（2015）中二法黄民一初字第129号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2017-08-11
案件名称
潘健彤、罗惠燕等与李双权房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘健彤,罗惠燕,李双权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法黄民一初字第129号原告：潘健彤，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：罗惠燕，女，1965年2月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两原告的共同委托代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。被告：李双权，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托代理人：杨慧、李敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告潘健彤、罗惠燕诉被告李双权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日、2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告潘健彤和罗慧燕的共同委托代理人冯钊和，被告李双权及其委托代理人杨慧（第一次到庭）、卢志达（第一次到庭，后撤销委托）、李敏（第二次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘健彤、罗惠燕诉称：2013年11月28日，潘健彤、罗慧燕与李双权经协商，就潘健彤、罗慧燕所有的位于中山市黄圃××商住楼××、××、××层签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定，2014年2月1日至同年11月30日的每月租金为23000元，每月8日支付，往后逐年递增。此外，合同还约定，逾期支付租金的违约金从逾期之日起，以应付未付租金按每月千分之五计算，房屋交付使用后，水电费由李双权承担。合同签订后，潘健彤、罗慧燕按时交付房屋，但李双权未按时支付租金及水电费。经多次催收，李双权仍欠租金124000元（暂计至2014年12月）、水费约2000元。为此，潘健彤、罗慧燕诉至法院，请求判令：一、李双权向潘健彤、罗慧燕支付2014年8月至判决确定支付之日的租金及滞纳金（暂计至2014年12月，租金为124000元、滞纳金为2045元）二、李双权向潘健彤、罗慧燕支付装修期间的水费约2000元；三、本案诉讼费由李双权承担。原告潘健彤、罗慧燕对其主张提供了以下证据：1.房屋租赁合同；2.土地使用权证及房地产权证；3.水费收据及欠费通知单；4.手机信息。被告李双权辩称：潘健彤、罗慧燕出租的房屋因主体工程消防未经验收，由此导致李双权承租部分无法通过二次消防验收而无法满足正常经营的租赁目的。因潘健彤、罗慧燕的行为构成根本违约，造成合同无法履行，故李双权不但不应继续支付租金、滞纳金及装修期间的水费；相反，潘健彤、罗慧燕应返还已收取的租金，并赔偿损失。被告李双权对其辩解提供了以下证据：1.李双权的身份证复印件；2.潘健彤、罗慧燕的身份证复印件；3.房屋租赁合同；4.保证金收据；5.房地产权证复印件；6.中山市新濠汇桑拿休闲有限公司（以下简称新濠汇公司）的营业执照、组织机构代码证、开户许可证、机构信用代码证及税务登记证；7.员工请假条；8.个人收入证明；9.装修合同、合同明细；10.中山市金桥装饰工程有限公司（以下简称金桥装饰公司）的营业执照、资质等级证书；11.装修费收据；12.中山市黄圃镇水月湾足浴休闲会所（以下简称水月湾会所）的证明；13.手机短信息；14.银行历史明细。经庭审质证：被告李双权对原告潘健彤、罗慧燕提交的证据真实性均无异议。原告潘健彤、罗慧燕对被告李双权提交的证据原告潘健彤、罗慧燕对被告李双权提供的证据1、2、3、4、5、6、12、13、14的真实性确认，对证据7、8、9、11的真实性不确认，对证据10中的金桥装饰公司的营业执照真实性确认，对资质等级证书真实性不确认。经审理查明：2013年11月28日，潘健彤和罗慧燕作为出租方（甲方）与承租方（乙方）的李双权共同签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将其位于中山市黄圃××商住楼××、××、××层出租给乙方作经营用途（足浴、洗浴健康服务中心），其中楼房面积约2300平方米，与首层商铺租户共同使用土地面积约为200平方米。二、租赁期自2013年12月1日起至2020年11月30日止，共7年。三、乙方承租上述楼层，从2013年12月1日起至2014年1月30日止，为乙方进行室内装修时间，甲方不收取该期间二个月的租金，租金从2014年2月1日起开始计收。四、租赁保证金的支付方式。乙方租赁上述楼房需向甲方交纳保证金80000元。租赁期满退租时，乙方交租金、水电费、工人工资、工商税费等及其它一切费用后，乙方没有违约，则保证金无息如数返还乙方。五、租金支付方式。1.2014年2月1日起到2014年11月30日止，乙方每月给甲方租金23000元；2014年12月1日起到2015年11月30日止，乙方每月给甲方租金24000元；2015年12月1日起到2016年11月30日止，乙方每月给甲方租金25000元；2016年12月1日起到2017年11月30日止，乙方每月给甲方租金26500元；……。2.每月租金乙方应于当月8日前一次性支付给甲方。3.如乙方逾期支付租金的，应从逾期之日起以应付未付租金金额按每月千分之五向甲方支付违约金，逾期支付租金30日的，甲方有权解除合同并没收保证金。六、……。七、乙方自行负责消防安全设施的安装及费用，并保证消防设施安装调试验收合格，乙方组织专人负责的消防保卫小组，定期进行消防演练培训……如租赁期内消防部门要求整改、更换消防设施的、违反消防安全被处罚的、造成消防事故的、触犯国家刑法的，由乙方及相关责任人承担，所产生的一切后果与甲方无关，乙方在经营中所需缴纳的一切费用由乙方负责支付。八、甲方负责缴交房产租赁税。用水方面由于总管道多户使用，所以设立分表缴交水费，甲、乙双方签订合同后，甲方每三个月抄表一次，水费按当地水务公司收费标准收取……。此外，双方还对房屋现状及设备，乙方装饰、安装广告牌需注意的问题，优先承租权以及违约责任等事宜作出了约定。合同签订后，李双权于2013年12月4日向潘健彤支付保证金80000元，并开始就涉诉物业进行装修。李双权表示装修工程已于2014年2月1日竣工，并提交装修合同、合同明细及收据各一份。装修合同记载，2013年11月25日，李双权委托金桥装饰公司对涉诉物业进行装修，合同落款“乙方单位”一栏加盖有金桥装饰公司字样的合同专用章，“代表人”一栏有刘宏字样的签名，合同签订时间为2013年11月25日，工程总造价为2729470.8元。收据上加盖有金桥装饰公司收款专用章字样的公章，经手人为刘宏，日期为2014年3月10日，其内容反映金桥公司分多次收取了李双权涉诉物业室内装修及消防工程款，共计2729470.8元。潘健彤、罗慧燕对李双权主张因装修支付装修费2729470.8元不予确认。关于装修费问题，李双权及潘健彤、罗慧燕均明确表示不申请评估。李双权对其租赁的涉诉部分物业进行装修时，未办理消防报批手续，事后亦未通过消防验收。双方曾就涉诉物业主体工程消防验收事宜于2014年10月通过手机信息进行沟通，但未达成一致意见。李双权确认收到潘健彤交付的关于潘健彤、罗慧燕消防备案申请书，确认合同签订后几天潘健彤介绍认识邓林发，但认为潘健彤交付上述申请书时是说用于办理二次消防验收，且介绍认识邓林发时没说明是办理主体工程消防验收还是二次消防验收，只是说办理可以开业的消防验收。事后，潘健彤、罗慧燕报消防机构审核。2014年12月11日，中山市公安消防支队黄圃大队向潘健彤、罗慧燕出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，确认涉诉物业已进行了工程竣工验收消防备案，备案号为440000WYS140030868，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。此外，李双权还向潘健彤、罗慧燕还支付了截至2014年8月除5月租金23000元、6月租金8000元外的其余租金共计130000元。潘健彤、罗慧燕表示，免除李双权上述合计23000元的租金原因是李双权同意承担主体工程消防验收费用，现因李双权未办理主体工程消防验收，不同意免收5月份租金23000元，李双权之前所支付的8月份租金23000元计入5月，并要求李双权从2014年8月起继续支付租金及逾期付款的滞纳金。李双权则认为免除5月租金23000元是因潘健彤、罗慧燕应办理而未办理主体工程消防验收，免除6月租金8000元是给其作为外墙清洗费用。另，李双权拖欠潘健彤、罗慧燕代其支付的2014年5月至8月水费106.26元，2014年11月28日至2015年2月29日水费162.57元，合计268.83元。潘健彤、罗慧燕要求依法处理，李双权则认为是潘健彤、罗慧燕违约，上述水费应由潘健彤、罗慧燕承担。另查：2014年12月26日，李双权以潘健彤、罗慧燕违约为由诉至本院[案号：（2015）中二法黄民一初字第129号]。李双权在该案中表示，潘健彤和罗慧燕在房屋主体工程未经消防验收合格，且明知李双权承租该物业作足浴、洗浴健康服务中心用途的情况下，仍将房屋出租给李双权，其行为构成根本违约，并造成经济损失，为此提起诉讼，请求判令：一、解除李双权与潘健彤、罗慧燕签订的《房屋租赁合同》；二、潘健彤、罗慧燕向李双权归还保证金80000元；三、潘健彤、罗慧燕向李双权归还已支付的租金161000元；四、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿因合同解除导致的装修费损失2729470.8元及误工损失160000元；五、潘健彤、罗慧燕向李双权支付保证金的利息（以保证金数额，从2013年12月4日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2014年12月15日为5278元）；六、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿装修费的利息（自2014年3月10日起按银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止，暂计至2014年12月15日为135313.51元）；七、潘健彤、罗慧燕向李双权赔偿营业损失900000元（从2014年2月1日起按每月150000元计算至合同解除之日止，暂计至2014年7月31日为900000元）；八、本案诉讼费由潘健彤、罗慧燕承担（包括但不限于公告费、保全费等）。该案经审理，本院于2015年9月14日作出（2015）中二法黄民一初字第129号民事判决，以认定李双权应承担涉诉物业主体工程消防验收费用，该物业主体工程于2014年12月11日前未经消防验收的责任应由李双权承担为由，判决驳回李双权的全部诉讼请求。本院认为：李双权与潘健彤、罗慧燕在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同内容合法有效，本院依法予以确认。本案双方争议焦点为，潘健彤、罗慧燕对涉诉物业主体工程消防未经验收是否存在过错？对此，本院认定如下：纵观双方合同约定及办理消防验收过程的细节可见，潘健彤、罗慧燕与李双权签订合同时已明确约定由李双权自行负责消防安全措施的安装及费用，潘健彤亦将办理主体工程消防验收所需的相关资料交给李双权，同时向李双权介绍办理消防验收的中介机构，李双权也确认是办理可开业的消防验收。事后，李双权也就消防验收事宜与中介机构进行协商，只是因中介收费问题未与中介机构达成一致意见，最终未委托办理。由此可见，合同签订时，李双权对涉诉物业主体工程消防未经验收或备案是清晰的，对办理主体消防验收所需费用，应由其承担应当是明确的，故办理涉诉物业主体工程消防验收费用应由李双权承担。因李双权未承担主体工程消防验收费用，导致涉诉物业主体工程及后期的装修工程于2014年12月11日前未能通过验收的责任应由李双权承担，李双权无权拒绝支付租金。据此，潘健彤、罗慧燕要求李双权根据合同约定支付租金及滞纳金，理据充分，本院予以支持。但合同履行过程中，潘健彤已表示同意免收李双权2014年5月租金23000元及6月租金8000元，现又再次要求李双权支付2014年8月租金23000元，本院不予支持；对潘健彤、罗慧燕要求李双权支付2014年9月起至判决确定之日的租金、滞纳金，本院认定为判决作出之月即2015年9月的租金309000元（其中2014年9月至11月为69000元即23000元/月×3个月，2014年12月至2015年9月为240000元即24000元/月×10个月），本院予以支持。关于水费问题。李双权对其承租涉诉物业期间拖欠潘健彤、罗慧燕水费268.83元并无异议，本院依法予以确认。因潘健彤、罗慧燕在合同履行过程中不存在过错，故李双权拒绝支付上述费用依法无据，现潘健彤、罗慧燕要求李双权支付水费268.83元的部分，本院依法予以支持；超出上述部分，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李双权于本判决发生法律效力之日起3日内向原告潘健彤、罗慧燕支付租金309000元（计算至2015年9月）及滞纳金（以各月应付租金数额，从各月1日起按每月千分之五计算至清偿之日止）；二、被告李双权应于本判决发生法律效力之日起3日内向原告潘健彤、罗慧燕支付水费268.83元；三、驳回原告潘健彤、罗慧燕超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，由被告李双权负担（该款被告应在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 金锋华审判员 曾志专审判员 黄燕芳二〇一五年九月十四日书记员 王楚红 更多数据：