（2015）一中民终字第06302号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-10-12

案件名称

班云智与朱萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

班云智,朱萍,北京中原房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第06302号上诉人（原审原告、反诉被告）班云智，女，1955年4月20日出生。委托代理人刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）朱萍，女，1948年5月29日出生。委托代理人李丽，河北亚华律师事务所律师。原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人刘然，女，1989年10月17日出生，汉族，该单位职员。委托代理人付强，男，1983年5月15日出生，汉族，该单位职员。上诉人班云智因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第8515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘芳芳担任记录。本案现已审理终结。班云智在原审法院诉称：2013年9月28日，班云智与朱萍签订房屋买卖合同，约定朱萍将203号的房屋出售给班云智，价款270万元，包括定金20万元。合同签订后，班云智将250万元购房款及20万元定金汇入朱萍帐户，因班云智系外地人，对北京限购政策不了解，因班云智不具备购房资格导致无法办理该房屋的过户手续，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除班云智、朱萍于2013年9月28日签订的房屋买卖合同，并判决朱萍返还班云智购房款250万元、双倍返还班云智定金40万元；2、判令朱萍支付班云智自2013年11月13日至实际给付之日止的利息，以270万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计��。朱萍在原审法院辩称：同意解除买卖合同。班云智没有出示其不具备购房资格证明，朱萍没有任何违约行为。朱萍确实收到班云智250万元购房款和20万元定金，定金是10万元现金、10万元划帐。班云智长期居住在北京，其陈述对北京的限购政策不了解，不能作为免责事由。朱萍没有过错，不同意返还购房款，亦不同意双倍返还定金及支付利息。朱萍在原审法院反诉称：2013年9月28日，双方签订了房屋买卖合同，朱萍将涉案房屋出售给班云智，朱萍按约定办理了免回购证明等相关过户资料，催促班云智办理过户手续，但班云智一直找各种理由不予配合。班云智违背诚实信用原则，以不具备购房资格解除合同。现提起反诉，反诉请求：1、要求班云智支付解约定金20万元；2、判令班云智支付2013年12月9日至2015年1月21日房屋使用费，按月3600元计算；3、判令班云智支付自2013年12月至2015年1月给朱萍造成的房屋市场价格贬值损失50万元。班云智针对朱萍的反诉在原审法院答辩称：班云智已支付全部购房款，完全履行自己义务，不存在违约问题，余下义务只有朱萍为班云智办过户手续。因涉案房屋没有办理过户手续，不具备购房资格原因不在班云智，故班云智没有违约。朱萍认为房屋使用费属于不当得利，应另行起诉。朱萍要求支付贬值费用50万元没有事实法律依据，班云智没有违约行为，故请求驳回朱萍的反诉请求。第三人中原地产公司在原审法院述称：中原地产公司不是房屋买卖合同当事人，与其没有利害关系。原审法院经审理查明：2013年9月27日，甲方朱萍与乙方班云智在中原地产公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同及房屋居间买卖合同，约定由乙方购买甲方所有203号房屋（涉案房屋），建筑面积93.12平方米，房屋总价款270万元，并约定买受人向出卖人支付定金20万元，出卖人应当在50日内将房屋交付给买受人，自合同签订之日起50日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在50日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人原因，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款项，并按照银行利率给付利息；买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。其中，班云智向朱萍出具购房承诺书中载明：班云智已详细阅读并清楚知晓国务院及北京市关于住房限购政策的规定，班云智承诺并遵守限购政策，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格，如承诺与事实不符，违反限购政策规定导致所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，愿承担由此造成的一切法律责任。2013年11月12日，朱萍向班云智出具授权委托书，委托班云智全权代为办理房屋产权过户、登记、贷款、办理网签等事项，并在公证部门办理了公证手续。2013年12月9日，朱萍将涉案房屋交付给班云智居住使用至今；班云智先后向朱萍共计支付购房款共计270万元。另查：涉案房屋系曹辰华（朱萍之夫）于2003年8月26日自北京城建开发有限公司购买的经济适用住房，2005年取得房屋所有权登记证书，2013年8月22日涉案房屋所有权变更登记至朱萍名下。本案庭审中，班云智承认因其不具备住房申购资格不能办理涉案房屋过户登记手续。朱萍述称，因班云智购买涉案房屋时承诺具有申购资格，其现以不具备申购资格主张解除合同违反诚信交易原则，故班云智的行为构成违��，应承担违约行为对朱萍所造成的损失。朱萍述称，签订合同时不清楚班云智是否具有申购资格，因班云智签署了购房承诺书，且资格审核由第三人审核，以为班云智符合住房限购政策便与其签订了合同。第三人中原地产公司述称，其在提供居间服务时因班云智陈述并承诺具有购房资格，在未审核班云智申购资格情况下促成双方达成交易，造成最终不能办理过户登记转移手续。原审诉讼过程中，班云智申请对朱萍建设银行石景山支行账户存款7837元进行冻结并申请对涉案房屋进行保全。法院依法对朱萍建设银行石景山支行账户相应存款及涉案房屋作出保全裁定，为此班云智支付保全费用共计5000元。朱萍主张赔偿其房屋贬值损失50万元，经法院释明，朱萍在法院指定期限内未提出书面鉴定申请。原审法院认定上述事实，有房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖��同、购房承诺书、委托书、公证书、房屋所有权证书、商品房买卖合同、银行汇款业务凭证、收条、交接单、当事人陈述、企业法人营业执照、消费卡等证据在案佐证。原审法院判决认定：班云智与朱萍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，班云智请求解除与朱萍之间的房屋买卖合同，朱萍亦表示同意，对此，法院不持异议。合同解除后，当事人一方基于合同取得的对方财产应予返还，但合同权利义务终止后并不妨碍守约方以合同约定向违约方主张违约损害赔偿的权利。本案中，房屋买卖合同解除后，班云智应将涉案房屋返还给朱萍，朱萍亦应将收取的购房款退还给班云智。因班云智在购买涉案房屋时承诺具有北京市住房申购资格，愿承担因违反限购政策规��造成的法律责任。在房屋买卖合同签订后履行过程中，班云智以其不具备北京市住房申购资格为由主张解除合同的行为，显属构成违约，应承担由此造成合同不能继续履行的违约责任。故关于班云智以朱萍构成违约请求朱萍双倍返还定金的请求主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因朱萍基于履行合同收取并占有班云智支付的购房款，故关于班云智请求朱萍支付合同履行期间利息的主张，于法无据，法院不予支持。合同解除后，朱萍负有将收取的购房款返还给班云智的义务，故仅对班云智请求支付房款利息合理请求部分，法院予以支持。鉴于定金具有合同债务履行担保性质，在一方违约时，定金具有弥补违约行为所造成损失的性质和功能。而解约定金即以交付一定数额定金作为合同解除之条件，交付定金一方可以抛弃定金成就合同解除条件，从而解除合同；收取定金一方可以加倍偿还定金实现解除合同目的。本案中，由于合同未明确约定班云智支付的20万元系解约定金。故，关于朱萍请求班云智支付20万元解约定金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。合同解除后，班云智的违约行为必然会对朱萍造成丧失房屋占有期间租金收益损失以及出售房屋的预期收益损失。因朱萍未提出对房屋贬值损失的鉴定申请，故关于朱萍主张赔偿其房屋使用费及贬值损失的主张，根据公平原则和诚实信用原则，以朱萍的实际损失为基础，兼顾合同履行状况、当事人过错程度等因素，法院予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的��释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除班云智与朱萍于2013年9月27日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、班云智于本判决生效后七日内将203号房屋腾退并交付给朱萍；三、朱萍于本判决生效后七日内退还班云智购房款二百七十万元，并以二百七十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向班云智支付利息（期间自本判决生效之日次日起至实际给付完毕上述款项之日止）；四、班云智于本判决生效后七日内赔偿朱萍房屋使用费损失三万五千元及房屋贬值损失六万元，以上共计九万五千元；五、驳回班云智其他诉讼请求；六、驳回朱萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。班云智不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决第三项关于“期间自本判决生效之次日起至实际给付完毕上述款项之日止”的判决，改判被上诉人支付上诉人自2013年11月13日起至实际给付完毕上述款项之日止的中国人民银行同期贷款利息；2、撤销原审判决第四项，改判驳回被上诉人要求赔偿房屋使用费及房屋贬值损失的诉讼请求。3、撤销原审判决第五项，改判被上诉人返还上诉人定金20万元。4、维持原审判决第一项、第二项、第三项、第六项。本案的全部案件受理费及保全费由被上诉人负担。上诉理由：原审判决认定事实错误。1、2013年11月12日的委托书不能证明双方存在委托合同关系。2、被上诉人交付涉案房屋后，上诉人没有使用该房屋，原审判决上诉人支付使用费不当。3、原审判决认定上诉人单方违约缺乏事实和法律依据。上诉人签署住房承诺书不能认定上诉人单方违约。上诉人不同意签署，交易无法进行。被上诉人对上诉人没有购房资格是明知的，不能视为上诉人单方违约。4、上诉人主张的利息符合法律规定，既然上诉人需要支付被上诉人房屋使用费，被上诉人收取上诉人交付的房款亦存在利息损失，故法院亦应当判决被上诉人支付上诉人房款收取至还清之日的利息。原审法院只判决从判决生效之日起的利息是错误的。5、被上诉人应该双倍返还定金。被上诉人没有办理过户手续，其应该承担违约责任，故应该双倍返还定金。6、判决上诉人赔偿房屋贬值损失，缺乏法律依据。上诉人没有申请鉴定。原审法院应该对此予以驳回。但原审法院却判决上诉人赔偿贬值费6万元，缺乏依据。朱萍服从原审法院判决，针对班云智的上诉答辩称：不同意上诉人的上诉请求。房屋已经交付给上诉人，上诉人已经实际占有房屋。上诉人应该支付房屋使用费。但是��值费用给的过低。上诉人存在违约行为，应该给被上诉人20万元。保全费用和案件受理费应该是上诉人承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：本案争议焦点为：1、违约责任的认定问题；2、损失的确定问题；3、定金适用问题。首先，班云智在购买涉案房屋时承诺其具有北京市住房申购资格，愿承担因违反限购政策规定造成的法律责任。现证据证明班云智不具备在京购房资格，故涉案房屋的买卖合同不能履行系班云智违约所致，朱萍作为出卖人不存在违约行为，原审法院对此认定正确，本院予以维持。上诉人班云智上诉称该合同不能履行系双方违约，缺乏证据与法律依据，本院不予支持。其次，鉴于涉案房屋已于2013年12月9日交付班云智，势必给朱萍造成房屋未能出租的租金损失，原审法院判决班云智支付自收到房屋之日起的使用费是正确的，本院予以维持。上诉人称其未使用该房屋，但朱萍已无法使用该房屋产生的经济利益是显而易见的，故上诉人即使自己未使用该房屋亦应支付使用费以弥补朱萍的租金损失。再次，由于班云智没有购房资格，导致合同不能及时履行，造成朱萍错失在房屋市场高价时出售涉案房屋的机会，现在该房屋的市场价格已低于原合同价格，故原审法院酌情给予6万元贬值损失并无不当，本院予以维持。上诉人现并不能举证该套房屋没有价值的贬损，故其上诉要求不予赔偿房屋贬损价值6万元的请求本院不予支持。另，班云智系合同的违约方，其因合同所受损失应当自行承担，故其支付房款给朱萍之日至判决生效之日的利息损失，应当由其自行承担。其上诉要求法院判决该利息损失，缺乏法律依据，本��不予支持。最后，关于定金规则的适用问题。《合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。朱萍作为收取定金的一方，因不存在违约行为，故给付定金的班云智无权要求朱萍双倍返还定金。因此，原审法院没有支持班云智的该项请求正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费三万元，由班云智负担四千三百元（已交纳），由朱萍负担二万五千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由班云智负担（已交纳）。一审反诉案件受理费一万一千六百二十八元，由班云智负担二千一百七十五��（于本判决生效后七日内交纳）；由朱萍负担九千四百五十三元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五千八百元，由班云智负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张洁芳审　判　员　　刘国俊代理审判员　　刘　磊二〇一五年九月十四日书　记　员　　刘芳芳搜索“”