（2015）庐民一初字第02314号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-02-26
案件名称
中国联合网络通信有限公司合肥市分公司与刘映辰、合肥映红科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国联合网络通信有限公司合肥市分公司,刘映辰,合肥映红科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第02314号原告：中国联合网络通信有限公司合肥市分公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：杜鹏，总经理。委托代理人：李丹凤，系该公司宿州路营业厅店长。委托代理人：韩晓普，安徽百协律师事务所律师。被告：刘映辰，男，1976年9月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：赵鑫，安徽文得律师事务所律师。委托代理人：浦强勇，安徽文得律师事务所律师。被告：合肥映红科技有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：刘映辰，总经理。委托代理人：赵鑫，安徽文得律师事务所律师。中国联合网络通信有限公司合肥市分公司（以下简称联通合肥分公司）与刘映辰、合肥映红科技有限公司（以下简称映红科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法组成由审判员陆翠玲担任审判长、代理审判员秦玲、人民陪审员蒋强军参加的合议庭，适用普通程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。联通合肥分公司的委托代理人韩晓普、李丹凤，刘映辰的委托代理人浦强勇，刘映辰及映红科技公司的共同委托代理人赵鑫均到庭参加了诉讼。后本案组成由审判员陆翠玲担任审判长、代理审判员秦玲、人民陪审员王庆华参加的合议庭，适用普通程序于2015年8月6日第二次公开开庭进行了审理。联通合肥分公司的委托代理人韩晓普，刘映辰的委托代理人浦强勇，刘映辰及映红科技公司的共同委托代理人赵鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联通合肥分公司诉称：联通合肥分公司为了经营需要，扩大4G业务宣传，决定在合肥的繁华商业地租房，从事经营活动。2015年1月4日，联通合肥分公司与刘映辰签订了房屋租赁协议，该门面房建筑面积为82.19平方米，租期五年，自2015年2月28日起至2020年2月27日止。第一年及第二年，每年租金含税244万元，其中44万元由承租方用于开具税务发票支付税金，实际支付出租方200万元。承租方在签订本合同后，7日内向出租方支付履约保证金20万元，承租方在支付第一年租金时将15万元履行保证金扣除后，支付给出租方，剩余5万元履约保证金，房屋租赁关系结束时一个月内无息退还承租方。并约定，在本合同租期内，门面房上方及左侧三个门头位给承租方免费使用权（该门面房之前承租户为上海老庙银楼）。同时，映红科技公司为刘映辰提供担保书，约定联通合肥分公司无法按照合同承租房屋所导致的损失，按照刘映辰与联通合肥分公司签订的合同约定承担连带赔偿责任。合同签订后，联通合肥分公司按约支付了租金及履约保证金，对该门面房进行了装修。在试营业期间，因刘映辰无法取得合同约定的门面房上方及左侧三个门头位的使用权，导致2015年4月30日联通合肥分公司对门头位的装潢遭到他人打砸、毁坏，当联通合肥分公司工作人员上前阻止时，遭到数人的人身攻击，致使联通合肥分公司无法正常营业，停业至今。2015年5月8日，联通合肥分公司给刘映辰下达了解除合同，返还年租金及赔偿所有装潢、设备损失的“通知”。由于联通合肥分公司的门面房用于经营活动，其门头位的业务宣传对其经营生存至关重要，刘映辰无法将合同约定的三个门头位交付联通合肥分公司使用，严重影响了联通合肥分公司的经营活动。根据《房屋租赁合同》第11条规定，出租方所提供的租赁物不符合约定条件，严重影响使用，承租方可解除合同，并要求出租方赔偿损失。故联通合肥分公司诉至本院，请求判令：1、解除中国联合网络通信有限公司合肥市分公司与刘映辰之间的房屋租赁合同；2、刘映辰返还已收取的租金2352942元、履约保证金5万元，承担原告的经济损失373408元，并按银行同期贷款利率计算利息20000元至起诉之日，之后顺延至付清之日止，合计2796350元；3、合肥映红科技有限公司对以上租金、履行保证金及经济损失承担连带赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。联通合肥分公司向本院提交的证据有：1、房地产权证、房屋所有权人郑红进身份证、郑红进向刘映辰出具的授权书，证明宿州路的门面房（建筑面积82.19平方米）经产权人授权，刘映辰有使用经营权及转租权；2、《中国联通房屋租赁合同》、出租人身份证，证明2015年1月4日，联通合肥分公司与刘映辰就宿州路的门面房（建筑面积82.19平方米）和门头位的使用权及合同解除等内容签订了合同；3、营业执照、担保书、股东会决议，证明映红科技公司为刘映辰履行合同义务提供连带担保责任；4、房屋租赁证，证明产权人取得宿州路的门面房（建筑面积82.19平方米）的租赁登记备案；5、装修工程合同、宿州路营业厅设备采购合同、报价表、发票3张，证明宿州路的门面房及门头位装潢的项目及价格；6、网上转账供应商的信息、收据2张、发票联、税收完税证明，证明刘映辰收到联通合肥分公司200万元租金、5万元保证金以及联通合肥分公司支付房屋租金2352942元（包括税金352941.29元）；7、门头照片，证明联通合肥分公司装潢的门头被毁及营业厅停业的情况；8、DVD光盘、通知，证明门头装潢被砸的照片、视频及联通合肥分公司告知刘映辰终止合同、返还租金、赔偿损失的录音及通知；9、余志成和刘映辰的报警单及询问笔录、房屋产权证、律师函、任涛的询问笔录、王亮靓的询问笔录，证明刘映辰将不属于其本人的门头位出租给联通合肥分公司使用，导致联通合肥分公司与门头位实际所有权人发生争议，并导致联通合肥分公司的广告牌被拆。刘映辰辩称：1、联通合肥分公司的诉请没有事实和法律依据，联通合肥分公司与刘映辰之间的房屋租赁合同应当继续履行；2、刘映辰与该广告位的管理方太阳城物业公司签订了广告位的租赁合同，并支付了广告位租金，并已经实际将该广告位交付给联通合肥分公司使用，但联通合肥分公司安装广告位没有取得市容城管的行政许可；3、涉案房屋门头位的广告牌在联通合肥分公司使用经营过程中，被案外第三人毁坏，并非本案两被告，联通合肥分公司已经向辖区的公安部门报案；4、租赁合同中也约定了在租赁房屋的侧面还有一个小的广告位，联通合肥分公司知道不能取得发布广告的行政许可，口头放弃了该侧面的小广告位；5、因联通合肥分公司坚持解除合同，其同意解除合同，但要求六个月的租金补偿，便于另行寻找租户，同时要求联通合肥分公司按照合同约定承担相应的违约责任和刘映辰的其他损失。刘映辰向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同，证明房屋所有权人郑红进已将涉案房屋上方的三个门头位给刘映辰免费使用；2、广告位的租赁协议、收据2份，证明刘映辰与太阳城物业公司签订合同，刘映辰已取得涉案房屋广告位的使用权，刘映辰支付了租金，同时约定了该广告位的安装需取得行政许可；3、照片2张，证明刘映辰已经实际向联通合肥分公司交付广告位的使用权，联通合肥分公司已于2015.4.11开业经营；4、接处警详情单、原告出具的情况说明，证明联通合肥分公司宿州路营业厅的店长向派出所报警称隔壁老板打砸联通合肥分公司的广告牌，是案外第三人实施了犯罪违法行为，该案件正在侦查中；5、庐阳区人民法院调查令回执1份，证明联通合肥分公司在宿州路门面房位置安装的广告牌未得到行政许可；6、物业管理委托合同、太阳城业主委员会的组织机构代码证、（2013）庐民一初字第01324号民事判决书，证明宿州路某大厦共有部分已由太阳城业主委员会委托太阳城物业管理公司出租使用，刘映辰已经通过租赁的方式取得涉案枫林大厦广告位的使用权。映红科技公司辩称：映红科技公司的担保范围仅限于保证刘映辰向联通合肥分公司出示的涉案房屋产权人的授权书上的签名为产权人郑红进本人所签。映红科技公司未向本院提交证据。对联通合肥分公司提交的证据经庭审质证，本院认证如下：对证据1、2、3、4、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性，刘映辰和映红科技公司均不持异议，本院对其三性予以确认；对证据5的真实性、合法性、关联性，刘映辰和映红科技公司均持有异议，认为装修发票为复印件，真实性有异议，且其体现的13万多元的价款与合同约定的价款不符；本院认为，因该组证据中的装修费发票为复印件，真实性无法认定，故该组证据不能证明联通合肥分公司已实际支付装修款以及装修款的数额。对刘映辰提交的证据经庭审质证，本院认证如下：对证据1、3、4的真实性、合法性、关联性，联通合肥分公司和映红科技公司均不持异议，本院对其三性予以确认；对证据2的真实性，联通合肥分公司和映红科技公司均不持异议，但联通合肥分公司对其合法性有异议，认为广告位租赁协议未经产权人授权，本院认为，结合证据6太阳城物业管理公司有权将某大厦外墙共有部分出租给他人使用，故对该组证据，本院予以确认；对证据5的三性，映红科技公司均不持异议，但联通合肥分公司对其关联性持有异议，认为广告牌是否取得行政许可与本案广告位的使用无关，本院认为，在联通合肥分公司与刘映辰签订的房屋租赁合同中仅约定刘映辰将门头位提供给联通合肥分公司免费使用，并未就是否应取得行政许可进行约定，故对该证据的关联性，本院不予确认；对于证据6中物业管理委托合同、组织机构代码证的真实性、合法性、关联性，联通合肥分公司持有异议，认为上述两份证据均系复印件，对民事判决书的真实性、合法性联通合肥分公司不持异议，但对关联性持有异议，认为涉案门头位不仅占用外墙还占用了其他窗户，本院认为，结合民事判决书，可以认定物业管理委托合同的真实性，故对该合同的三性，本院予以确认。本院经审理查明：2015年1月4日，刘映辰（作为出租方）与联通合肥分公司（作为承租方）签订《中国联通房屋租赁合同》，双方约定：本合同的租赁标的物为合肥市宿州路的门面房；租期五年，自2015年2月28日起至2020年2月27日止；租金为第一年及第二年租金每年共计人民币含税2440000元，其中440000元由承租方用于开具税务发票支付税金，实际支付给出租方2000000元；租金支付方式为年付，承租方应于房屋交付后5日向出租方支付足额租金……如承租方提前终止合同，承租方将让与15天装修期间的租金补给出租方；承租方在签订本合同后7日内向出租方支付履约保证金，即人民币200000元。承租方在支付第一年出租方租金时，将150000元履约保证金扣除后，支付给承租方。剩余50000元履约保证金，房屋租赁关系结束时，一个月内无息退还承租方；承租方可以将租赁标的物的户外墙体和玻璃墙体作为发布广告的载体，承租方自行对其安全性负责；如出租方不能提供租赁标的物或所提供的租赁标的物不符合约定条件，严重影响使用的，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失。同时约定，在本合同租期内，门面房上方及左侧三个门头位给予承租方免费使用权，并且在合同中附图注明了三个门头位的具体位置。合同签订后，联通合肥分公司向刘映辰支付了2015年2月28日至2016年2月27日的房屋租金2000000元及履约保证金50000元、代刘映辰向税务部门缴纳了352941.29元税金并开具了2352942元的房租费发票，刘映辰将涉案房屋实际交付给联通合肥分公司。2015年1月29日，庐阳区住房和城乡建设局颁发了《房屋租赁证》。另查明，涉案房屋的产权人为郑红进，其于2014年12月1日出具授权书，授权刘映辰对涉案房屋享有使用经营权、转租权，权利期限自2014年12月1日至2020年3月1日止。2015年3月24日，刘映辰与安徽太阳城物业管理有限责任公司签订《广告位租赁协议》一份，约定：安徽太阳城物业管理有限责任公司将大厦西立面墙（正西靠北）高7米、长13.7米的长方形广告位租赁给刘映辰使用，租赁期限为2015年4月1日至2017年3月31日。2014年12月1日，映红科技公司出具担保书，载明：其自愿为刘映辰与联通合肥分公司签订的房屋租赁合同提供责任担保，如该合同涉及产权人签署的授权刘映辰对涉案房屋享有转租权的《授权书》非郑红进本人签字，导致租赁期间出现产权纠纷，联通合肥分公司无法按照合同承租房屋导致的损失按刘映辰与联通合肥分公司签订合同约定承担，由映红科技公司承担连带赔偿责任。还查明，2015年5月7日，联通合肥分公司的职工余志成向合肥市公安局逍遥津派出所报警，称2015年5月7日早上9时发现营业厅大型门头形象被砸毁。2015年5月13日，刘映辰向向合肥市公安局逍遥津派出所报警，称2015年5月7日上午，发现营业厅广告牌被人拆了。本院认为：联通合肥分公司与刘映辰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应严格依照合同履行各自义务。合同签订后，刘映辰依约向联通合肥分公司交付其租赁的房屋，联通合肥分公司也向刘映辰实际支付了房屋租金并代其缴纳了税金。本案的争议焦点在于涉案合同是否已达到合同约定的解除条件？如联通合肥分公司坚持解除合同，合同解除后是否应给予刘映辰相应的租金补偿？首先，关于涉案合同是否已达到合同约定的解除条件？联通合肥分公司在庭审中明确其主张解除合同的依据是合同约定的解除事由，即刘映辰提供的租赁标的物不符合约定条件，严重影响其使用。本案中，房屋租赁合同签订后，刘映辰即将涉案门面房交付给联通合肥分公司使用，且该门面房本身并无影响联通合肥分公司租赁和经营的瑕疵。现联通合肥分公司主张刘映辰在租期内免费提供给联通合肥分公司使用的涉案门面房的三个门头位中的两个存在所有权和使用权的争议，导致案外人强行拆除其发布的广告，造成联通合肥分公司的财产损失并影响其经营。经过庭审查明，对联通合肥分公司遭案外人强行拆除广告的门头位，刘映辰已与享有该外墙面（即门头位）管理权的安徽太阳城物业管理有限责任公司签订了《广告位租赁协议》，合法取得了该门头位的使用权，并实际将该门头位交付给联通合肥分公司使用。故对于联通合肥分公司关于该门头位所有权、使用权存在争议的主张，本院不予支持。对另一个较小的侧面门头位，联通合肥分公司主张刘映辰并未实际向其交付，刘映辰未提交证据证明其已向联通合肥分公司交付，现该门头位实际由案外人占有使用，刘映辰并未提交证据证明其享有该门头位的使用权，故联通合肥分公司主张刘映辰并未向其交付该侧面门头位，本院予以采信。刘映辰主张联通合肥分公司曾表示放弃该门头位的使用，但其并未提交证据予以证明，联通合肥分公司也不认可，故对刘映辰的该项主张，本院不予采信。本院认为，刘映辰向联通合肥分公司实际交付了其所租赁的门面房，且向其提供了两个门头位用以悬挂店招及发布广告，足以保证涉案门面房可以正常使用，关于另一个较小的侧面门头位未实际交付，并未严重影响门面房的使用。如联通合肥分公司认为缺少该门头位的使用会给其造成损失，可以向刘映辰主张相应的违约责任，但并未构成合同约定的合同解除事由，故涉案合同并未达到联通合肥分公司主张的合同约定的解除条件。其次，如联通合肥分公司坚持解除合同，合同解除后是否应给予刘映辰相应的租金补偿？本案中，联通合肥分公司坚持解除涉案合同，刘映辰表示同意解除合同，但认为合同的解除并非由于刘映辰的责任，故要求联通合肥分公司给予六个月的租金补偿。本院认为，考虑涉案房屋地处闹市，房屋租金较高，联通合肥分公司单方解除合同后刘映辰确实需要一定的时间寻找其他租户，故对刘映辰要求一定租金补偿的主张，本院予以支持。关于补偿数额，本院认为，因刘映辰在履行合同的过程中也存在一定的瑕疵，故本院酌情给予刘映辰两个月的房屋租金作为补偿。关于月租金数额，双方在合同中明确约定，租金为2440000元／年（含税），在实际履约中联通合肥分公司向刘映辰支付2000000元房屋租金并代其缴纳税金352941.29元，刘映辰并未表示异议，故涉案房屋的年租金应为2352941.29元，月租金应为196078.44元。故联通合肥分公司应向刘映辰补偿房屋租金392156.88元（196078.44元／月×2个月）。同时，因合同解除并非由于刘映辰的违约行为造成，且映红科技公司所提供的担保仅为保证涉案合同涉及的《授权书》中产权人签字的真实性，故联通合肥分公司要求映红科技公司承担连带保证责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告中国联合网络通信有限公司合肥市分公司与被告刘映辰签订的《中国联通房屋租赁合同》；二、被告刘映辰于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司合肥市分公司退还履约保证金50000元及预收的房屋租金（自本判决生效之日起至2016年2月27日的租金按196078.44元／月计算后扣除392156.88元）；三、驳回原告中国联合网络通信有限公司合肥市分公司的其他诉讼请求。案件受理费29331元，由原告中国联合网络通信有限公司合肥市分公司负担24331元，由被告刘映辰负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 陆翠玲代理审判员 秦 玲人民陪审员 王庆华二〇一五年九月十四日书 记 员 孙 静附：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”