋，造成房屋损坏的；第五条，租赁期间的费用承担：2、承租人对厂房、房屋装修装饰的费用由承租人承担，承租人装修装饰方案必须事先经过出租方同意，装修时不得损坏厂房、房屋的结构。合同终止时，需恢复原状。未经出租方（同意）不得擅自更改厂区内的布局或进行搭建，3、承租人的行为造成房屋损坏由承租人全额赔偿，4、由于双方共用大门，承租方按使用面积比例分摊门卫（目前为二人）成本6000元／月，如因门卫成本变动（增加人数或更换为保安公司），则仍按使用面积重新分摊，门卫费随房租一起支付，半年支付一次。门卫管理需规范，保持卫生整洁；第六条，合同终止时，承租人应及时搬出，否则，每延长一天，按照本合同约定的租金标准支付双倍租金。但双方同意续租、另行签订合同的除外。第七条，违约责任：1、如单方解除合同，或因违约导致合同终止，向对方支付2个月的租金作为违约金。出租方未按时交付出租厂房、房屋供承租人使用的，每逾期一天按租金的1.1倍支付违约金。3、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期支付部分的租金的1.1倍向出租人支付违约金。4、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应向出租人支付房租的双倍作为违约金。5、承租人及其员工应遵守出租人关于厂区的管理规定，不得损坏出租人的所有财产，否则，损坏应按1.5倍赔偿。不得破坏厂区的环境卫生；第八条，免责条件：厂房的自然损坏，由出租方负责维修。厂房、房屋如因自然灾害等不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。由于出租方不可控因素，如政府决定，政策变动，高峰限电，或承租方违反法律法规等，对承租方产生的影响，出租方不承担责任。关于同日公司履行上述《厂房租赁合同》中支付租金、门卫管理费的情况。2012年8月25日至2013年2月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，以及押金56000元，合计412000元，同日公司已经按照合同约定履行完毕，泽霖公司对该期租金及门卫管理费同日公司已按约支付不持异议。2013年2月25日至2013年8月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，双方一致确认：应付日期为2013年2月10日，实际支付日期为2013年3月7日，逾期天数为25天，泽霖公司主张按照逾期天数24天计算。2013年8月25日至2014年2月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，双方一致确认：应付日期为2013年8月10日，实际支付日期为2013年8月30日，逾期天数为20天，泽霖公司主张按照逾期天数19天计算。2014年2月25日至2014年8月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，双方一致确认：应付日期为最迟2014年2月10日，实际支付日期为2014年2月15日，逾期天数为5天，泽霖公司主张按照逾期天数4天计算。2013年3月20日至2014年2月20日期间加租车间的租金为15444元，双方一致确认：应付日期为最迟2013年3月5日，实际支付日期为2014年4月21日，逾期天数为412天。2014年8月1日，同日公司与泽霖公司就续租事宜签订第二份《厂房租赁合同》，约定租赁期间为2014年8月25日至2014年10月24日，租金为121594元。该合同其他内容与第一份《厂房租赁合同》内容基本一致。该合同签订后，同日公司于2014年8月22日通过张强个人账户将全部租金121594元转账至刘鹏个人账户。另查明：审理中，同日公司与泽霖公司一致确认同日公司尚结欠泽霖公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元。同日公司明确表示认可泽霖公司的财产损失金额为10000元。泽霖公司明确表示认可收到同日公司的房租押金及水电费押金合计61000元。关于涉案厂房的维修及钥匙交付问题，同日公司及泽霖公司均提供证人出庭作证。同日公司对钥匙交付问题，除提供证人证言外，未提供相关涉案房屋钥匙交接单。同日公司申请证人张某出庭作证，据张某陈述：“我们公司是从2014年10月1日就开始搬迁（因为公司设备等非常多，需要提前搬迁），自2014年10月17日至10月19日，我公司已搬离食堂、宿舍、后勤设施、办公室等，于2014年10月20日将公司全部设备等已经搬离，已将房屋腾空了。10月21日，我与赵某（同日公司车间主任）一起同泽霖公司法人刘鹏进行结算沟通，刘鹏提出车间办公室需要拆除，车间电线需要拆除。我公司于10月21日至22日按照泽霖公司要求进行整改，该整改工作于2014年10月22日结束。10月23日，我与赵某、毛勇志（同日公司行政专员），去找刘鹏进行结算，刘鹏要求拆除一间财务室，我们和刘鹏商量不要拆除这间财务室，刘鹏不同意；当时我们问刘鹏钥匙怎么归还，刘鹏表示钥匙交给门卫刘大爷。然后我告诉刘鹏让他列个书面清单，可以和领导商量，我也好回去和领导交代，刘鹏说列好书面清单后再说，然后我们三人到了门卫室。当时我们拿着所有的钥匙，要交给门卫，但门卫表示没有接到刘鹏的通知，所以不能收取钥匙；我们告诉门卫我们已经和刘鹏说好了，卫门就让我们把钥匙放在那里了，所以我们将主要的几把钥匙（例如办公室外面大门钥匙等）交给了门卫，因为办公室内还需要维修，所以办公室钥匙没有交付。10月24日我们按照刘鹏要求继续整改，25日我公司赵某又去找刘鹏结算，刘鹏又提出新的整改要求。之后我们又按照刘鹏要求继续维修，一来二去有一个月左右，我方工人表示实在修不好了，我公司要求泽霖公司出具书面的维修标准。之后我公司也没有再给泽霖公司维修，其他的钥匙也没有交付。后来没有再继续维修的原因，我们认为已经修好了，但是泽霖公司不予认可，认为还是没有达到他们的标准。泽霖公司表示要求原告将房屋恢复原样。”对证人张某的证言，泽霖公司提出以下异议：一、刘鹏没有让同日公司将钥匙交给门卫；二、刘鹏也没有说过列好书面清单后再说这样的话；三、同日公司没有请任何专业工人进行过维修，全部是自己的工人进行维修。泽霖公司对张某的其他陈述未提出异议。同日公司申请证人赵某出庭作证，据赵某陈述：“我是同日公司的员工，现在还在该公司工作。2014年10月23日，我与张某等人给了泽霖公司的门卫刘大爷夫妻两个（系泽霖公司法定代表人刘鹏父母）几把钥匙。当时没有全部交付钥匙，办公室大门钥匙交付了，里面的办公室钥匙没有交付，因为我们还要维修。我负责善后的一些维修工作，维修清单（系泽霖公司代理人刘毅提供）上打过勾的是我已经维修过的项目，大约在10月25日后维修过的，之前已经维修过多次了。”对证人赵某的证言，泽霖公司不认可赵某关于将钥匙交付泽霖公司门卫的陈述。泽霖公司主张其从未收到过同日公司交还的钥匙，其申请证人刘某（系泽霖公司法定代表人刘鹏父亲）、齐德荣（系泽霖公司法定代表人刘鹏母亲）出庭作证，以上两位证人均明确表示其从未收到过同日公司交还的钥匙。同日公司对上述证人证言的真实性不予认可。又查明：关于涉案厂房未及时交接的原因，同日公司及泽霖公司均表示系因为同日公司在使用泽霖公司厂房时导致部分损坏，同日公司因为多次维修未能达到泽霖公司要求，双方多次交涉，泽霖公司拒绝接收涉案厂房，故而导致厂房未能及时交接。双方约定的合同到期之前，同日公司同意按照泽霖公司要求对涉案厂房进行维修，在2014年11月6日之前，双方多次进行交涉，泽霖公司并且为同日公司出具一份维修清单（手写），维修内容包括安全出口灯更换、线槽固定、修补、墙壁粉刷、玻璃更换、外接插座去除、墙面粉刷等内容，同日公司进行了部分维修，但是未能按照泽霖公司要求完成修复工作；后同日公司委托律师，于2014年11月7日向泽霖公司发出律师函，律师开始参与双方协调工作；2014年12月9日，同日公司委托的律师、张某、赵某等人到泽霖公司处再次协商维修事宜，双方再次确认维修项目，并由泽霖公司出具维修清单；之后同日公司再次按照维修清单维修，但仍未达到泽霖公司维修标准，同日公司不再进行维修，并于2014年12月25日向法院提起诉讼。再查明：泽霖公司主张其与同日公司签订了加租车间（面积108平方米）合同，租赁期限为2013年3月20日至2014年2月20日，租金15444元，应付日期为2013年3月5日，实付日期为2014年4月21日，逾期412天，泽霖公司主张同日公司应支付逾期付款违约金。泽霖公司为证明其主张，提供厂房租赁合同、电子邮件往来记录予以证明。其中厂房租赁合同载明出租人为泽霖公司，承租人为同日公司，车间面积为108平方米，租赁期限为2013年3月20日至2013年12月31日，租金为13104元，但该合同无双方当事人签字、盖章。电子邮件往来记录系泽霖公司法定代表人刘鹏与同日公司员工张某的电子邮件往来，以上邮件部分内容系关于加租车间租赁事宜的交涉经过。根据双方电子邮件往来，刘鹏于2013年3月19日向张某发送电子邮件一份，该邮件附件有上述未盖印章的加租车间租赁合同，张某确认其收到该电子邮件及合同附件；刘鹏在2014年2月26日发给张某的电子邮件中，主张加租车间租赁合同终止时间计算到2014年2月20日，租金为15444元，张某在电子邮件回复中表示其尽快安排支付。同日公司否认其与泽霖公司就加租车间签订过合同，其主张加租车间合同系泽霖公司与昆山同日精密测试设备有限公司签订，并提供转账记录、昆山同日精密测试设备有限公司与张冬签订的劳动合同、张冬的社保缴纳记录、张某与张冬等人的电子邮件往来予以证明。该转账记录载明张冬于2014年4月21日通过其个人账户转账至同日公司法定代表人刘鹏个人账户15444元，用途为房租。泽霖公司对上述劳动合同真实性不予认可，其主张该劳动合同无从证明张冬系昆山同日精密测试设备有限公司员工。张冬的社保缴纳记录载明张冬参保单位为昆山同日精密测试设备有限公司，自2013年1月至2015年8月，张冬基本养老、基本医疗累计缴费32个月，期间无断缴。泽霖公司主张其不清楚张冬与昆山同日精密测试设备有限公司是何关系。关于张冬个人账户转账至刘鹏个人账户15444元的事实，泽霖公司认为如果其与昆山同日精密测试设备有限公司存在租赁合同关系，租金应当从昆山同日精密测试设备有限公司账户进行转账，不应当从张冬个人账户转账，不能证明系泽霖公司与昆山同日精密测试设备有限公司签订了租赁合同。张某与张冬的电子邮件往来显示，张某分别于2014年2月26日、2014年2月27日为张冬发送电子邮件，与张冬协商尽快支付加租车间租金。张某与唐经理（系昆山同日精密测试设备有限公司人员）2014年2月26日的电子邮件往来显示，唐经理安排张冬支付加租车间租金。根据证人张某的陈述，在刘鹏为其发送未盖印章的加租车间租赁合同邮件之前，其多次向刘鹏表示其系代表昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订合同，双方已对加租车间租赁合同内容进行了初步协商；后刘鹏起草了加租车间租赁合同，通过邮件发送到其邮箱，因张某认为该合同主体应为昆山同日精密测试设备有限公司，故同日公司未在该合同上盖章；后张某找到刘鹏向其反映该合同主体应为昆山同日精密测试设备有限公司，刘鹏表示加租车间已经给其公司隔出来了，之后双方没有继续签订书面合同。泽霖公司对该证人证言真实性不予认可，其主张张某从未向其表明其系代表昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司协商处理有关加租车间租赁合同事宜。关于加租赁车间的水电费问题，双方一致确认系同日公司与泽霖公司直接结算。审理中，同日公司于2015年7月23日将涉案厂房的部分钥匙交付泽霖公司。关于同日公司未交付的涉案厂房部分钥匙，同日公司主张因该部分钥匙已经灭失，其自愿赔偿泽霖公司2400元，泽霖公司明确表示认可。以上事实，有厂房租赁合同、加租车间租赁合同、汇款凭证、收条、水电费记录表、证人证言、维修清单、租金及门卫管理费支付明细、劳动合同、转账凭证、电子邮件往来记录、社保缴纳记录、现场照片及当事人在庭审中陈述等证据所证实。本院认为，综合原被告双方的辩论意见，本案的争议焦点为：一、同日公司与泽霖公司是否签订了加租车间合同；二、同日公司逾期支付租金是否存在违约行为，如存在违约行为，其应当支付逾期付款违约金的金额；三、同日公司是否应当支付泽霖公司厂房超期占用使用费，如果应当支付，那么同日公司应当支付的金额。一、同日公司与泽霖公司是否签订了加租车间合同。泽霖公司主张其与同日公司签订了加租车间租赁合同。同日公司否认其与泽霖公司签订加租车间租赁合同，其主张加租车间租赁合同系泽霖公司与昆山同日精密测试设备有限公司签订。本院认为，第一，从加租车间租赁合同的缔约磋商过程来看，无法认定系昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订合同。根据证人张某的陈述，在刘鹏发送未盖印章的加租车间租赁合同邮件之前，其多次向刘鹏表示其系代表昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订合同，双方对合同内容进行了初步协商；后刘鹏起草了加租车间租赁合同，通过邮件发送到其邮箱，因其认为该合同主体应为昆山同日精密测试设备有限公司，故同日公司未在该合同上盖章；后张某找到刘鹏向其反映该合同主体应为昆山同日精密测试设备有限公司，刘鹏表示加租车间已经给其公司隔出来了，之后双方没有继续签订书面合同。对上述证人张某的证言，因证人张某系同日公司员工，其与同日公司存在利害关系，且又无其他证据证明张某向泽霖公司披露其作为昆山同日精密测试设备有限公司代理人与泽霖公司缔约磋商，故本院对证人张某的证言不予采信。且即使张某所述属实，其在刘鹏发送未盖印章的加租车间租赁合同邮件之前曾向刘鹏表示其代表昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订合同，根据合同法原理，张某的上述行为系其代表昆山同日精密测试设备有限公司向泽霖公司发出的要约，但刘鹏于2013年3月19日向张某发送未盖印章的加租车间租赁合同主体为泽霖公司与同日公司，已对张某提出的合同主体进行变更，其以自己的行为表明泽霖公司不同意将加租车间合同出租给昆山同日精密测试设备有限公司，泽霖公司未对昆山同日精密测试设备有限公司发出的要约作出承诺，双方未能就加租车间合同租赁事宜达成一致协议，不能认定昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订了加租车间租赁合同；第二，从合同的签订及履行过程来看，泽霖公司有理由相信系同日公司与其签订加租车间合同，也有理由相信系同日公司与其在履行合同。因张某身份系同日公司员工，其直接参与了与泽霖公司加租车间合同的洽谈、履行事宜，泽霖公司有理由相信张某系代表同日公司与其签订加租车间合同。在合同履行过程中，泽霖公司与同日公司对加租车间水电费进行直接结算，其从未与昆山同日精密测试设备有限公司进行直接交涉，故泽霖公司也有理由相信其系与同日公司在履行合同。第三，同日公司提供张冬的劳动合同、社保缴纳记录、转账凭证及张某与张冬等人的电子邮件往来记录，证明张冬系代表昆山同日精密测试设备有限公司支付泽霖公司加租车间租金，以此主张系昆山同日精密测试设备有限公司与泽霖公司签订加租车间租赁合同。本院认为，首先，张冬通过其个人账户支付加租车间租金行为，因同日公司未提供证据证明其已向泽霖公司披露张冬的身份，不能证明泽霖公司已经知晓张冬系昆山同日精密测试设备有限公司员工，且同日公司之前支付租金时也存在以张强个人账户转账支付的方式，在同日公司未向泽霖公司披露张冬身份的情况下，泽霖公司无从知晓张冬系代表同日公司还是昆山同日精密测试设备有限公司支付租金，故不能仅凭张冬个人付款行为认定泽霖公司已知晓并同意张冬代表昆山同日精密测试设备有限公司支付加租车间租金，也不能据此认定泽霖公司已认可其与昆山同日精密测试设备有限公司签订加租车间租赁合同；其次，即使同日公司承租加租车间后将加租车间交付昆山同日精密测试设备有限公司占有使用，并由昆山同日精密测试设备有限公司支付租金，该行为也未得到泽霖公司的认可，仅是同日公司与昆山同日精密测试设备有限公司作为关联企业之间内部约定，该内部约定不能对抗泽霖公司要求合同相对人即同日公司承担民事责任的主张。综上，本院认定同日公司与泽霖公司之间签订加租车间租赁合同，该合同对同日公司与泽霖公司具有法律效力。二、同日公司逾期支付租金是否存在违约行为，如存在违约行为，其应当支付逾期付款违约金的金额。根据同日公司与泽霖公司签订的《厂房租赁合同》，双方约定租金为每半年支付一次，承租人于合同签订时支付一个月押金，并于起租日提前一周支付第一个半年的房租。以后每次提前15天支付下一个半年的租金。关于同日公司履行上述《厂房租赁合同》中支付租金、门卫管理费的情况。2013年2月25日至2013年8月24日、2013年8月25日至2014年2月24日、2014年2月25日至2014年8月24日期间的租金及2013年3月20日至2014年2月20日期间加租车间的租金，同日公司均存在逾期付款行为，已经违反合同约定，故同日公司应当支付相应逾期付款违约金。同日公司关于其已将租金支付完毕且泽霖公司未提出异议，故不应当支付逾期付款违约金的主张，因厂房租赁合同履行中泽霖公司未明确表示放弃要求同日公司支付逾期付款违约金，客观上泽霖公司未与同日公司结算完毕，亦未退回押金，故本院对其意见不予采信。关于违约金的标准，根据合同约定，“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期支付部分的租金的1.1倍向出租人支付违约金。”庭审中，同日公司主张该违约金标准过高，要求调整违约金标准。本院认为，因泽霖公司主张的违约金标准明显过高，故本院对双方约定的违约金标准适当加以调整。根据泽霖公司的实际损失情况、合同的实际履行情况、同日公司的过错程度，本院酌情确认违约金标准按照日万分之二计算。2013年2月25日至2013年8月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，逾期天数按照24天计算，违约金标准按照日万分之二计算，该期间的违约金为1708.8元。2013年8月25日至2014年2月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，逾期天数按照19天计算，违约金标准按照日万分之二计算，该期间的违约金为1352.8元。2014年2月25日至2014年8月24日期间的租金为338000元、门卫管理费18000元，合计356000元，逾期天数按照4天计算，违约金标准按照日万分之二计算，该期间的违约金为284.8元。2013年3月20日至2014年2月20日期间加租车间的租金为15444元，逾期天数为412天，违约金标准按照日万分之二计算，该期间的违约金为1272.6元。以上逾期付款违约金合计4619元。三、同日公司是否应当支付泽霖公司房屋超期占有使用费，如果应当支付，那么同日公司应当支付的金额。根据双方合同约定，双方合同于2014年10月24日合同到期。至合同终止之日，虽然同日公司已将涉案厂房内的设备等全部搬离，并将涉案厂房腾空，但因为厂房损坏原因，泽霖公司拒绝接收涉案厂房，双方协商由同日公司负责维修。自2014年10月25日至2014年12月24日，同日公司多次维修但均未能达到泽霖公司要求，双方虽多次交涉，但始终未能达成一致协议，故而同日公司于2014年12月25日提起诉讼解决双方纠纷。泽霖公司主张同日公司应支付2014年10月26日至2015年1月28日（泽霖公司收到同日公司民事起诉状之日）期间的逾期交房双倍租金371822元，2015年1月29日之后的租金泽霖公司不再主张。本院认为，同日公司在使用涉案厂房过程中对涉案厂房造成损坏，泽霖公司要求同日公司予以维修，同日公司也同意按照泽霖公司要求进行维修，且事实上合同终止后同日公司多次维修，故可以确认双方对涉案厂房维修问题达成了一致协议。同日公司多次维修，均未达到泽霖公司的要求，泽霖公司拒绝接收涉案厂房，导致双方未能及时完成涉案厂房的交接。关于同日公司超期占用厂房的合理维修时间，应当根据同日公司维修涉案厂房的合理时间予以确定。根据泽霖公司提供的维修清单，泽霖公司要求同日公司维修的具体项目并非重大财产损害，且租赁合同的性质决定了租赁标的物在租赁使用期间必然会造成一定的损耗，承租人向出租人给付的租金包含了损耗财产价值的补偿。本案中，同日公司与泽霖公司一致同意由同日公司进行维修，根据双方在维修过程中的意见交换，可以认定同日公司在合同终止后积极履行了维修义务，但因泽霖公司与同日公司就维修后的验收标准无法达成一致意见而致使同日公司无法向泽霖公司交付涉案厂房。在同日公司多次维修但未能达到泽霖公司要求的情况下，泽霖公司理应及时接收涉案厂房，对其财产损失固定证据后另行协商或起诉处理，但泽霖公司却拒收涉案厂房，其对扩大的损失自身存在过错，故其对超出合理维修期间的扩大损失应由其自行承担。鉴于同日公司在本案审理中同意赔偿泽霖公司财产损失10000元及已部分履行维修义务的客观实际，本院酌定同日公司进行维修的合理期间为15天，该期间的房屋占有使用费用应由同日公司负担。泽霖公司主张按照合同约定的双倍租金标准计算房屋占有使用费，该计算方法系双方约定因同日公司逾期交付房屋构成违约而产生的损失赔偿额的计算方法，同日公司主张该计算方法确定的房屋占有使用费过分高于造成的损失，要求予以调整，本院酌情按照合同约定的租金标准的1.3倍计算房屋占有使用费为39518.05元（60797元／月÷30天×15天×1.3）。原被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，同日公司支付泽霖公司房租押金及水电费押金合计61000元，泽霖公司对此无异议，该款泽霖公司应予退还，故本院对同日公司要求泽霖公司退还其房租押金及水电费押金合计61000元的诉讼请求予以支持。同日公司主张泽霖公司支付逾期付款利息损失，因同日公司违约在先，故本院对其该项主张不予支持。泽霖公司主张同日公司结欠其水电费16639.44元、门卫管理费6000元，同日公司对此无异议，本院予以确认。关于泽霖公司的厂房财产损失，审理中双方一致确认金额为10000元，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，同日公司应对泽霖公司予以赔偿。关于同日公司未交付的涉案厂房部分钥匙，同日公司自愿赔偿泽霖公司2400元，泽霖公司明确表示认可，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。综上，同日公司应当赔偿泽霖公司财产损失共计12400元（10000元＋2400元）。同日公司逾期支付租金，本院酌情按照违约金标准日万分之二计算，逾期付款违约金合计应为4619元，同日公司应当支付泽霖公司。同日公司超期占用涉案厂房15天，房屋占有使用费为39518.05元，应当由同日公司支付泽霖公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告昆山泽霖精密机械有限公司返还原告昆山同日工业自动化有限公司房租押金56000元、水电费押金5000元，以上合计61000元。二、反诉被告昆山同日工业自动化有限公司支付反诉原告昆山泽霖精密机械有限公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元、财产损失12400元、房屋占有使用费39518.05元、租金逾期付款违约金4619元，以上合计79176.49元。上述一、二项相抵，昆山同日工业自动化有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山泽霖精密机械有限公司18176.49元。三、驳回原告昆山同日工业自动化有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1340元，由原告昆山同日工业自动化有限公司负担40元，被告昆山泽霖精密机械有限公司负担1300元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费28532元，减半收取14266元，由反诉原告昆山泽霖精密机械有限公司负担13376元，反诉被告昆山同日工业自动化有限公司负担890元。反诉被告负担部分反诉原告已经预交，本院不再退还，反诉被告在本判决生效之日起十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 李富军人民陪审员 俞 绮人民陪审员 朱 炜二〇一五年九月十四日书 记 员 黄维珺附判决引用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约后，还应当履行债务。 来源：百度搜索“”