（2015）鹿民一初字第01512号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2016-07-26

案件名称

孟军力与曹艳红、陈连杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市鹿泉区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孟军力,曹艳红,陈连杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

石家庄市鹿泉区人民法院民事判决书（2015）鹿民一初字第01512号原告（反诉被告）孟军力。委托代理人史晓毓，石家庄市鹿泉新光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）曹艳红。被告（反诉原告）陈连杰。委托代理人陈志，河北照海律师事务所律师。原告（反诉被告）孟军力与被告（反诉原告）曹艳红、陈连杰为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王丙午独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孟军力及其委托代理人史晓毓、被告（反诉原告）曹艳红、陈连杰的委托代理人陈志均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟军力诉称，原、被告于2014年11月25日签订房屋买卖合同，被告曹艳红、陈连杰将其位于河北省石家庄市鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33号楼2单元503室房屋卖与原告孟军力，原告孟军力按照合同约定支付了10000元定金，但被告曹艳红、陈连杰始终拒绝按照合同约定履行公证、过户等手续，原告多次与其协商，被告以种种借口拖延，后原告得知被告已经将房屋卖与他人。原告认为，被告违反合同约定，应当返还原告定金、并赔偿违约金。请求法院依法判决：一、被告曹艳红、陈连杰返还原告孟军力定金10000元；二、被告曹艳红、陈连杰赔偿原告孟军力违约金50000元；三、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）曹艳红、陈连杰辩称，孟军力在诉状中称多次与答辩人协商，不是事实，导致不履行公证、过户等手续行为的是孟军力，不是答辩人。依照合同约定，承担违约责任的是孟军力，因此，曹艳红、陈连杰提出反诉请求，请求法院判令孟军力赔偿曹艳红、陈连杰损失50000元。经审理查明，孟军力与曹艳红、陈连杰于2014年11月25日签订房屋买卖合同，曹艳红、陈连杰将其位于河北省石家庄市鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33号楼2单元503室房屋出售给孟军力，合同签订后，孟军力按照合同约定支付曹艳红、陈连杰定金10000元。孟军力称合同签订后，曹艳红、陈连杰违约，又将房屋卖给他人，请求法院判令曹艳红、陈连杰返还定金、赔偿损失；曹艳红、陈连杰提出反诉，称不是我们违约，是孟军力违约，孟军力应当赔偿反诉人损失50000元。庭审时，孟军力为了证明自己的主张，提供如下证据：一、《房屋买卖合同》。2014年11月25日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，合同约定，售房人曹艳红（甲方），购房人孟军力（乙方），中介方（鹿泉市鑫昊房产中介所），曹艳红自愿将其坐落于河北省石家庄市鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33号楼2单元503室房屋出售给孟军力，孟军力实地查看后无异议愿意购买该房屋，房屋实际成交价格为522000元，孟军力应于2014年11月25日向曹艳红交付购房定金10000元，同时曹艳红交给鹿泉市鑫昊房产中介所售房保证金5000元，孟军力、曹艳红双方同意曹��红于签订房屋买卖合同之日后腾空该房屋并将房屋的钥匙交给孟军力，同时该房屋占用的土地使用权一并转移给孟军力，鹿泉市鑫昊房产中介所协助曹艳红、孟军力办理房屋的各种费用。违约责任，如曹艳红中途悔约，曹艳红应在悔约之日起二日内将购房定金退还给孟军力，另付给孟军力定金数额一倍的违约金，由于违约方的违约，致使本交易未能成交，违约方还须赔偿对方50000元违约金，若孟军力不能按期支付购房款，每天支付曹艳红万分之三的滞纳金，在约定日起7个工作日后，仍不能支付房款，本合同自动终止，并按违约处理，若曹艳红不能按期腾空房屋并向孟军力交付钥匙，每逾期一日，曹艳红向孟军力支付房产成交价万分之三的滞纳金，在签订合同后曹艳红同意孟军力装修房屋，在合同存续期间，孟军力不买，装修费用不退，另再赔付曹艳红50000元，若曹艳红不卖，赔付孟军力100000元，双方约定一个月后办理公证、委托手续，在办理公证、委托手续当日给清全款。落款由曹艳红、陈连杰，孟军力，鹿泉市鑫昊房产中介所签字、盖章，时间2014年11月25日。二、收条。2014年11月25日陈连杰出具收条一张，证明孟军力已经按照合同约定履行了交付定金的义务，且曹艳红、陈连杰收取了定金。三、鹿泉市鑫昊房产中介所出具的证明一份。内容为，2014年11月份，陈连杰到我公司将其爱人曹艳红名下位于河北省石家庄市鹿泉区上庄镇龙泉花园东区33号楼2单元503室房屋（鹿房权证上庄字第号）挂到我公司出售，孟军力有意购买，经过协商，双方达成一致意见，以522000元购买此房屋，双方于2014年11月25日签订房屋买卖合同，孟军力于签订合同当日交付10000元定金，陈连杰��具收条，合同签订后，陈连杰将房产证和钥匙交到我公司，但是第二天孟军力准备按照合同约定装修房屋时，我公司员工拿钥匙陪同孟军力一起看房，发现陈连杰私自换了门锁，之后就不肯配合办理过户手续，我公司也与陈连杰沟通过多次，既然你不卖给孟军力，就把定金退还孟军力，但每次陈连杰都以种种借口推辞，不是说在外地，就是说没时间，我公司从其他中介机构了解到，陈连杰夫妇补办了一个房产证，将房屋卖给他人并已办理了过户手续，但原始房产证还在我公司，陈连杰夫妇的行为是典型的一房二卖。落款由鹿泉市鑫昊房产中介所签字盖章。同时，庭审时鹿泉市鑫昊房产中介所的工作人员倪红伟、季飒出庭证明以上事实，证实此房产交易过程就是二人经手办理的，合同签订以后，原告要装修房屋，被告给换锁了，陈连杰一直不配合沟通，当时双方没有约定具体结清房款的时间，让孟军力把房款给了陈连杰，陈连杰不同意，孟军力就把房款打到中介所了，被告不想把房屋卖给孟军力，后来知道陈连杰把房子卖给了别人。以上证据证明曹艳红、陈连杰违反双方的合同约定，拒绝履行合同约定的义务。四、被告曹艳红房屋所有权证书一份。房产证就是本案争议房屋的房产证，是被告放在鹿泉市鑫昊房产中介所的，原始房产证还在房产中介所放着，如果被告方觉得自己有理，那么被告完全可以和中介所要回房产证，然后进行交易，但本案被告选择的方式是悄悄补办的房产证进行的交易，很明显被告方不愿意面对原告和中介所，因为被告违约在先。针对原告孟军力的主张和提供的证据，被告曹艳红、陈连杰的质证意见为：一、对房屋买卖合同的真实性无异议��但是对原告主张该合同所要证明的事实和事项不认可，原告用该合同证明被告违约的事实不存在，相反依据合同相关条款证明的是原告违约，合同签订后原告就失去了联系或失踪，甚至是消失，其在收到原告通过中介所交付的钥匙房屋之后，进入房屋内部对屋内物件进行了摘除或带走，这个事实是在和原告签订合同之后的2014年11月26日，次日27日，被告知晓后问原告，摘除的物品弄哪里了，要求其返还，从此就再不露面，拒绝返还，以行为拒绝协商，该行为一直到合同第八条第三项双方约定的办理公证、委托手续之日也就是2014年12月31日，原告仍然拒绝露面，也不履行本条第六项在办理公证、委托手续当日结清全款的约定，被告是通过中介所要求原告履行协议，以便合同正常履行，但中介所答复是原告拒接提供联系方式、拒绝见面和沟通，以实际行为来表示违约、��悔、不履行合同，为此，被告依据合同第七条第二项约定的在约定之日起7个工作日后，仍不能支付房款，本合同自动终止的约定，继续等待到了7个工作日之后，事实证明在该7个工作日之内原告以不见面、不沟通、不联系的事实行为表达，拒接履行合同，之后被告按照合同第三条之约定，以原告违约的事实，要求中介所返还被告所交付的售房保证金5000元及房产证，但由于中介所属于原、被告之间的利益相关方，其担心合同解除后无法获取违约一方应当支付的相关费用，中介所拒绝返还保证金和房产证，所以说第一份证据应当说是证明了原告客观上违约不诚实的本来过程；二、对收条真实性无异议，但是应当注明的是被告陈连杰在原告履行交付定金10000元之后也按照合同约定履行了向中介所交付5000元售房保证金，该收条不能证明被告违约，相反证明了原告在履行支付定金之后毁约的事实，该毁约的事实是约定期限内拒绝履行交付剩余房款；三、对中介所证明原告交付购房保证金一事予以认可，但是其隐瞒了被告也按照合同约定向中介所支付5000元售房保证金一事，该片面证明不能证明被告违约，并且证明中有些内容超越了合同中中介所应当履行的责任和义务，中介所证明被告不肯配合原告房产过户，不退给原告定金，被告是典型的一房二卖，充满了偏见和主观，不是事情的本来客观事实，双方都违约，责任应当由谁来承担，谁是违约一方，中介所作为合同中的当事人，利益的相关方，其不具有仲裁谁违约谁不违约的法律职能，其证明内容中对原告签订合同之后失踪、失去联系、消失的事实避而不谈，已经失去了客观性，其也没有从合同约定的各方义务证明各方事实，所以该证明完全错误，不但不能作为证据使用，并且在本案中其还应当承担退还被告售房保证金的义务，对此我方将另行起诉；四、房产证是真实的，但是不能证明被告对原告违约，也不能证明被告一房二卖，相反证明中介所非法扣押房产证，该事实是和原告串通一气，在原、被告约定支付房款的最后履行期限原告也不交付，属违约，中介所应当把该房产证、保证金一并退还给被告，但中介所违反合同约定，不退还被告售房保证金、房产证，被告另出售房屋的时间是在2015年4月中旬，该出售房屋时间与原告应当履行合同义务期间并不冲突，由于不在一个时间段，不构成一房二卖。上述四份证据均不能证明被告客观违约。庭审时，曹艳红、陈连杰为了证明自己的主张，提供如下证据：一、售房保证金收条。合同签订当日2014年12月25日曹艳红交到中介所售房保证金5000元，中介所给曹艳红书写收条一张。二、房屋买卖合同。2015年4月17日曹艳红将本案诉争的房屋卖与他人，曹艳红与购房人之间签订的合同。三、客观事实证明。原告多次与被告协商一事不存在，其应当就履行合同本身的相关事实与被告协商，该协商不能等同于不接触的行业规则，尤其重要的是原告并没有向被告支付房屋款项。四、房屋买卖合同。原、被告之间签订的合同，证明原告违约的条款（答辩书中列明）。针对被告曹艳红、陈连杰的主张和提供的证据，原告孟军力的质证意见为：一、收条与本案无关；二、被告与他人的房屋买卖合同证明不了原告违约，但是能证明在原、被告之间纠纷没有解决清之前被告已将房屋卖给了他人；三、��告称所谓的客观事实，首先我方不清楚是什么客观事实，其次被告应当提交证据证明他所陈述的客观事实，如没有证据，将由被告方承担举证不能的后果；四、对原、被告之间签订的合同真实性无异议，但证明不了原告违约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告孟军力、被告曹艳红、陈连杰签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案，房屋买卖合同签订以后，当日原告孟军力已按合同约定向被告陈连杰交付了购房定金10000元，孟军力称随后被告曹艳红、陈连杰就拒绝履行交付房屋的义务，鹿泉市鑫昊房产中介所证实房屋买卖合同签订以后，曹艳红、陈连杰��然把房屋钥匙交到中介所，但打不开房门，后发现陈连杰私自换了门锁，且不肯办理过户手续，中介所与陈连杰沟通多次，但陈连杰都以种种借口推辞不见面，后将房屋卖与他人；曹艳红、陈连杰称是孟军力违反合同约定玩“消失、失联”不履行支付剩余房款的义务，鹿泉市鑫昊房产中介所证实孟军力已将房款提存到了中介所，显然，曹艳红、陈连杰所述没有证据证实，其次，按照常理，双方签订房屋买卖合同以后，无论履行还是解除合同，均应达成一致意见，如不能达成一致意见，还可通过仲裁或诉讼解决，但本案原、被告在没有达成一致意见的情况下，曹艳红、陈连杰又将房屋卖与他人，确系不妥。综上，曹艳红、陈连杰违反合同约定不履行交付房屋的义务，依法应当承担违约责任，故原告孟军力要求被告曹艳红、陈连杰返还定金10000元、赔偿违约金50000元，符合相关法律法规的规定和双方合同的约定，本院予以准许。被告曹艳红、陈连杰提出反诉请求，要求孟军力赔偿其损失50000元，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告曹艳红、陈连杰在本判决生效三日内返还原告孟军力定金10000元。二、被告曹艳红、陈连杰在本判决生效三日内赔偿原告孟军力违约金50000元。三、驳回反诉人曹艳红、陈连杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，反诉费1050元，减半收取525元，由曹艳红、陈连杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员　　王丙午二〇一五年九月十四日书记员　　赵建芳第8页第8页第7页第7页来自：