（2014）甬慈浒民初字第788号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-09-30

案件名称

宁波宗大电器发条有限公司与基梵家居用品房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波宗大电器发条有限公司,基梵家居用品（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书(2014)甬慈浒民初字第788号原告（反诉被告，以下简称原告）：宁波宗大电器发条有限公司。法定代表人：黄江风。委托代理人：张镇钢，浙江高邦律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：基梵家居用品（上海）有限公司。法定代表人：戚晓慧。委托代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。委托代理人：倪丽贵。原告宁波宗大电器发条有限公司（以下简称宗大公司）与被告基梵家居用品��上海）有限公司宁波分公司（以下简称基梵宁波公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员张琪琦适用简易程序进行审理。本院于2014年12月20日依原告申请追加基梵家居用品（上海）有限公司（以下简称基梵公司）为被告，并于同月22日裁定准许了原告撤回对被告基梵宁波公司的起诉。被告于2015年1月5日向本院提起反诉，本院于同日受理后，于2015年2月4日依法公开开庭进行审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月7日再次公开开庭进行了审理。原告宗大公司的委托代理人张镇钢与被告基梵公司的委托代理人陈迪、倪丽贵均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告宗大公司起诉称：2012年1月6日，原告与基梵宁波公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于慈溪市宗汉街道宗汉工业园区兴园路33-35号厂房出租给基梵宁波公司，租赁期限5年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止；租金为每年500000元，基梵宁波公司应在每一年度到期前45日，付清下一年度租金；房屋租金税及水电费由基梵宁波公司承担；合同一方违约，违约方需赔付另一方违约金500000元。2014年5月1日至2015年4月30日年度的租金基梵宁波公司仅支付250000元，另有水费1785元、电费21484.44元由原告垫付，基梵宁波公司尚未支付原告。现原告要求被告即时支付原告租赁费250000元；支付原告水费1785元、电费21484.44元；本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、判令原、被告于2012年1月6日签订的厂房租赁合同于2015年6月17日解除，被告支付原告租赁费313698.63元；2、判令被告支付原告违约金500000元，要求被告支付原告水费1785元、电费21484.44元；3、本案诉讼��由被告承担。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：a1.厂房租赁合同一份（复印件），以证明2012年1月6日原告与基梵宁波公司签订《厂房租赁合同》一份，合同主要约定租赁期限5年、年租金500000元等事实。a2.水电费发票33份，以证明原告为被告垫付水费1785元、电费21484.44元的事实。被告基梵公司答辩并反诉称：2012年1月6日，原告与基梵宁波公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将宗汉工业园区兴园路33-35号面积约3700㎡的厂房租赁给基梵宁波公司，原告保证所出租房屋及水电、消防等附属设施完好并能够正常使用。租赁期限5年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止，合同租金为每年500000元。2012年5月1日，基梵宁波公司搬入讼争厂房后，发现该厂房实际面积仅有3497㎡（且含136㎡的违章建筑），与合同载明的面积相差203㎡。另发现第一幢厂房二楼面积约650㎡及第3幢厂房三楼面积约496㎡存在漏水的严重质量问题，且第1幢厂房二楼自基梵宁波公司搬入时起至今未安装门窗。上述实际租赁面积缩水及部分厂房存在漏水、未安装门窗等严重质量问题的面积合计1349㎡，占合同约定面积的36.46%。基梵宁波公司搬入后即多次与原告电话沟通并要求原告解决上述质量问题，并于2013年1月8日以书面形式向原告致《关于房屋严重漏水的知会函》，但原告迟迟未履行其修复义务。因上述租赁厂房存在上述严重质量问题致基梵宁波公司根本无法在相关厂房内存放家纺产品，基梵宁波公司为弥补仓储面积严重不足，无奈只得重新在外另行租用1000㎡余的仓库，致经济损失严重。另，讼争厂房存在严重的安全隐患，一遇雨天及刮风天气屋顶的水泥线条及房内天花板石灰、水泥顶面就会整块脱落，致基梵宁波公司员工每遇刮风下��就担惊受怕。2012年7月4日，原告与基梵宁波公司签订《场地使用协议》一份，约定基梵宁波公司在其租赁场地范围内辟出高度3.6m、径深8m的空间提供给原告作为员工上下班停车之用，基梵宁波公司无偿提供此区间给原告使用，若原告存在恶意违约行为，基梵宁波公司有权向原告追索使用期间的场地使用费计500元/月。2014年4月，因原告一直未能解决厂房质量问题及安全隐患，基梵宁波公司多次致电通知原告称基梵宁波公司将于2014年10月底终止租赁，且双方已口头达成了终止租赁的协议。基梵宁波公司依照双方口头约定将此后半年房租支付给了原告。2014年10月29日，基梵宁波公司以ems向原告寄送《厂房交接通知书》及厂房质量问题图文说明，书面通知原告基梵宁波公司将于2014年10月30日搬离讼争厂房并要求原告派员交接，并于同日在承租厂房大门处张贴了上述通知书。2014年10月30日，基梵宁波公司完全搬离涉案租赁厂房。之后，因原告未按通知派员交接，故基梵宁波公司又于2014年11月1日以ems的形式向原告寄送了厂房钥匙。2014年11月3日，基梵宁波公司就租赁期间装修所添附的轻钢龙骨天花吊顶、地板等补偿事宜又以ems的形式向原告寄送了《关于装修补偿的知会函》。现被告反诉请求：1.确认原告与基梵宁波公司之间于2012年1月6日签订的《厂房租赁合同》于2014年10月31日解除；2.确认原告返还被告因无法实际使用部分面积而多支付的房屋租金计455750元；3.要求原告赔偿被告厂房质量问题导致的家具货柜损失33200元；4.要求原告返还被告因装修所添加的轻钢龙骨天花吊顶、地板材料；5.要求原告支付被告租赁场地使用费13500元、电费1571元；6.要求原告返还被告水电费押金5000元；7.反诉费由原告承担。庭审中，被告放弃要求原告返还被告��装修所添加的轻钢龙骨天花吊顶、地板材料的诉讼请求。被告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：b1.厂房质量问题照片11份及关于房屋严重漏水知会函、传真记录、原告官网网页截图、收款收据各一份，以证明讼争厂房中第1幢厂房二楼面积约650平方米及第3幢厂房三楼面积约496平方米存在漏水的严重质量问题，且第1幢厂房二楼自基梵宁波公司搬入时起至今未安装门窗，上述质量问题致基梵宁波公司堆放产品受损、无法实际使用的事实，另证明涉案租赁厂房存在重大安全隐患的事实。b2.通话记录一份，以证明因原告一直未能解决厂房质量问题及安全隐患，基梵宁波公司于2014年4月14日、4月16日多次致电通知原告称基梵宁波公司将于2014年10月底终止租赁的事实。b3.厂房交接通知书、ems详情单、ems跟踪信息单各一份及通知书张贴照片二份，以证明2014��10月29日被告以ems的向原告邮寄《厂房交接通知书》及厂房质量问题图文说明，书面通知原告将于2014年10月30日搬离租赁厂房并要求原告派员交接，并于同日在厂房大门处张贴了上述通知书的事实。b4.钥匙寄送照片、ems详情单、ems跟踪信息单各一份，以证明因原告未按通知要求派员交接厂房，基梵宁波公司于2014年11月1日以邮政ems向原告寄送厂房钥匙的事实。b5.关于装修补偿知会函、ems详情单、ems跟踪信息单各一份，以证明2014年11月3日被告就租赁期间装修所添附的轻钢龙骨天花吊顶、地板等补偿事宜又以邮政ems的形式向原告寄送了《关于装修补偿的知会函》的事实。b6.场地使用协议一份，以证明2012年7月4日，原告与基梵宁波公司签订《场地使用协议》一份，约定基梵宁波公司在其租赁场地范围内辟出宽度3.6米、径深8米的空间提供给原告使用，双方约定若原告存在恶意违反合同行为时基梵宁波公司有权向原告追索使用期间按500元/月计算的场地使用费的事实。b7.水电押金收款收据一份，以证明基梵宁波公司于2012年2月8日支付原告水电费押金5000元的事实。b8.公证书一份，以证明原告于2014年10月23日即在房产信息网上发布讼争厂房的招租信息，可见原告事实上早已收到基梵宁波公司解除租赁合同的通知并已同意解除的事实。b9.水电费收费说明、汇总表各一份，以证明因基梵宁波公司于2015年10月底提前结束租赁，原告财务人员在2014年9月26日前来提前收取水电费并就相关事项做的说明。b10.电脑传真机传真流程一份，以证明被告向法院提交的电脑传真截图具有真实性、原告已收到涉案传真的事实。b11.银行流水账单一份，以证明原告与基梵宁波公司间就水电费支付惯例为一年一付，后因合同将于2014年10月底提前解除故改为半年一结算的事实。b12.录音光盘、录音文字各一份，以证明原告财务人员沈慧丽受原告指派于2014年10月底前来基梵宁波公司处沟通开具半年租赁发票事宜并明确表示原告法定代表人黄江风已告知沈慧丽基梵宁波公司“租半年不租了”，可进一步证明原告于合同解除前已明知基梵宁波公司将于2014年10月底终止租赁且原告已同意解除讼争租赁合同的事实。b13.照片八份及电费清单、用水情况统计表各一份，以证明原告于2014年10月30日之后已实际使用讼争厂房并已在2014年11月、12月及2015年1月均实际产生水电费的事实。原告针对被告的反诉答辩称：原告租赁物存在质量问题致基梵宁波公司无法使用部分租房并非事实，原告没有实测过厂房实际面积但是合同约定的面积并非明确约定为3700平方米而是表述为约3700平方米。被告主张货柜损失，但货柜受损原因及具体损失金额均没��依据，不应由原告赔偿。原告没有恶意违反合同无须支付场地使用费，被告诉请的电费无依据。合同约定的水电费押金返还的条件尚未成就。故请求法院驳回被告的反诉请求。原告未就反诉提供证据。对原告提供的证据a1,被告无异议,对证据a1的证明力本院予以确认。对证据a2，被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，水费发票抬头是慈东工业区的，而电费发票每月都有两张，是否存在重复计算。因电费发票备注栏中已已注明该用户为分次结算用户及发票所涉是当月第一期或最终期结算，故对被告关于电费发票每月存在重复计算的质证意见本院不予采纳;水费发票载明地址虽非宗汉工业区兴园路,但用户名称与电话均与电费发票记载一致，且金额与被告提供的证据b9、b11反映的水费情况相符，现被告对证据a2的真实性无异议，也认可其确实未交该期间相关费用��故对证据a2的证明力本院予以确认。对被告提供的证据b1，原告对其中照片的真实性无异议，但对关联性有异议，认为墙面斑驳是因原告曾用该厂房做热处理烟熏所致，顶上石灰层及装饰板也是原告使用期间自己敲下来的；对其中知会函及传真记录的三性均有异议，原告未收到过该份传真，被告也未就厂房漏水事宜向原告主张过；对其中官网截图的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对其中收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份收款收据并非正规发票，其内容也不能反映受损物品及受损原因。对证据b1，本院将结合其他证据进行综合分析认证。对证据b2，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据无法证明原、被告间的通话内容，据原告了解该期间的通话原因为被告因资金紧张而向原告要求租金由约定的每年一付改为半年一付��因原告对证据b2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据仅能表明2014年4月14日、同月16日原告曾与被告通话。对证据b3，原告对其中厂房交接通知书、ems详情单、ems跟踪信息单的真实性无异议，但该交接通知书的内容原告不认可，原告从未同意合同解除；对其中厂房交接通知书的张贴照片，原告表示不知情，对其三性无法确定。因原告对厂房交接通知书、ems详情单、ems跟踪信息单的真实性无异议，对该些证据的真实性本院予以确认，对被告曾在厂房门口张贴厂房交接通知书的事实本院亦予以确定。对证据b4，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有收到过厂房钥匙。证据b4本院将结合其他证据进行综合分析认证。对证据b5，原告对其真实性无异议，原告确实收到过该函，但原告未同意解除厂房租赁合同，函中所涉的添附物原告从未阻挠被告��取。因原告对证据b5的真实性无异议，本院对证据b5的真实性予以确认。对证据b6，原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关，且原告也不存在恶意违反合同的行为。对证据b8，原告对其真实性、合法性无异议，但其中所涉厂房招租信息并非由原告发布。因原告对证据b5、b6、b8的真实性无异议，本院对证据b5、b6、b8的真实性予以确认。对证据b7,原告无异议，对证据b7的证明力本院予以确认。对证据b9，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，沈慧丽虽为原告员工，但其不能代表原告，也未接受原告的委托代为同意解除合同，且经核实沈慧丽并未出具过该收据。对证据b10，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据系被告自行制作的打印件。本院认为原告的异议成立，对证据b10的证明力本院不予确认。对证据b11，原告对其真实性、合法性无异议，但该证据不能证明被告所要证明的内容。因原告对证据b11的真实性无异议，对证据b11的真实性本院予以确认。对证据b12，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，首先对录音双方的身份无法核实，对于内容也有异议，按照被告提供的录音文字来看，他是指“黄江风”都是被告猜测，录音原话是他。对证据b13，原告对其中照片的合法性、真实性、关联性有异议，被告未提供照片的原件，经核实浙br6977不是原告的车辆，其他两辆车子确实原告所有，但该证据不能证明原告已经在实际使用涉案厂房，原因是原告的员工上下班的点平时在新园路上下班，这几天因为搬出去后由于安全原因，过夜的时候停过几次，之后就没有停过；对其中水电费清单的三性均有异议，均是被告自行打印。对证据b12、b13本院将结合其他证据进行综合分析认证。根据本��认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2012年1月6日，原告与基梵宁波公司签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：将原告所有的位于宗汉工业园区兴园路33-35号面积约3700平方米厂房（包括二层楼房即1号楼、三层楼房即3号楼各一幢及）出租给基梵宁波公司，租赁期5年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止，合同租金500000元/年，合同期内另附水电押金5000元；租金一年一付，在每一年度租金到期前45日，付清下一年度租金；涉及房屋租赁产生的房屋租赁税、水电费等由基梵宁波公司缴纳；基梵宁波公司应于2012年2月10日前支付第一年租金，原告于2012年4月15日前腾空厂房；若合同一方违约，违约方需赔付另一方违约金500000元。合同另就续租、合同生效、纠纷解决等其他事项进行约定。合同签订后，原告如约交付了讼争厂房，基梵宁波公司接收房屋后对诉争厂房进行了装修，并按约支付水电费押金5000元及2012年5月1日至2014年4月30日的租金，并于2014年4月支付了至2014年10月31日的租金250000元。基梵宁波公司于2014年10月31日搬离了讼争房屋，并已支付了至2013年12月的水电费。2014年1月至同年10月的水费为1400元、电费为20386.26元。另查明，2012年7月4日，原告与基梵宁波公司签订《场地使用协议》一份，双方约定：“基梵宁波公司辟出其展厅后墙至围墙宽度3.6米，左右径深为8米的空间，提供给原告作为员工上下班摩托车及电瓶车存放所在；基梵宁波公司无偿提供该区间给予原告使用，但在双方合同存续期间，原告若存在恶意违反双方约定行为，则基梵宁波公司有权向原告追索使用期间500元/月的场地使用费；…”。2014年10月29日，基梵宁波公司向原告邮寄《厂房交接通知书》一份，称：基梵宁波公司搬场工作已于10月15日正式开始，基梵宁波公司将于房屋租金到期日10月30日将物品全部搬出，厂房交回原告等。2014年11月3日，基梵宁波公司向原告邮寄《知会函》一份，称：基梵宁波公司已于2014年10月31日全部撤离，按原告要求已将编号为3幢厂房二楼496平米，基梵宁波公司原办公室的轻钢龙骨天花吊顶、地板留下。上述装修补偿费用另议。…。基梵宁波公司于2014年12月10日注销，事由为被被告撤销。本院认为：原告与基梵宁波公司签订的房屋租赁合同，意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面履行各自义务。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告称，因原告交付厂房面积与合同约定不符、且出租房屋时隐瞒了部分租赁物存在严重质量问题且经催告后仍不修复至讼争合同目的无法实现，因原告违约终��合同解除。本院认为，讼争厂房系整体出租，双方签订合同前基梵宁波公司查看过租赁物状况，且合同关于面积的表述亦为“约3700平米”，故对被告关于原告交付的租赁物面积与合同记载相差200多平米，原告存在违约的主张，本院不予采纳。原告依约交付房屋后，基梵宁波公司对讼争厂房进行装修并使用讼争厂房至2014年10月31日，被告称于2013年1月发现承租厂房存在很严重的质量问题致1幢2楼和3幢3楼合计1000多平米无法使用，原告违约且造成被告损失。然基梵宁波公司接收厂房后对其进行了装修，但装修范围并不包括1幢2楼和3幢3楼，甚至对该些楼层中缺损的窗户都未予以修复；在使用厂房的二年半时间中基梵宁波公司按约足额支付了2013年5月1日至2014年10月31日的租金，未有证据表明基梵宁波公司曾就房屋质量问题向原告提出过异议或据此主张过减免租金，而基梵宁波公司面对质量问题舍弃相对便利的厂房维修措施（被告称费用约100000元）反而选择另租仓库（被告称租金为每年130000元），基梵宁波公司前述行为均与常理不符，故对被告关于原告交付房屋存在严重质量问题致合同目的无法实现的主张，本院难以采纳。对被告因原告违约致合同目的无法实现，被告要求解除合同的主张，本院不予支持。被告称，原告与基梵宁波公司于2014年4月已就租赁合同于2014年10月底解除达成一致，故被告并未违约。本院认为，原告对双方协议解除合同的主张不予认可，故应由被告就该主张进行举证，现被告未提供充分证据印证其主张，应承担举证不能的后果，对被告的该项主张，本院不予采纳。现基梵宁波公司函告原告要求终止厂房租赁合同，并于2014年10月31日搬离了讼争厂房，基梵宁波公司以擅自搬离房屋的违约行为表示其不继续履行合同��客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件。故对被告关于原告与基梵宁波公司间的厂房租赁合同于2014年10月31日解除的主张，本院予以支持，然被告应基梵宁波公司的违约行为承担相应的违约责任。原告要求被告依约支付违约金，被告认为违约金约定过高。本院认为，原告与基梵宁波公司就违约责任进行了约定，结合讼争厂房的实际情况、另行出租所需周期，本院酌定被告应支付原告违约金为330000元。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告认可其尚未支付租赁期内2014年1月至10月期间的水电费用，故对原告要求被告依约支付该费用的主张，本院予以支持。如前所述，因被告主张的原告交付房屋存在面积不符、严重质量问题等事实不予成立，故对��告要求返还未实际使用部分房屋租金诉讼请求，本院不予支持。被告主张因房屋质量问题导致其家具货柜损失，却未提供证据证明作为基梵展厅部分的房屋存在质量问题并因此造成了货柜家具损失，故对被告的该项主张本院不予支持。被告要求原告支付租赁场地使用费13500元、电费1571元，但根据原告与基梵宁波公司《场地使用协议》约定，基梵宁波公司无偿提供该场地给原告使用，仅原告存在恶意违约行为时原告需支付场地使用费，对电费负担并未予以约定。现被告主张的原告违约事实不成立，且合同签订后基梵宁波公司也从未要求原告交纳该费用，故对被告的该项主张，本院亦不予支持。被告要求原告返还水电押金，原告对此无异议，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宁波宗大电器发条有限公司与原基梵家居用品（上海）有限公司宁波分公司（已注销）于2012年1月6日签订的《厂房租赁合同》于2014年10月31日解除；二、被告（反诉原告）基梵家居用品（上海）有限公司应支付原告（反诉被告）宁波宗大电器发条有限公司水费1400元、电费20386.26元，并支付原告宁波宗大电器发条有限公司违约金330000元；三、原告（反诉被告）宁波宗大电器发条有限公司应返还被告（反诉原告）基梵家居用品（上海）有限公司水电押金5000元；上述判决第二、三项折抵后，被告基梵家居用品（上海）有限公司尚应给付原告宁波宗大电器发条有限公司346786.26元，款于本判决生效后七日履行；四、驳回原告（反诉被告）宁波宗大电器发条有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）基梵家居用品（上海）有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉案件受理费12170元，反诉案件受理费4450元，合计16620元，由原告（反诉被告）宁波宗大电器发条有限公司负担7105元，由被告（反诉原告）基梵家居用品（上海）有限公司负担9515元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审　判　长　　胡枫君审　判　员　　张琪琦人民陪审员　　叶新苗二〇一五年九月十四日代书　记员　　杨芳芳微信公众号“”