（2015）惠博法民一初字第441号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-05
案件名称
博罗县龙腾物业管理服务有限公司与张运丁物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
博罗县龙腾管理服务有限公司,张运丁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第三十二条第一款，第四十一条，第四十二条第一款；《广东省物业管理条例》：第四十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
{C}广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法民一初字第441号原告博罗县龙腾管理服务有限公司，住所地：博罗县。法定代表人龙祖平。委托代理人王立东，博罗县协成法律服务所法律工作者。委托代理人张秀武，广东法村律师事务所律师。被告张运丁，男，汉族，住博罗县。委托代理人张意娴，女，系博罗县泰美镇盘陀村民委员会推荐的无偿代理人。原告博罗县龙腾物业管理服务有限公司诉被告张运丁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告博罗县龙腾物业管理服务有限公司的委托代理人王立东、被告张运丁及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博罗县龙腾物业管理服务有限公司诉称，原告与翠园居小区的开发商博罗县成峰实业有限公司于2003年1月1日签订《前期物业管理合同》，合同约定的物业管理费标准为35元/每户/每月。自合同签订之日起，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对包括被告张运丁在内的全体业主提供物业服务。但自2004年11月1日起，被告便一直无故拖欠物业管理费和公共用电分摊费，截止至2015年3月31日止，共计125个月，物业费为4375元、公共用电分摊费为375元，合计人民币4750元。被告作为上述小区业主，即博罗县801号（翠园居）业主，接受原告提供该小区的物业管理服务，被告就应当依约足额支付物业管理服务费，但是被告接受服务后长时间拒不支付物业管理服务费，经原告多次催收，被告不但不及时改正错误，态度还极其恶劣。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。请求：一、判令被告向原告支付物业管理费人民币4375元、公共用电分摊费人民币375元及滞纳金（滞纳金按拖欠的款项总额以每日0.2％的标准计算，从2005年2月1日起计至全部款项清偿之日止）；二、判令被告承担本案诉讼费。被告张运丁辩称，一、答辩人从未与被答辩人签订过委托服务合同，将房屋卖给答辩人的开发商博罗县对外贸易经济合作局也没有与被答辩人签订过委托服务合同，故答辩人与被答辩人之间没有委托服务合同关系。二、被答辩人诉答辩人从2004年11月起无故拖欠物业管理费4375元、公共用电分摊费375元，但被答辩人在这十多年却从未向答辩人主张过任何费用，从法律上说已过诉讼时效，况且答辩人与被答辩人没有形成物业服务合同关系，答辩人没有享受过被答辩人的服务，被答辩人也从未向答辩人提供过服务，因此答辩人与被答辩人之间没有服务关系，答辩人无需承担责任、无需支付以上费用。综上所述，答辩人与被答辩人之间没有委托服务合同关系，也没有服务行为关系，被答辩人在这十多年也从未向答辩人主张费用，故被答辩人要求答辩人向其支付物业管理费4375元、公共用电分摊费375元及滞纳金是没有法律依据的，希望法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，原告是于2002年3月25日经博罗县工商行政管理局登记成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、家政服务。原告具备物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2003年1月1日，原告与博罗县成峰实业有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告负责翠园居小区的物业管理，约定物业服务收费标准为35元/每户/每月。博罗县物价局下发博价[2010]56号《关于同意龙腾物业公司有关物业小区物业服务收费的备案》，同意可收取翠园居小区的物业服务收费标准为0.4元/月.平方米和公用电分摊费。原告根据该标准，对被告每月收取35元的管理费和每月收取3元的公用电分摊费，翠园居小区的业主也按此标准缴费。原告诉称被告从2004年11月1日至2015年3月31日止，共计125个月，未缴纳的管理费为4375元、公用电分摊费为375元。庭审时原告陈述每年有公布催款的通知，但未提交相关证据，被告辩称没有收到任何催款通知。被告的房屋位于博罗县801号，房屋面积为122.4平方米。被告所在宿舍楼原不属于原告物业管理，在2003年10月1日，原告于建设单位发出联合通知将被告所在宿舍楼合并进翠园居小区由原告共同提供物业管理。现被告所住宿舍楼为翠园居小区12栋，被告庭审时确认其出入的门口属原告管理的翠园居小区出入口。该栋宿舍楼的其他业主已向原告缴纳物业管理费。被告辩称其房屋不属于翠园居小区的物业管理范围，遂拒绝缴纳费用。本院认为，原告具有独立的法人资格，且具有物业管理的资质，原告依法可以从事物业管理活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与博罗县成峰实业有限公司签订的《前期物业管理合同》，由原告负责翠园居小区的物业管理，与业主形成物业服务合同关系。即原告提供物业管理服务，业主交纳相应的服务费。被告所住宿舍楼在原告与建设单位发出联合通知时即合并进翠园居小区，该宿舍楼现为翠园居12栋，被告出入的门口属原告管理的翠园居小区出入口，且该栋宿舍楼的其他业主已缴纳物业管理费。据此，本院认定被告所住宿舍楼属原告物业管理范围。原告按每月35元的标准收取物业服务费用和每月3元公用电分摊费，并未超过相关的标准，被告作为该小区的业主应当按时予以交纳。原告请求被告交纳拖欠的费用从2004年11月1日起至2015年3月31日止计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告虽陈述有催缴通知，但未提供证据予以证明诉讼时效的中断，故原告上述请求的诉讼时效期间本院认定为二年，从原告起诉之日（2015年7月8日）起推算至前二年，即从2013年7月9日开始计算。故原告的请求，本院仅支持2013年7月9日至2015年3月31日，共21个月的费用，即物业管理费为735元，公用电分摊费63元，合计798元。关于滞纳金的计算，应按中国人民银行同期贷款利率，以每月拖欠费用的次月起依次开始计算。原告请求按拖欠的款项总额以每日0.2％的标准计算，超过了法律规定，本院不予支持。根据《物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告张运丁应于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告博罗县龙腾物业管理服务有限公司支付拖欠的物业管理费和公用电分摊费合计798元（2013年7月9日至2015年3月31日）及支付利息（以每月拖欠费用的次月起，按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月9日始计算至2015年3月31日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 邓远标二〇一五年九月十四日书记员 曾小琴 微信公众号“”