（2015）沈中民二终字第02059号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人沈阳沈西燃气工程有限公司与被上诉人沈阳市皇姑新乐基督教聚会点房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳沈西燃气工程有限公司,沈阳市皇姑新乐基督教聚会点
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02059号上诉人（原审原告）：沈阳沈西燃气工程有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区花海路。法定代表人：胡素云，系该公司总经理。委托代理人：封世伟，李铁，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑新乐基督教聚会点，住所地：沈阳市皇姑区黄河南大街14号。负责人：刘瑛，系该单位负责人。委托代理人：孙宝华，系辽宁华建律师事务所律师。上诉人沈阳沈西燃气工程有限公司（以下简称沈西燃气公司）与被上诉人沈阳市皇姑新乐基督教聚会点（以下简称新乐教会聚点）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第01656号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈西燃气公司诉称，2013年5月7日，我公司向辽宁帝云房地产开发有限责任公司购买了位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号8门的房屋，房屋建筑面积为944.38平方米，房屋总价款为18，415，410元，我公司已经支付全部购房款，辽宁帝云房地产开发有限责任公司已将房屋交付我公司。2013年9月26日，我公司与新乐教会聚点签订了房屋租赁合同，将上述房屋租赁给新乐教会聚点使用，租期十年，年租金30万元，第一年租期届满后，新乐教会聚点拒绝向我公司缴纳下一年的租金，经多次催要未果，诉至法院，请求法院判令1、解除原新乐教会聚点2013年9月26日签订的房屋租赁合同；2、新乐教会聚点腾出位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号的房屋（面积944.38平方米）并交还给沈西燃气公司；3、新乐教会聚点支付自2014年9月26日至其腾出房屋时止的租金（计算至2015年3月25日为150，000元）及利息（按同期银行贷款利率计算）；4、由新乐教会聚点承担诉讼费用。新乐基督教聚会点辩称，1、我方未支付租金是双方约定支付条件未成就，我方愿在双方约定条件成就时支付房租；2、双方签订的租赁合同合法有效应当继续履行。综上，非我方不支付租金，而是双方约定的支付条件未成就，依法订立的合同应受到法律保护，在未出现法定、约定可以解除合同的情形下，沈西燃气公司无权解除双方的租赁合同。原审法院经审理查明，2013年沈西燃气公司向案外人辽宁帝云房地产开发有限责任公司购买位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号8门（建筑面积944.38平方米）房屋（以下称诉争房屋），总价款为18，415，410元，后沈西燃气公司支付了总房款，但至今尚未取得房屋产权证。2013年9月26日沈西燃气公司作为出租方与新乐教会聚点作为承租方签订《房屋租赁合同》，其中约定由新乐教会聚点承租诉争房屋，租赁期限为10年，自2013年至2023年。租金及支付方式：年租金为人民币300，000元，新乐教会聚点于合同签订当日一次性支付给沈西燃气公司。合同签订后，新乐教会聚点于2013年9月29日向沈西燃气公司支付第一年的房屋租金30万元。后因新乐教会聚点未向沈西燃气公司支付2014年9月25日之后的租金，沈西燃气公司起诉来院。上述事实，有购房协议书、支票存根、收款收据、房屋租赁合同、双方当事人陈述及等证据材料在卷，经庭审质证，原审法院予以确认。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案沈西燃气公司与新乐教会聚点签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于沈西燃气公司要求解除2013年9月26日签订的房屋租赁合同及要求新乐教会聚点腾出位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号的房屋（面积944.38平方米）并交还给沈西燃气公司的请求问题。关于房屋租赁合同是否应解除一事，根据沈西燃气公司主张解除合同事由，本案的争议焦点为本案是否符合法定解除的情形。根据沈西燃气公司在庭审中自述，其要求解除房屋租赁合同的法律依据为我国合同法第九十四条第三款、第四款之规定，新乐教会聚点拖欠租金构成根本违约，故其享有法定解除权。结合本案事实，新乐教会聚点在2014年9月25日租赁合同满一年后未再向沈西燃气公司支付房屋租金，即租赁期限为十年的租赁合同，现新乐教会聚点仅拖欠六个月的房屋租金，且房屋租赁合同对房屋租金支付期限未明确约定，该院依此无法认定新乐教会聚点存在迟延履行主要债务情形，亦不能认定新乐教会聚点未支付租金的行为导致沈西燃气公司不能实现合同目的，即本案并不符合法定解除权的情形，沈西燃气公司无权解除合同，故对于沈西燃气公司要求解除合同、新乐教会聚点腾房将房屋归还沈西燃气公司的请求，不予支持。关于沈西燃气公司要求新乐教会聚点支付自2014年9月26日至其腾出房屋时止的租金（计算至2015年3月25日为150，000元）及利息（按同期银行贷款利率计算）的请求问题。本案中，原新乐教会聚点签订的房屋租赁合同中并未明确约定房屋租金的支付时间，根据合同法第六十一条规定，因双方对于履行期限未能达成补充协议，故应按照合同有关条款或者交易习惯确定，因双方签订的房屋租赁合同条款对于房屋租金支付的期限并无约定，故本案应适用交易习惯来确定房屋租金的履行期限。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条中对于“交易习惯”的规定，从房屋租赁行业通常采用并为双方订立合同时应当知道的做法一般多为先行支付租金，后交付房屋，或同时交付房屋及交付租金，结合双方对于租金的约定为年租金，故新乐教会聚点应先行按年支付租金，即新乐教会聚点应向沈西燃气公司先行支付2014年9月26日至2015年9月25日期间的房屋租金，现沈西燃气公司要求新乐教会聚点支付2014年9月26日至2015年3月25日期间的租金，该院予以支持，该期间房屋租金为150，000元。对于沈西燃气公司要求新乐教会聚点支付租金利息问题，根据民法理论，利息系属于合同双方有约定支付期限的状态下，义务人未按期限支付所产生的法定孳息，因租赁合同对租金的履行期限未能明确约定，故本案不能认定新乐教会聚点有逾期行为，沈西燃气公司关于要求新乐教会聚点支付利息的主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条之规定，判决如下：一、新乐教会聚点向沈西燃气公司支付自2014年9月26日起至2015年3月25日止期间的房屋租金150，000元；二、驳回沈西燃气公司其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付，如逾期支付，新乐教会聚点应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，300元，适用简易程序审理，由沈阳市皇姑区新乐基督教聚会点承担。宣判后，上诉人沈西燃气公司不服，上诉至本院。其上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、由被上诉人承担诉讼费用。其主要事实与理由：一、原审法院认定被上诉人拖欠半年租金不构成根本违约系适用法律错误。二、租赁合同中已明确约定租金支付期限，可以确定本合同约定为每年先行支付租金。三、原审判决关于利息的判定存在矛盾。四、根据合同法第九十四条规定，我公司有权解除租赁合同。被上诉人辩称：请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点为案争租赁合同是否符合法定解除情形。本案诉争租赁合同关于租金及支付方式的约定为“年租金为人民币300，000元，新乐教会聚点于合同签订当日一次性支付给沈西燃气公司”，即本案诉争租赁合同对下一年度的房屋租金支付期限并未明确约定，本案被上诉人于2014年9月25日租赁合同满一年后未再向上诉人支付房屋租金，至本案一审诉讼时，被上诉人仅拖欠六个月的房屋租金，故本案依此无法认定被上诉人存在根本违约行为，亦不能认定被上诉人未支付租金的行为导致上诉人的合同目的不能实现，即原审认定本案不符合法定解除权的情形，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，300元，由上诉人沈西燃气公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年九月十四日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：