（2015）惠中法民一终字第560号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-08-03
案件名称
赵笑梅与惠州市深惠珠江房地产开发有限公司、广东康景物业服务有限公司惠州大亚湾分公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵笑梅,惠州市深惠珠江房地产开发有限公司,广东康景物业服务有限公司惠州大亚湾分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第560号上诉人（原审原告）赵笑梅。上诉人（原审被告）惠州市深惠珠江房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾区。法定代表人：刘建章。委托代理人：刘义敏，系公司职员。委托代理人：何文艳，系公司职员。被上诉人（原审被告）广东康景物业服务有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：广东惠州市大亚湾西区龙海。负责人：曾加纯。原审原告赵笑梅、原审被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司均因商品房预售合同纠纷一案，均不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第1104号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。一审诉辩主张原告诉称：原告于2009年4月30日与被告深惠珠江公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东岸花园33栋2号房，房产套内面积257.28平方米，总金额为140万元，原告已付清房款，并在街道被告深惠珠江公司入伙通知后及及时于2010年元月3日前往被告深惠珠江公司指定的物业服务公司办理验房手续。然而，原告在验房过程中发现所购房产存在大量质量问题，约有四十项不合格之处需要整改。当时代表被告深惠珠江公司办理验房和整改手续的物业服务中心(即被告康景物业公司)经理吴泽禧承诺一个月之内一定整改完毕，原告基于其一个月内整改完毕的条件才办理了入伙手续。然而原告于2010年4月5日前往物业查看发现被告深惠珠江公司、康景物业公司违背其承诺根本未进行整改，此后，原告又多次前往物业或被告康景物业公司联系得知房产仍迟迟未完成整改，为此原告多次与被告深惠珠江公司、康景物业公司当面交涉和发函交涉，但对方均无任何积极回应。为避免浪费大量时间和精力疲于奔波于深圳与物业之间，为了保障自身合法权益，原告于2011年11月底及12月初向被告深惠珠江公司、康景物业公司书面致函，重申原告当初入伙是所附条件的入伙，因被告所承诺的一个月维修完成的条件迟迟未成就导致原告迟迟无法实际使用和出租房产，原告要求被告深惠珠江公司、康景物业公司完成整改后书面通知本人验收，同时要求赔偿等等。但自原告发函至今未曾收到被告深惠珠江公司、康景物业公司的书面回复和完成整改的通知。原告认为，被告深惠珠江公司、康景物业公司不及时完成整改的违约行为直接造成了原告严重的经济损失，原告购房至今三年多时间未能实际入伙和使用合格房产，被告违约行为实际构成了逾期交付房产。原告保留延期交房违约金的赔偿权。在此仅按直接损失要求被告深惠珠江公司赔偿原告的房租损失，被告康景物业公司代表被告深惠珠江公司负责入伙手续办理及负责整改的具体单位，因此对此也负有不可推卸的连带责任。此外，被告深惠珠江公司有义务为原告办理房产证，但被告深惠珠江公司却迟迟不为原告办理或出具办证资料，原告向被告深惠珠江公司指定的办证律师催促多次要求其办理但均无任何回应，故被告深惠珠江公司应承担延期办证的违约责任。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1.被告深惠珠江公司、康景物业公司将原告所购东岸花园33栋2号房完成整改和实际交付；2.被告深惠珠江公司、康景物业服服务有限公司赔偿原告租金损失按每月5000元标准计至完成整改及实际交付之日止。(注：自2010年1月1日暂计至2013年10月31日止为租金损失为230000元)；3.被告深惠珠江公司立即为原告办理房产证，并承担延期办证违约金341320元(自2010年7月1日起计至办证之日止，暂计至2013年10月30日止)；4.本案诉讼费用由被告深惠珠江公司、康景物业公司承担。原告赵笑梅向法庭提交的主要证据有:商品房买卖合同、购房发票、收楼表格业主意见书、2010.4.5关于“东岸花园”33栋2号房产的验楼意见、关于珠江东岸33栋2号房入伙和整改问题的意见、深圳同城速递邮件详情单、国内特快专递详情单、2011年12月4号签收详情、吴泽禧名片复印件、光盘、律师函、地址变更通知书、锁匙托管书、短信信息、短息记录、证明、完税证明、收款专用收据、住宅专项维修基金缴存通知单等，用以证明其诉称的事实。被告深惠珠江公司辩称：一、涉案房产的各个单项工程已经验收合格并取得合格证明，具备交付使用条件，不存在任何工程质量问题。涉案工程已于2008年11月16日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位五个单位验收合格，并取得工程竣工验收报告(建筑工程)。2008年11月7日，涉案工程已取得环保验收合格文件【惠湾建环函[2008]73号】；同年11月11日，已取得公安消防((建筑工程消防验收合格的意见》【惠湾公消(建验)字【2008】第074号】；11月24日已取得《燃气工程竣工验收证明》以及《建设工程规划验收合格证》；11月25日已取得《工程质量监督报告》，并已于2009年2月20日取得《竣工验收备案表》。综上所述，涉案房产已取得各个单项工程的验收合格证明，并已取得《工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》等所有法定文件，足以证明涉案项目及房产质量验收合格。无论其项目规划还是工程竣工验收均经得起政府机关及法律的检验，具备交付使用条件，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件(“该商品房经验收合格”)。二、被答辩人提交的证据不足以证明所涉房产存在工程质量问题，且其收楼行为足以表明涉案房产符合居住使用条件。被答辩人在诉状及庭审中，多次声称案涉房产工程质量不合格，存在大量质量问题，不具备交付使用条件，但被答辩人并未提供第三方鉴定机构出具的鉴定报告以证明该房产存在质量问题。其中的业主收楼意见书提到的问题都不是工程质量问题，不会影响居住使用，仅仅是瑕疵而已，是属于合理正常的范围，如影响居住使用，则被答辩人不会收楼。被答辩人提出其收楼入伙行为是附条件入伙、涉案房产尚未实际交付并据此要求赔偿没有任何事实和法律依据。被答辩人提供的维修意见仅能证明其向物业公司提交过维修意见，但并不能证明物业公司或答辩人认可其维修意见中的内容，且答辩人在收到本案诉状前实际并不知晓被答辩人对涉案房产提出过维修意见。三、答辩人早已履行资料备案义务并办理初始登记，且已多次通知被答辩人办理房产证并告知相关手续，被答辩人未能及时取得房产证完全是其自身原因造成，应当承担相应的后果。1、答辩人已如约履行资料备案义务。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，依据该条款，答辩人的义务仅在于将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是全权负责为购房人办理并取得房产证。根据房产证办理流程及惯例，该条款系指出卖人应限期将办理大确权书(即初始权证《商品房屋产权权属书》)所需的相关资料提交至产权登记机关备案以取得大确权书，从而符合办理小业主房产证的条件。除此之外，在办理小业主房产证过程中，并无要求提供出卖人的其他任何资料。本案中，涉案房产于2008年11月16日经五个单位共同验收合格，取得竣工验收报告，同年取得工程质量监督站核发的工程质量监督报告，2009年2月20日取得建设局核发的竣工验收备案登记表。同年，答辩人将上述证书资料及其他相关资料提交至惠州市大亚湾经济技术开发区房地产权管理局备案，并于2009年6月26日取得大确权书。至此，答辩人已履行资料备案义务，涉案房产也已具备办理房产证的条件，业主办理房产证时，仅需按照规定缴纳相关税费及提交其资料即可。2、被答辩人未能及时取得房产证，完全是其自身原因造成，答辩人对此不存在任何过错或违约行为。根据规定，业主有权选择委托律师代办或自行办理两种办证方式：律师代办，即业主委托律师代为办理房产证，根据行规，答辩人会指定一家律师事务所以方便业主委托，由业主直接向律师缴纳一定数额的费用；自行办理，即业主不委托律师而自己处理办证事宜，答辩人给予相应协助。被答辩人收楼后，答辩人早已将办证所需资料中答辩人能够代为准备的资料准备齐全，并曾多次电话及书面通知被答辩人尽快提交办证所需其他资料及税费。但被答辩人既未自行办证，又拒绝缴纳500元的律师办证代理费，从而导致办证事宜一直拖延，该事实被答辩人在庭审中也已多次承认。并且，被答辩人直至本案第一次庭审时仍未缴纳维修基金，相关资料也未移交给答辩人，从而导致涉案房产无法办理房产证。因此，被答辩人没有及时取得房产证完全是其自身原因导致，答辩人对此并不存在任何过错或违约行为，依法不应承担违约责任，被答辩人将逾期办证的责任全部转嫁给答辩人是没有任何依据且极其不公平的。3、在一期楼盘中，与被答辩人同时期购房的业主均已办理并取得房产证，足以证明涉案房产也早巳符合办证条件，答辩人不存在任何拒绝为被答辩人办理房产证的理由。四、被答辩人提出的租金赔偿要求及逾期办证违约金要求没有任何事实及法律依据，且金额过高。1、被答辩人提出房产未实际交付并据此要求租金损失没有任何依据，且提出的赔偿标准过高。答辩人交付的房产已取得政府机关权威部门的审核确认，具备交房条件，不影响居住使用，并未对其造成任何损失。被答辩人提出的每月5000元的租金赔偿标准没有无任何事实和法律依据。退一步讲，因涉案项目所属地理位置及附近开发现状等原因，附近项目的房产根本无人承租，由此导致附近房产的租金报价也极低，被答辩人提出每月5000元的租金标准明显过高，且没有任何事实依据。2、答辩人对被答辩人未能及时取得房产证不存在任何过错，被答辩人要求逾期办证违约金没有任何依据，且合同约定逾期办证违约金应以每日万分之一的标准计算，答辩人按每日万分之二标准计算与合同约定不符。合同第十五条第3款约定“如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，出卖人按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第l款(2)项规定执行。”据此约定，逾期办证违约金只有在“买受人单方解除合同”的前提下，方可按合同第九条第1款(2)项规定执行，否则均应按每日万分之一的标准计算。本案中，被答辩人并未要求解除合同，则此时不适用第九条第1款(2)项(即万分之二的违约金)的约定，仍应按照每日万分之一的标准计算违约金，即：逾期办证违约金=被答辩人已付款总额1400000元×0．1‰x1217日(2010年7月1日至2013年10月30日)=170380元。综上所述，涉案房产不存在任何质量问题，答辩人已按期履行了楼义务、资料备案义务及通知办证义务，未及时办理房产证完全是被辩人自身原因造成，依法不应承担违约责任。被答辩人要求答辩人向支付租金损失及逾期办证违约金没有任何事实及法律依据，且金额过高，依法应予驳回。被告深惠珠江公司向法庭提交的证据有：关于出具东岸花园一期工程户型与栋号的复函、消防验收合格意见书、关于珠江东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见的函、燃气工程竣工验收证明、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案表、关于催办房产证的函及其邮寄单、涉案房屋照片、商品房产权权属书、东岸花园一期部分业主签约和办证情况、部分业主购房合同、EMS快递单、办理房产证须知等证据，用以证实其辩称事实。被告康景物业公司未答辩及提交证据。一审查明的事实一审审理查明：2009年4月30日，原告赵笑梅作为买受人与被告深惠珠江公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定原告赵笑梅购买被告深惠珠江公司开发的位于惠州市大亚湾西区上田地段的东岸花园第33幢一单元2号房。该房建筑面积为257.28平方米，总房价为1400000元，付款方式为买受人于2009年4月30日之前付30%房款420000元，余下房价款的70%共计980000元整，自签订本合同之日起，45日内向向银行贷款支付。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权决绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，视为从约定交付之日起该商品房已符合交付条件并已实际交付买受人。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即支付差价。合同第十五条产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，出卖人每日按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第1款（2）规定执行。合同签订后，原告赵笑梅按约定向被告深惠珠江公司付清了购房款1400000元，并支付了合同印花税700元、备案登记费80元、抵押登记费80元及按揭合同印花税49元。被告深惠珠江公司于2009年12月通知原告赵笑梅办理入伙手续，原告赵笑梅在被告康景物业公司的协助下于2010年1月30日办理入伙，并签署了《收楼表格》，接收了包括钥匙、《锁匙托管书》、《前期物业管理协议书》、《入住合约》、《住宅使用说明书》、《房屋质量保证书》等文件/物品。被告康景物业公司的工作人员吴泽禧在该《收楼表格》书写：“兹收到发展商赠送33栋2号的3个月物业管理费，时间从2010年1月1日起至2010年3月3日止。其他发展商赠送管理费自2010年4月1日起计扣。”原告赵笑梅在收楼时提出意见，并形成书面《业主意见书》，认为涉案房屋存在入户门松动、地脚线松动、首层公卫少一个水龙头、餐厅拱门裂纹、餐厅灯不亮、厨房灯清洁、楼梯大理石清理、卧室地脚线结合粗糙、推拉门锁坏、二层次卫花洒未装、梯间天窗清洁等38项问题，要求被告进行整改。吴泽禧在《业主意见书》上书表示“以上等问题维修一个月整改完！”此后，被告未对涉案房屋的上述问题进行整改。2010年4月5日，原告赵笑梅向被告送达一份《关于“东岸花园”33栋2号楼房产的验收意见》，认为被告需对涉案房屋的问题进行整改，在整改完成之前，被告无权收取物业管理费，同时整改维修期间，被告应适当赔偿原告合理的房屋租金损失。否则，原告将取消收楼决定，依法追究被告的延期交房的违约责任。此后，被告未对涉案房屋的上述问题进行整改。原告赵笑梅分别于2011年11月21日、2011年12月3日向被告深惠珠江公司邮寄《关于珠江东岸33栋2号房产入伙和整改问题的意见》，提出其在2010年1月3日办理入伙是附条件入伙，即完成涉案房屋的整改后才正式入伙，要求：1.被告须尽快完成整改并书面通知原告验收；2.开发商承诺赠送的27个月物业管理费从整改完成本人验收合格后起算；3.因迟延整改导致原告迟迟不能入住，须给予合理赔偿；4.在整改过程中对原告家具保护不力所造成的实际损失应予赔偿。被告依旧未对涉案房屋的上述问题进行整改。另查明：2009年6月24日，被告深惠珠江公司取得涉案房屋的《商品房屋产权权属书》，出售情况显示没有涉案的33栋2号房。被告深惠珠江公司提供的《东岸花园一期部分业主签约和办证情况》，未显示有33栋房屋的办证情况。被告深惠珠江公司向原告赵笑梅出具的《办理房产证须知》，主要提出：1.业主如办理房产证，需提前约定办证时间，以便我们提前准备相关资料并邀请律师到场协助业主办证；2.办证前，业主按相关管理规定向开发商缴清以下费用后，开发商向其提供契税及住房装修维修资金的缴费通知书等相关资料；3.律师到场后，业主需按照500元/户的标准向律师缴纳办证代理费。原告赵笑梅认为其与开发商没有约定办证过程产生的律师费，该费用应由开发商自行承担，不同意支付该费用。被告深惠珠江公司认为，此费用是为业主服务，应由业主承担。因此，原、被告双方产生争执，被告深惠珠江公司一直没有向原告赵笑梅提供契税及住房装修维修资金的缴费通知书，涉案房屋一直未办理房产证。2012年9月21日，原告赵笑梅缴纳了涉案房产的契税42000元。原告赵笑梅认为，涉案房屋一直没有进行整改，同时被告深惠珠江公司也未向其出具住房装修维修资金的缴费通知书，致使涉案房屋未能及时入住及办理产权证，被告存在违约行为。因此，原告遂向本院提起诉讼，主张上述诉讼权利。另查明，在案件审理过程中，被告深惠珠江公司于2013年12月27日向原告赵笑梅邮寄一份《关于催办房产证的函》，主要内容：业主如需委托代办的，请交齐相关资料及费用至我公司指定律师事务所，如自行办理的，请向相关部分交齐办证资料及费用，我司将给予相应协助。2014年3月6日，原告赵笑梅从在被告深惠珠江公司处取得住宅专项维修基金缴存通知书后，缴纳了住房维修基金12864元，并于当天到大亚湾区房管局办理了涉案房屋产权登记的面签手续。另查明：被告深惠珠江公司于2008年11月7日取得涉案房产的主体工程环保验收合格，于11日取得涉案房产的建筑工程消防验收合格，于16日取得涉案房产的设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、建设单位等五个单位验收合格，于24日取得涉案房产的燃气工程竣工验收及建设工程规划验收合格，于25日取得涉案房产的工程质量验收合格。2009年2月20日，被告深惠珠江公司取得涉案房产的《竣工验收备案表》。本案在审理过程中，本院依法向被告康景物业公司送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告既未答辩也未在本院确定的开庭日期到庭参加诉讼。以上事实，根据原、被告的庭审陈述，有原告向法庭提交的商品房买卖合同、购房发票、收楼表格业主意见书、2010.4.5关于“东岸花园”33栋2号房产的验楼意见、关于珠江东岸33栋2号房入伙和整改问题的意见、深圳同城速递邮件详情单、国内特快专递详情单、2011年12月4号签收详情、吴泽禧名片复印件、光盘、律师函、地址变更通知书、锁匙托管书、短信信息、短息记录、证明、完税证明、收款专用收据、住宅专项维修基金缴存通知单及被告提交的关于出具东岸花园一期工程户型与栋号的复函、消防验收合格意见书、关于珠江东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见的函、燃气工程竣工验收证明、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案表、关于催办房产证的函及其邮寄单、涉案房屋照片、商品房产权权属书、东岸花园一期部分业主签约和办证情况、部分业主购房合同、EMS快递单、办理房产证须知等证据，经庭审核实，予以认定。一审裁判理由及结果一审法院认为：原告赵笑梅与被告深惠珠江公司签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。被告深惠珠江公司于2008年11月24前，取得涉案房产的环保验收合格、建筑工程消防验收合格、涉案房产的设计、施工、监理、勘察、建设五个单位验收合格及燃气工程竣工验收、建设工程规划验收合格。因此，被告深惠珠江公司在约定期限内向原告赵笑梅交付的涉案房屋符合合同第八条约定的交楼标准，原告赵笑梅请求被告深惠珠江公司实际交付房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告赵笑梅在收楼时提出的38项需整改问题是属于装饰、设备标准问题，根据合同第十三条关于装饰、设备标准约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照支付差价的方式处理。由于合同约定装饰、设备标准达不到标准时，买受人享有要求出卖人支付差价方式处理，因此，原告赵笑梅在被告未按期整改的情况下，可自行对涉案房屋问题进行处理，并要求被告支付差价。因此，原告赵笑梅请求被告深惠珠江公司对涉案房屋进行整改并支付整改期间租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告赵笑梅可就整改后实际发生的差价另行向被告深惠珠江公司主张权利。被告深惠珠江公司提供的《办理房产证须知》显示，开发商具有协助业主办证，并向业主提供契税及住房装修维修资金的缴费通知书等相关办证资料的义务。合同没有约定业主在办理产权登记时需缴纳500元的律师费，被告深惠珠江公司在《办理房产证须知》要求业主缴纳500元的律师办证费，没有事实依据，原告赵笑梅可以决绝缴纳此费用。被告深惠珠江公司不能因原告赵笑梅拒绝支付该律师费而拒绝向原告赵笑梅提供契税及住房装修维修资金的缴费通知书。被告深惠珠江公司对办理产权证事宜持消极态度，没有及时提供住房装修维修资金的缴费通知书给原告赵笑梅，导致买受人不能在约定期限内办理房地产权属备案登记，被告深惠珠江公司存在违约的事实。根据合同约定，在被告深惠珠江公司存在上述违约行为的情况下，买受人可以选择继续履行合同或解除合同。原告赵笑梅选择继续履行合同的，其主张的违约金应按照原告已付房款的每日万分之一标准从2010年4月4日计算至2014年3月6日（原告到大亚湾区房管局办理了涉案房屋产权登记面签手续之日）止，即197680元（140万×0.1‰×1412天）。原告赵笑梅请求被告深惠珠江公司按照已付房款的每日万分之二的标准计算违约金，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。同时，由于原告赵笑梅已到大亚湾区房管局办理了涉案房屋产权登记的面签手续，其请求被告深惠珠江公司为其办理房产证，没有事实依据，本院不予支持。原告赵笑梅请求被告康景物业公司对被告深惠珠江公司上述的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告赵笑梅支付款项197680元；二、驳回原告赵笑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9514元，由原、被告各自负担一半，原告赵笑梅已向预交4757元，被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司在本判决书生效之日向本院缴纳4757元。二审诉辩主张原审原告赵笑梅不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决的错误内容；2、请求二审法院依法改判：(1)判决被上诉人一、二完成东岸花园33栋2号房产的整改和实际交付。(2)被上诉人一、二赔偿上诉人东岸花园33栋2号租金损失按每月5000元标准从2010年2月4日计至完成整改及实际交付之日止。(3)判令被上诉人一向上诉人支付延期办证违约金423640元(自2010年4月4日起计至2014年5月27日止共1513天)。(4)依法判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人一、二支付。上诉理由：一、被上诉人一、二未按承诺及时完成维修和整改，存在过错，应当按照民法通则的规定承担民事责任。2010年1月3日(注：一审判决第10页倒数第8行写的1月30日是错误的)被上诉人二作为被上诉人一委托的交楼经办方和维修人，在为上诉人办理验楼时已确认了标的物东岸花园33栋2号存在大量的问题与商品房预售合同约定内容不符，为此，被上诉人二已记录在案，并承诺自2010年元月3日起一个月内整改完毕。但被上诉人一、二均未在承诺的期限内完成整改，导致上诉人虽然办理收楼但因屋内一直呈维修未完工状态导致无法入住，而且虽经多次催促但被上诉人一、二一直没有完成整改也没有通知整改完成。以上已查明属实。一审法院判决上诉人仅有权要求被上诉人一支付价差，这是完全错误的看法，与事实并不相符。如果被上诉人一、二在验收时明确表示不维修而是支付价差，那么上诉人就不会要求被上诉人一、二承担维修责任，而是要求其支付价差。但本案事实是，被上诉人一、二在验收时承诺了一个月维修整改完毕，上诉人也接受了被上诉人一、二的承诺并选择了办理收楼手续，同时上诉人还根据被上诉人一、二要求将收到的钥匙托管给了被上诉人一、二让其负责维修，其后上诉人一直催促被上诉人一、二维修整改时，对方也一直答应会维修整改并赔偿合理损失。由此可见，双方在验楼时己就维修责任改变了原约定的只支付价差的处理方式，形成了新的权利义务关系。被上诉人一、二违反了其验楼时所做的及时维修整改的承诺，故意拖延整改，存在明显过错并构成了新的违约，应当承担过错赔偿的民事责任，即除了完成整改和维修外还最起码应对拖延整改期间造成上诉人无法使用和出租所造成的租金损失进行赔偿。根据民法通则第134条规定，承担民事责任的方式包括修理、重作、更换及赔偿损失等。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。故上诉人的上诉请求有理有据，应当得到支持。二、上诉人要求被上诉人一、二完成整改及实际交付，这里的实际交付是指交接整改后的房产。这是正当的请求应当得到支持。如前所述，既然上诉人一、二承诺完成整改，那么上诉人要求被上诉人一、二完成整改事项的请求依法应当支持，一审驳回是完全错误的。关于上诉人要求整改后实际交付的请求也是合情合理，理由如下：双方在办理收楼验楼手续时明确约定“水电整改后再抄”，这表明被上诉人一、二应在整改完毕后通知上诉人到场交接房产，同时抄取水电数，然后上诉人就开始使用自有房产。所以上诉人要求被上诉人一、二实际交付的真正含义是，一是被上诉人要完成整改事项，二是被上诉人完成后应通知上诉人并交付整改后的房产；三是双方交接房产的同时还需抄水电。上诉人认为，在整改后通知业主验收和交接并抄取水电这是非常正常也很必要的工作规程，整改后抄水电才能确定业主的水电起始数，方便业主确定以后应交的水电金额，整改前的水电数是由发展商承担，整改并交付后产生的水电数是由业主承担，这已是行规。所以这里的实际交付不是我们平常所称的收楼手续，而是整改后的实际交付和交接房产。故此，一审判决予以驳回上诉人整改及实际交付的正当请求是完全错误的。三、本案延期办证违约金标准是按日支付房款总额的万分之二而不是万分之一。上诉人与被上诉人一之间就办证违约金标准己作明确约定，因为被上诉人一超过180日仍未为上诉人办证并提供所需材料，应按合同第九条第1款(2)项规定执行总价款的万分之二的违约金标准，而不是万分之一的违约金标准。本案一审中经过承办法官的劝导，被上诉人一才同意为上诉人办理房产证，但经过上诉人一催再催，被上诉人还是拖延到2014年5月27日才将所有办证资料提交房管局备案，受理单号是284039。最后是否办出证上诉人不得而知，因为被上诉人至今连房产证的复印件也未提供给上诉人。一审法院判决支持延期办证违约金计算到2014年3月6日与事实不符，最起码应计算到2014年5月27日止。此外，由于办证是发展商的基本义务，并非只是上诉人交纳契税、维修基金并到房管局面签就可以办成，另外还需要发展商提供其它大量资料一起备案。被上诉人一直到2014年3月6日才出具维修基金单并带上诉人办理交费和房管局面签，并在上诉人做了上述所有自己应做的事后，被上诉人一还是拖延办理，在上诉人屡次催促后直至2014年5月27日才将办证资料提交到房管局办证。由此可见，被上诉人一对上诉人的办证问题一直持消极的态度予以拖延。综上，请求二审法院依据事实和法律依法改判，判决被上诉人一、二对上诉人房产完成整改及实际交付，并对拖延整改造成的租金损失承担共同赔偿责任，另外就延期办证违约金问题判决被上诉人一按房产总价的每日万分之二标准判决至2014年5月27日止。以上上诉请求请予以支持!原审被告深惠珠江公司不服向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销(2013)惠湾法民一初字第1104号判决书第一项，依法驳回被上诉人延期办证违约金的诉讼请求；二、本案诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明的《商品房屋产权权属书》(补充证据2，上诉人提交)显示出售情况中没有涉案房产与事实不符。1、涉案房屋已于2009年4月30日出售，有双方签订的房屋买卖合同为证。2、涉案房产已经办理登记备案手续。证据《商品房屋产权权属书》显示，33栋房产已办理初始登记手续，而涉案房产属于33栋其中的2号房，面积也包含在33栋总面积之中，两者是整体与局部的关系，且权属证书已载明2号房产平面图。因此，该证据足以证明涉案房屋已经于2009年6月26日办理了确权手续，出卖人已按期提供资料报产权登记机关备案，符合商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，具备办证条件，上诉人不存在违约的情形。二、一审查明的上诉人因被上诉人未交纳律师费而拒绝向其提供维修基金缴费通知书与事实不符，上诉人从未拒绝向被上诉人提供缴款通知书。1、办理入伙后至2013年年底，没有证据证明被上诉人曾向上诉人要求提供缴费通知书，更没有证据证明上诉人曾拒绝向其提供。2、上诉人从未因律师费一事拒绝向被上诉人提供缴款通知书。上诉人向被上诉人发出的《办理房产证须知》提及委托律师代办房产证，该须知属于办事指引，并未作为购房合同附件，不具有合同约束力，是否交由律师代办与维修基金缴款通知书没有必然联系，被上诉人如不同意律师代办，完全可要求自行办理。2013年2月26日上诉人发出的函件也明确告知其可以选择委托律师办理，也可自行办理房产证。三、被上诉人对于延期办理房产证存在主要过错，一审法院未能正确区分双方过错责任，判决由上诉人承担全部违约责任显失公平。l、上诉人尽了告知义务。上诉人在2009年12月21日向被上诉人发出办理房产证的书面提示，已经尽了告知和提醒义务(详见证据《快递邮寄单》)，但被上诉人对于办证态度消极，2010年1月3日至2012年7月长达两年半的时间里，均没有证据证明被上诉人曾要求办理房产证。2、被上诉人未按时缴纳契税，造成其办理房产证的条件不成就。按照房管局要求，办理房产证之前业主必须缴纳契税。被上诉人收楼后，未按时缴纳契税，直至2012年7月27日，经贷款银行中国农业银行深圳东部支行委托广深律师事务所向其发出催告缴纳契税及办理房产证的《律师函》，告知其缴纳契税最后期限为2012年9月30日，被上诉人才于2012年9月21日缴纳了契税42000元，并将完税证保留在自己手中，直到2014年3月4日经提醒后才交出。足以说明被上诉人由于自身原因未能促成办证条件成就。3、被上诉人未交纳维修基金，也未提出要求上诉人提供缴款通知书。缴纳住房专项维修基金属于被上诉人应尽的义务，上诉人在《办理房产证须知》中也明确告知该事项。被上诉人在收楼后长达四年的时间里，未能提供证据表明其曾经要求上诉人提供维修基金缴款通知书。由此可知，延期办理房产证，是由于被上诉人拖延缴纳有关税费造成，存在主要过错，责任应由被上诉人自担。一审法院却将延期办证归结于“被告没有及时提供住房装修维修基金的缴款通知书给原告”，未能正确区分双方的过错，判决结果显失公平。综上，请求二审法院依法对本案有关上诉人承担违约金的判决内容予以改判，驳回被上诉人主张违约金的诉讼请求。二审查明事实二审查明，一审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查，2009年6月24日，上诉人深惠珠江公司取得涉案33栋六套别墅的房产初始登记的产权证书，深惠珠江公司表示，取得初始登记后，业主即可开始办理房产证。对深惠公司何时通知赵笑梅办理房产证，深惠公司称在邮寄入伙通知时已附有办证须知告知办证事项，赵笑梅则称没有收到。2012年7月27日，按揭银行委托的律师向赵笑梅发出律师函，要求其尽快办理房产证。2012年9月21日，赵笑梅缴纳了房屋契税。2013年12月26日，珠江公司向赵笑梅发出催办房产证的函，以再次通知的形式要求赵笑梅办理房产证，并称可自行办理或委托公司指定的律师事务所办理。2010年1月3日，赵笑梅与原审被告二康景物业公司办理了收楼手续，办理收楼时，赵笑梅在业主意见书上列出了房屋存在的38项瑕疵，康景公司相关人员在意见书上写明：水电整改后再抄，以上问题维修一个月整改完。一审期间，原审原告赵笑梅提供了二份其发给康景物业公司的验收意见，称物业公司楼房一直处于修修补补的未完工状态。二审期间，上诉人深惠珠江公司认为上诉人赵笑梅未向其提出过维修问题，但承认是委托康景物业公司办理收楼手续。二审裁判理由及结果本院认为：综合两上诉人的上诉与答辩，本案争议焦点为：一、上诉人赵笑梅要求深惠珠江公司及康景物业公司完成房屋整改及支付从2010年2月4日起至整改完毕的租金是否有依据；二、上诉人深惠珠江公司应否支付逾期办证违约金给被上诉人及违约金的数额。对于第一个争议焦点，本院认为，深惠珠江公司出售给赵笑梅的房屋已于2009年2月20日取得竣工验收备案表，在合同约定的交付时间前已具备交付条件，深惠珠江公司于2009年12月通知赵笑梅收房符合合同约定。2010年1月3日，赵笑梅与深惠珠江公司委托的康景公司办理收楼手续时，提出了房屋存在的38个整改问题属于房屋内装饰装修问题，上诉人赵笑梅在业主意见书上提出整改意见后，康景公司工作人员在意见书上注明同意一个月维修完毕，及写明水电整改后再抄，这属于康景公司对维修的一个承诺。之后，上诉人赵笑梅一直以康景公司未完成维修整改为由未办理房屋交接手续。从上诉人赵笑梅向法院提供的函件看，赵笑梅并未提出康景公司从未对房屋进行维修，只是认为维修尚未完成，并因此要求康景公司完成整改后才能交付房屋。由于双方合同第十三条约定关于装饰、设备标准的约定中违约责任是支付差价，双方在办理交接时，康景公司虽承诺一个月完成上诉人赵笑梅提出的维修项目，但一个月期满后，上诉人赵笑梅仍认为康景公司未维修完毕，在双方未重新协议是否继续维修、康景公司未承诺继续维修的情况下，上诉人赵笑梅如认为康景公司未完成维修，可按双方合同约定以自行维修后要求支付维修费的方式予以解决，其要求上诉人支付未整改完成前的租金缺乏合同依据。对于逾期办证违约金问题，合同第十五条产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，出卖人每日按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第1款（2）规定执行。”本案房屋在2009年6月24日即取得初始登记，即在房屋交付前已具备办证条件。上诉人深惠珠江公司认可，办证分为两种，一种为委托律师代办，要交500元代办费用，一种为自行办理，房产公司可协助。从双方陈述看，双方是由于赵笑梅认为交纳委托律师代办费用不合理拒绝交纳而产生办证纠纷的。在上诉人赵笑梅不同意交纳律师费委托律师代办后，从目前证据看，上诉人深惠珠江公司并未能提供已及时通知赵笑梅可以办证和自行办证的程序及要求的相关证据，可能导致赵笑梅不知道房屋已可以办理房产证，故上诉人深惠珠江公司在这方面存在过错，应承担因此造成的逾期办证违约责任，从赵笔梅提供的证据来看，其最迟在2012年7月27日贷款银行的律师发出律师函催办房产证时就应知道所购买的房屋已可以办理房产证，由于上诉人赵笑梅不同意委托律师代办房产证，故其应自行前往办理房产证，对房产公司应协助部分，其可根据合同要求房产公司予以协助，但从目前的证据看，并无证据可证明其在申请办证要求房产公司协助时，房产公司拒绝协助，因此，深惠珠江公司应承担的逾期办证违约金应计算到2012年7月27日，之后的违约责任应由上诉人赵笑梅自行承担。对于违约金数额问题，由于上诉人深惠珠江公司实际已按合同约定期限内办理了登记备案手续，只是由于未尽到及时通知义务存在过错而承担违约责任，因此，上诉人要求按万分之二承担违约金不符合合同的约定。综上，上诉人深惠珠江公司应从2010年4月4日起至2012年7月27日止按每日万分之一支付逾期办证违约金给上诉人赵笑梅。一审计算至2014年3月6日不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第1104号民事判决第二项；二、变更大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第1104号民事判决第一项为：上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司在本判决生效后10日内按每日万分之一的标准向上诉人赵笑梅支付逾期办证违约金（从2010年4月4日起计至2012年7月27日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费按一审判决，二审受理费9514元由上诉人赵笑梅、上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司各负担4757元，两上诉人各预交9514元，由本院分别退回4757元给两上诉人。本判决为终审判决。审判长 郭志文审判员 郑 杰审判员 赖锦荣二〇一五年九月十四日书记员 巫东洪廖振鹏 关注微信公众号“”