（2015）怀中民一终字第418号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-05
案件名称
杨英与怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨英,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款，第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十一条；《建设工程消防监督管理规定》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第418号上诉人（原审原告）杨英，住湖南省溆浦县江口镇江。委托代理人滕树根（特别授权）、黄泽银。上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托代理人（特别授权）游飞、李润奇。上诉人杨英因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：杨英与怀化市大汉置业有限公司于2012年6月24日签订《商品房买卖合同》，载明怀化市大汉置业有限公司建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0011号。合同约定：杨英购买第19幢（该建筑地上29层）24层2402号商品房，房屋总价款425234元，合同签订时付定金80000元，合同签订后付房款95234元，��通过银行按揭（公积金）贷款250000元；杨英需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予怀化市大汉置业有限公司；怀化市大汉置业有限公司需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给杨英，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果怀化市大汉置业有限公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，怀化市大汉置业有限公司按日向买受方支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、杨英须在怀化市大汉置业有限公司发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到怀化市大汉置业有限公司指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由杨英承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由杨英承担。杨英未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于杨英原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或杨英未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，怀化市大汉置业有限公司有权拒绝交付房屋，怀化市大汉置业有限公司由此延期交房无需承担违约责任。3、怀化市大汉置业有限公司在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，杨英不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由杨英承担的有关税��、按现行标准由怀化市大汉置业有限公司代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件杨英同意怀化市大汉置业有限公司的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。在签订上述《商品房买卖合同》和《补充协议》前，杨英于2011年11月27日向怀化市大汉置业有限公司支付购房款128140元。在《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，杨英于2012年6月24日支付房款47094元，于2014年6月5日通过银行贷款支付房款250000元，2012年7月10日，杨英支付了保险费、预告费等费用2644元，但未交���契税和维修基金。另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区19号综合楼工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。怀化市大汉置业有限公司于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。杨英至今未收房。原判认为：本案双方争议的焦点为怀化市大汉置业有限公司是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。怀化市大汉置业有限公司商品房约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了怀化市大汉置业有限公司交付房产的条件仍然为买卖合同第八条的约定，但怀化市大汉置业有限公司所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此怀化市大汉置业有限公司未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于怀化市大汉置业有限公司提出双方约定：“乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，怀化市大汉置业有限公司由此延期交房无需承担违约责任。”认为杨英未付清有关税费、维修基金，怀化市大汉置业有限公司则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的���定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对怀化市大汉置业有限公司在本案中主张的先履行抗辩权，不予支持。怀化市大汉置业有限公司未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起向杨英支付违约金。怀化市大汉置业有限公司提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具有约束力，在客观上怀化市大汉置业有限公司对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，酌情调整怀化市大汉置业有限公司按��向杨英支付已交付房价款的万分之一的违约金。由于杨英未能在怀化市大汉置业有限公司履行交房义务即2013年6月30日前交清全部房款，故应按杨英实际交付的房款计算日违约金，即日违约金为175234元×0.0001=17.52元。根据杨英在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金自2013年7月1日起算368天，即6447.36元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向杨英支付违约金6447.36元，并限于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费583元，由怀化市大汉置业有限公司承担。宣判后，上诉人杨英不服，向本院提出上诉并答辩称：怀化市大汉置业有限公司涉诉商品房没有经过怀化市规划局对其规划条件予以核实就组织竣工验收违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定，自行组织商品房分栋验收违反了法律的禁止性规定，其主张主体分栋验收合格、商品房已具备交付条件的观点不能成立。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原判。上诉人怀化市大汉置业有限公司亦不服，向本院提起上诉并答辩称：一审以双方在《补充协议》明确约定交房条件仍然为《商品房买卖合同》第八条的约定，怀化市大汉置业有限公司所售商品房并没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，判决怀化市大汉置业有限公司承担逾期交房违约责任，不符合法律规定和现实情况。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》第三条第二款约定，杨英应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司才能将房屋交付给杨英，而杨英并未依约缴纳专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回杨英的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由杨英负担。二审经审理查明的主要事实及采信的证据与原审一致，二审中，杨英提供“收款收据”一份，拟证明杨英于2012年9月7日向怀化市大汉置业有限公司支付购房款250000元。经质证，怀化市大汉置业有限公司没有异议，本院予以采信。故本院二审变更原判认定“杨英于2014年6月5日通过银行贷款支付房款250000元，”为“杨英于2012年9月7日向怀化市大汉置业有限公司支付购房款250000元。”本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、涉案房屋主体分栋验收合格是否达到交付标准；2、怀化市大汉置业有限公司涉案商品房交付使用是否符合法定的交付条件，应否承担逾期交房违约责任。《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门再进行相关验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一���监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。而商品房经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得竣工验收备案表作为一种行政监管手段，并非为法律强制性规定，当事人可以自行约定。而本案《补充协议》约定该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设部门备案后，取得《竣工验收备案表》，为怀化市大汉置业有限公司通知杨英办理交接手续的条件，同时又约定怀化市大汉置业有限公司在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，杨英不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。对交付和接收标准约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当认定涉案房屋主体分栋验收合格并未达到交付标准。杨英主张怀化市大汉置业有限公司没有经过规划核实自行组织商品房分栋验收��反了法律的禁止性规定不能成立，本院不予支持。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用之前进行消防验收是前置条件。怀化市大汉置业有限公司主张的先履行抗辩权系根据双方补充协议的约定，但从协议内容看，双方对各自合同义务的履行并没有约定先后顺序，怀化市大汉置业有限公司不仅在本案诉讼发生之前从未主张过因杨英未按时交纳有关税费、维修基金等费用拒绝交房，而且还根据合同约定的交房期限通知杨英前往办理房屋交接手续，当时该商品房确实未达到该法定交付条件，故怀化市大汉置业有限公司主张其享有先履行抗辩权、没有违反约定逾期交房而不需承担违约责任的观点不能成立。一审根据怀化市大汉置业有限公司的请求，对双方约��的违约金作出适当调整并无不当。杨英于2013年6月30日前已交清全部房款，按照杨英实际交付的房款计算日违约金，每日违约金为425234元×0.0001=42.52元。根据杨英诉讼中明确的日期，违约金自2013年7月1日起算368天，共计15647.36元。综上，原审判决认定部分事实，处理错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第896号民事判决；二、怀化市大汉置业有限公司向杨英支付违约金15647.36元，并限于本判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费583元，由怀化市大汉置业有限公司负担，二审案件受理费471元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担421元，杨英负担50元。本判决为终审判决。���判长张义泰审 判 员 向淑莉代理审判员 罗雪花二〇一五年九月十四日代理书记员 肖丽红 微信公众号“”