（2015）清山法民二初字第34号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-28

案件名称

梁发强与黄明浓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连山壮族瑶族自治县人民法院

所属地区

连山壮族瑶族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁发强,黄明浓

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民事判决书（2015）清山法民二初字第34号原告（反诉被告）：梁发强，男，瑶族，1975年8月6日出生，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县。委托代理人：梁智鸿，男，汉族，1968年6月5日出生，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县。系原告的堂兄。被告（反诉原告）：黄明浓，男，汉族，1962年5月15日出生，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县。原告梁发强为与被告黄明浓房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员李卫国担任审判长，与代理审判员庞海付、人民陪审员聂大清组成合议庭进行审理，在审理过程中，被告黄明浓向本院提起反诉。本院于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告梁发强及其委托代理人梁智鸿、被告黄明浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、诉讼请求：1、被告返还铺面按金5000元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。二、事实和理由：2010年3月13日我因经营饮食业的需要，租赁被告位于本县吉田镇鹿鸣路的房屋作铺面使用。双方经过充分协议，签订了《租房合同》。合同约定铺面的门面数、租赁期限、租金数额、调整租金办法等。合同还特别约定由我方向被告交纳按金5000元，如不租满5年作违约处理，租满5年的返还按金5000元给我方。合同自双方签订生效后，我方按照合同约定向被告交纳了按金5000元，当时交按金的经办人是原告的爱人黄建玲，被告于2010年3月13日向我方出具收据一份，同时把房屋的使用权交给我方。我方按照合同的约定全面履行合同的义务，按时交纳租金。在刚接手房屋时，我方为了经营饮食的需要，在不改变主体结构的前提下，曾向被告方提出将原厕所位置改变，被告是完全同意的。而且在我租赁期间内未提出任何异议，应当视为被告默认同意。2015年4月1日，本合同租赁期间届满，我将租赁的房屋交回给被告使用，被告在交接时也未提出异议，只说了一句如果我方不等钱用，按金迟点退回给我方。可是过了一段时间，被告又提出要我搞好卫生等诸多理由，扣留我的按金，我方与被告理论，认为我方在租赁期间已按合同约定，履行了合同规定的各项义务，被告不退还按金是没有道理的。根据《租房合同》第五条我方有优先承租权，但合同期满后，被告并未询问过我就把铺面租给他人，也违反了合同约定。经多次催收按金未果，特向人民法院提起诉讼，请依法判如所请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：身份证、结婚证复印件，证明原告的主体资格；2、收据，证明被告收取5000元按金；3、租赁合同，证明租房事实以及收取5000元按金的事实。被告对原告出示的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告黄明浓辩称：一、按《租赁合同》约定，答辩人收取5000元按金，合同期满未付回被答辩人，原因是：①被答辩人在租赁期内没有按合同规定搞好卫生，造成下水道堵塞，厕所无法使用，外墙油污也没有清理。最后维修、清理花去18000多元；②被答辩人拖交2015年3月份电费300元。在这两个问题没有协商解决好前，答辩人无法付按金。二、被答辩人并没有提出续租。被告黄明浓为证明其主张，向本院提交了如下证据：施工合同，证明请人对下水道、厕所等清理、重修支付工程款18500元；2、现场照片（19张），证明请人对下水道、厕所等进行清理、重修。原告梁发强对被告黄明浓出示的证据的质证意见：均与本案无关。被告（反诉原告）黄明浓反诉称：一、诉讼请求：判令被告（本诉原告）梁发强支付：1、其原租铺位的下水道、厕所等的清理、重修费用18500元；2、其拖欠电费300元。二、事实和理由：原、被告于2010年3月13日签订《租赁合同》明确约定租金、租期、费用承担等事项，其中第一条：乙方租用期间，搞好卫生，不准动房屋主体结构。第三条：乙方租用期间，水、电、电视闭路由乙方负责。但是被告梁发强在租用过程中并未守约搞好卫生、清理下水道、卫生间等，导致下水道、两个卫生间堵塞不通，其中一个重建，其中屋内内18墙，12米长，高4.2米要复原。原告多次催促其搞好卫生、疏通复原，但原告经过三次通知，被告老是拖而不动工。无奈原告于2015年4月15日雇人施工，施工款人民币18500元由原告先垫支了，原告数次向被告追收，但被告至今未付。被告在租赁期间拖欠2015年3月份电费300元，经原告多次追收，被告至今未付。综上二项，被告共应支付给原告18800元。为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特提起民事诉讼，请人民法院依法判决。被告（反诉原告）黄明浓为证明其主张，向本院提交了如下证据：现场照片（19张）、施工合同，证明反诉被告使用的下水道管道是独立的，并且证明清理、重修下水道、厕所花费工程款共18500元。梁发强对黄明浓出示的证据的质证意见：说我占用的是独立的下水道的说法不是事实。原告（反诉被告）梁发强辩称：一、反诉人的第1项诉讼请求其原租铺位的下水道、厕所等的清理重修费用18500元要答辩人承担缺乏事实和法律依据：1、此项诉请无合同依据，我与反诉人签订的《租房合同》的的第二条约定：“乙方租用期间，搞好卫生，不准动房屋主体结构。铺内的固定装修不准拆走。”合同签订后我方均能履行好以上条款约定的职责和义务，搞好卫生，不动主体结构，不拆走铺内的固定装修。然而合同并没有约定铺位的下水道、厕所的清理等重修费用纳入我承租方的职责和义务范围，反诉人把搞好卫生这一职责和义务无限扩大到清理维修范围是根本错误的，是完全强加给我方的。2、反诉人的第1项诉请无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。规定，租赁物的维修义务应当由出租人承担，否则租赁物无法使用，承租人又怎能履行交纳租金的义务呢？反诉人既想收租，又把维修义务转嫁给承租人是没有道理的，即使在租赁期间维修义务也应由出租方承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。由此可见，反诉人这一诉请与《合同法》的有关规定明显相悖，是没有法律依据的。3、反诉人在新一轮出租时进行物业维修与答辩人无关。我与反诉人的租赁合同期间已经届满，在物业移交给反诉人时已经搞好了卫生，反诉人也没有异议。现在我方要求反诉人退还按金时，反诉人强将自己新一轮出租的租赁物维修费转嫁给我方承担是错误的。而且反诉人新一轮出租房屋已经交给现承租方经营使用。如果我方未履行合同义务或是我方的过错造成反诉人的损失，反诉人就应该将租赁物（房屋）维持现状，待双方协商或诉讼解决后才能交付他人使用。二、我方欠水电费300元是事实，反诉人可以在“按金”中扣除。综上所述，反诉人的第一项诉请没有事实和法律依据，为了保护我方的合法民事权益，请求法院依法认准，判决驳回反诉人的第一项诉讼请求。原告（反诉被告）梁发强为证明其主张，向本院提交了如下证据：黄某娣、赵某良、植某致、杨某强和黄某伟五名证人的证明（五份），证明租用黄明浓房屋期间的厕所、下水道并没有堵塞。黄明浓对梁发强出示的上述五份证明的质证意见：不是事实，我向法庭出示的现场照片可以证明。本院经审理查明：2010年3月13日，原告（反诉被告）梁发强与被告黄明浓签订《租赁合同》，原告租赁被告黄明浓位于本县吉田镇鹿鸣东路的房屋的首层作铺面使用，《租赁合同》约定“一、甲方铺面三卡门面租给乙方，从2010年4月1日起至2015年3月30日止，每月租金1650元，满贰年提5%的房租，租金提前壹个季度支付，按金5000元，如不租满5年作违约处理，租满5年的返还按金5000元给乙方。二、乙方租用期间，搞好卫生，不准动房屋主体结构。铺内的固定装修不准拆走。三、乙方租用期间，水、电、电视闭路由乙方负责。四、乙方租用期间，不准招留犯法人员居住。五、如果期满再租用的话，在同等的租金前提下，优先租给乙方。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字起生效。甲、乙双方不得违约”等条款。合同签订后，由原告的妻子于当天交纳了按金5000元给被告，被告将铺面交给原告使用。原告为了经营的需要，经征得被告的同意，将铺面原厕所的位置进行了改动。2015年4月，租赁期满后，原告将房屋交还给被告，被告接收房屋后，没有将按金5000元退还给原告，后原告多次向被告催要，被告以原告没有搞好卫生、疏通下水道，导致租赁铺位的下水道、厕所堵塞，需要清理、重俢为由拒绝返还，双方为此产生纠纷。2015年4月17日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告返还按金5000元，并承担本案的一切诉讼费用。2015年5月28日，被告黄明浓向本院提起反诉，以梁发强没有搞好卫生、疏通下水道为由，要求梁发强支付原租铺位的下水道、厕所等的清理、重俢费用18500元以及拖欠的电费300元，共18800元。以上事实，有原、被告的身份证复印件、原告的结婚证复印件、收据、租赁合同、现场照片、施工合同、证明和庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）梁发强与被告（反诉原告）黄明浓签订《租房合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。一、关于本诉中原告梁发强请求被告黄明浓返还按金5000元的诉请是否应予支持的问题。原、被告双方在《租房合同》第一条明确约定“甲方铺面三卡门面租给乙方……如不租满5年作违约处理，租满5年的返还按金5000元给乙方”。原告从2010年4月1日租赁被告铺面持续至2015年3月30日，已按合同约定租满5年，被告黄明浓应当按照合同约定返还按金5000元给原告梁发强。因此原告梁发强请求被告黄明浓返还按金5000元的主张，本院予以支持；对被告以原告在租赁期内没有按合同约定搞好卫生，造成下水道堵塞，厕所无法使用，外墙油污没有清理，最后维修、清理花去18500元，和原告尚欠2015年3月份电费300元为由，拒绝返还按金5000元给原告的意见，不符合双方合同的约定，本院不予采纳。二、关于反诉原告黄明浓要求反诉被告梁发强支付租赁铺位的下水道、厕所等的清理、重修费用18500元以及拖欠电费300元是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，黄明浓认为梁发强在租赁期内没有按合同规定搞好卫生，造成下水道堵塞、厕所无法使用、需要维修，其应当暂缓将房屋出租给他人，在解决好原、被告之间的纠纷后，再另行出租。但黄明浓在纠纷未解决前，已将房屋另行出租给他人。黄明浓为证明自己的该主张提供的主要证据为一组现场照片以及协议书，该证据只能证明租赁物现场及维修情况，但无法证明租赁物下水道、厕所的堵塞是因反诉被告梁发强使用造成的，反诉原告无法证明二者之间存在因果关系，应当承担举证不能的法律后果。因此，对反诉原告黄明浓的该主张，本院不予支持。关于反诉原告黄明浓诉请反诉被告梁发强支付2015年3月份电费300元的主张，梁发强对此无异议，其也同意在按金5000元中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄明浓应返还原告（反诉被告）梁发强按金5000元。二、原告（反诉被告）梁发强应支付电费300给被告（反诉原告）黄明浓。以上一、二项相抵后，被告（反诉原告）黄明浓实应付给原告（反诉被告）梁发强4700元。此款限在本判决发生法律效力之日起七日内全部付清。三、驳回被告（反诉原告）黄明浓的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费270元，共320元，由被告（反诉原告）黄明浓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审　判　长　　李卫国代理审判员　　庞海付人民陪审员　　聂大清二〇一五年九月十四日书　记　员　　覃秀娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。百度搜索“”