（2015）秦民初字第01166号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
原告付盼诉被告咸阳群益商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付盼,咸阳群益商贸有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第01166号原告付盼委托代理人穆金山，陕西为民律师事务所律师。被告咸阳群益商贸有限公司。法定代表人李新社，系该公司经理。委托代理人杨文星，陕西秦直道律师事务所律师。委托代理人杨丹丹，陕西秦直道律师事务所实习律师。原告付盼诉被告咸阳群益商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告付盼及委托代理人穆金山、被告原委托代理人王晓光、委托代理人杨丹丹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月12日，原、被告双方签订位于咸阳市咸宋路1号群益汽配城第A30号商铺的买卖合同，约定价款15万元，后原告现付80%即12万元。双方约定在一年后签订正式合同，并交付商铺。同时约定该商铺委托被告统一经营、统一管理，被告每年支付原告不低于本合同认购款项的10%作为收益，逐年递增1%，每五年由专业评估机构进行评估，被告按评估后的价值支付原告收益。但在本合同发行过程中，被告一再拖延商铺交付的时间、并变更合同中被告的主要合同义务，故原告诉至法院请求：1、请求依法确认被告违约；2、请求依法判决被告返还购房款120000元；3、请求依法判决被告支付两年合同总价款3%的收益7200元；4、请求依法判决被告支付违约金24000元；5、请求由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原、被告之间签订的《商铺内部认购合同》因未取得预售证，违反法律、行政法规的强制性规定，无效。原告主张确认被告违约的请求，不应得到支持。2、合同无效应当承担缔约过失责任，而不是违约责任，故原告主张支付违约金24000元的主张，不应予以支持。3、原告主张3%的收益为预期收益，不属于合同无效的法律责任范围，故依法不应予以支持。4、原告在法庭辩论终结前提出变更诉讼请求，不符合法律规定，依法应予以驳回。综上，原告的诉请没有法律基础，缺乏法律和事实依据，请求法院查明案件事实，正确适用法律，维护被告的合法权益。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、商铺内部认购合同及收款票据。证明①2013年3月12日原、被告签订商铺认购合同，约定购买被告开发的群益汽配城第A幢一层30号商铺一间，金额为15万元，原告实际付款12万元。②被告违反合同约定，至今未与原告签订正式合同，亦未向原告支付合同约定的总价款3%的收益，并口头降低了约定的给付原告10%的收益为8%，评估年限由原来的五年缩减为三年。③双方约定违约金为所缴纳金额的百分之二十。④票据证明被告在本合同签订后收取原告认购款120000元的事实。2、委托经营合同1份（其他商户与被告签订的合同复印件）。证明原约定的10%的经营收益降低为8%，五年一周期，每年递增1%，现变为三年一周期。被告质证认为：证据1真实性认可，对证明目的①、⑤认可，其他的不认可。签订合同时甲方没有取得预售许可证，双方都知道，在没有取得预售许可证之前，签订的合同属于无效合同。内部认购合同应该视为商品房买卖合同。内部认购合同是无效的，所以约定的违约金收益均无效；证据2不认可，原告没有出示原件，合同是与本案无关人签订的合同。被告未向法庭提举证据。经综合评议，原告所举证据1，被告认可真实性，本院对其真实性予以确认；原告所举证据2，因原告未提供证据原件，故本院不予采信。经审理查明：2013年3月12日原、被告签订《商铺内部认购合同》，约定原告购买被告开发的位于咸阳市咸宋路1号群益汽配城A幢1层30号商铺一间，面积为24-28平方米，商铺单价为每平方米5311元，总金额为150000元，原告于当日交纳购房款120000元。庭审后，被告撤回对代理人王晓光的授权，另行委托杨文星为其代理人，原告申请增加诉讼请求，后又撤回该申请。另查，群益汽配城位于通过咸阳市区的铁路桥下方，其中部分建筑距离铁路桥梁外侧距离不足8米，在铁路线路安全保护区的范围内。本院认为：原、被告签订《商铺内部认购合同》，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容的全部内容，故该合同的性质为认购合同而非商品房买卖合同，被告是否取得商品房预售许可证并不影响该合同的效力。铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥下同）外侧起向外的距离城市市区高速铁路为10米，其他铁路为8米。本案原、被告签订合同约定原告购买被告开发的群益汽配城的商铺，而群益汽配城位于通过咸阳市区的铁路桥下方，其中部分建筑距离铁路桥梁外侧距离不足8米，在铁路线路安全保护区的范围内，违反了铁路线路安全保护区的范围，从铁路桥梁外侧向外的距离，城市市区不少于8米的规定，该合同无效，故原告请求确认被告违约的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告返还购房款120000元的诉讼请求，本院予以支持，原告请求被告支付两年合同总价款3%的收益7200元、支付违约金24000元的诉讼请求无法律依据，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告咸阳群益商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告付盼购房款人民币120000元。二、驳回原告付盼的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3324元，由原告付盼承担698元，被告咸阳群益商贸有限公司承担2626元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 李亚维人民陪审员 田雅丽人民陪审员 王线芬二〇一五年九月十四日书 记 员 武 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：