（2015）渝五中法民终字第04253号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-11-04

案件名称

丁象兰与重庆紫帆房屋中介有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆紫帆房屋中介有限公司,丁象兰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书（2015）渝五中法民终字第04253号上诉人（原审被告、原审反诉原告）重庆紫帆房屋中介有限公司，住所地重庆市江津区几江天香街统建办集资楼1幢1号。法定代表人刁晗，董事长。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）丁象兰。上诉人重庆紫帆房屋中介有限公司（以下简称紫帆公司）与被上诉人丁象兰房屋租赁合同纠纷一案，紫帆公司不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第02178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年5月13日，原告丁象兰（甲方）与刁晗（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其位于重庆市江津区某处1幢1号门面出租给乙方，租赁期限为2010年7月26日至2013年7月25日。其中合同第四条约定，租赁期满或租赁期间，门面的转让费最高不能超叁万元，由甲方签合同并收取转让金伍仟元，如乙方私自转出，罚违约金伍仟元以上，合同到期时，乙方只能收取转让金贰万伍仟元整。同日��原告收取了刁晗2010年7月26日至2010年10月25日期间的租金4800元和转让费5000元。2013年7月26日，原告丁象兰（甲方）与被告重庆紫帆房屋中介有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的位于重庆市江津区某处1幢1号门面出租给乙方。合同第一条约定：租赁期定叁年，从2013年7月26日至2016年6月25日，第一年月租金4000元，第二年月租金4000元，第三年月租金4500元。第一年每季度提前一个月交房租。超过10天以内，按季度额的平均价额×10天扣除给甲方，在保证金中扣除。一个月内仍未交清，甲方有权无条件收回门面。第二条约定：签合同时乙方向甲方交保证金壹万元，如乙方全面履行合同，合同到期时，甲方退还乙方保证金壹万元（不计息）。第三条约定：合同期间，乙方因各种原因终止合同，甲方不退还保证金给乙方。第五条约定：租赁期满，甲方无条��收回门面，所有转让金作废。乙方无权收取甲方转让费。第六条约定：房屋移交时，保持现状完好，如卷帘门、玻璃门、灯具、电器、管道、线路等不损坏，如有损坏按装修价赔偿，在保证金中扣除。在不影响原状的情况下，乙方需要装修必须经甲方同意，装修费自付。移交时不得拆走所有装饰材料，也无权向甲方提出赔偿条件。第七条约定：乙方应按照缴纳物管费、房租费、水电费及所有税费。同日，被告支付了原告2013年7月26日至10月26日期间的房屋租金12000元和保证金10000元。被告于2013年8月对该门面进行了部分装修共花费装饰装修费22840元。此后，被告向原告交纳租金至2015年1月26日。从2015年1月27日起，被告未再向原告支付房租。原告分别于2015年1月7日、1月12日、1月29日通过邮政快递的方式向被告催收租金的通知，通知被告向原告缴纳2015年1月26日至2015年4月16日期间的租金。被告收到通知后于2015年1月9日向原告发出通知书，告知原告持发票收据到被告处领取2015年1月26日至4月26日期间的租金。原告收到该通知后未作答复。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的房屋租赁协议，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告从2015年1月27日起未向原告交纳租金，且经原告多次催收后在合理期限内仍未支付，根据双方合同约定和上述法律规定，原告要求解除双方签订的房屋租赁协议和要求被告支付2015年1月27日至2015年4月26日期间的��屋租金12000元的诉讼请求，该院予以支持。被告提出系因原告未向其开具正式的租金发票才未向其支付房租的抗辩意见，因双方在合同中并未约定开具发票是收取房屋租金的附随义务，故被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因双方在合同中约定房屋移交时应保持现状完好，故被告应当在合同解除后将租赁房屋按装饰装修现状返还给原告。原告的该项诉讼请求，该院予以支持。原告提出要求被告完清物业管理费和水电费等一切税费的诉讼请求，因原告并非有权利直接收取上述费用的相应主体，且原告也未提供相应证据证明其为被告垫付了上述费用，故原告的该项诉讼请求，该院不予以支持。被告提出原告应向被告开具2013年7月26日至2014年12月26日期间房屋租金68000元发票的诉讼请求，该院认为，未按照规定开具发票的，是属于违反发票管理规定的行为，应由税务机关进行处理。开具发票属于行政法律关系，不属于民事案件的审理范围，故被告的该项请求，该院不予支持。被告提出要求原告返还10000元保证金的请求，因双方的合同仅约定被告未按时交纳租金，原告可在保证金中扣除滞纳金，并未明确约定被告违约则该保证金不予退还。且原告在本案中未主张在保证金中扣除滞纳金，故该保证金10000元，原告应当退还给被告。原告提出该保证金属于定金性质的抗辩意见无相关事实和法律依据，该院不予以采纳。被告的该项请求，该院予以支持。被告提出要求原告返还租赁剩余期限的转让费15000元的请求，该院认为，原告仅收取了被告转让费5000元，且该转让费系被告��承租该房屋时自愿支付给原告，被告未举示任何证据证明双方有书面或者口头协议约定剩余租赁期限的转让费应由原告退还给被告，故被告的该项请求，该院不予支持。被告提出要求原告支付装饰装修费20000的请求，根据双方签订的房屋租赁协议第六条约定：房屋移交时，应保持现状完好，如卷帘门、玻璃门、灯具、电器、管道、线路等不损坏，在移交时不得拆走所有装饰材料，被告也无权向原告提出赔偿条件。本案中，因被告违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告无权要求原告支付装饰装修费。被告的该项请求，该院不予支持。被告提出要求原告支付违约金10000元的请求，因原告并不存在违约行为，且双方在合同中也未明确约定违约金条款，故被告的该项请求，该院不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、��二百二十七条和第二百三十五条之规定，判决：“一、解除原告丁象兰与被告重庆紫帆房屋中介有限公司于于2013年7月26日签订的《房屋租赁协议》。二、被告重庆紫帆房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁象兰2015年1月27日至2015年4月26日期间的房屋租金12000元。三、被告重庆紫帆房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江津区某处1幢1号门面保持装饰装修现状腾交给原告丁象兰。四、原告丁象兰于本判决生效之日起十日内退还被告重庆紫帆房屋中介有限公司保证金10000元。五、驳回原告丁象兰的其他诉讼请求。六、驳回被告重庆紫帆房屋中介有限公司的其他反诉请求。如果原告丁象兰或者被告重庆紫帆房屋中介有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费588元，由被告重庆紫帆房屋中介有限公司负担。”紫帆公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、三、六项。主要事实和理由：刁晗2010年5月向丁象兰租赁门面时，支付了30000元转让费给之前的承租人，又支付了5000元转让费给丁象兰，所以合同约定刁晗在合同到期时可以收取转让费。2013年7月，前一份租赁合同到期，丁象兰不同意刁晗转让门面，也不同意支付25000元转让费，刁晗被迫以紫帆公司的名义签订了新的租赁合同，该份合同约定租金每月4000元，租赁期限为35个月，按照每月1000元来抵扣刁晗支付的转让费35000元，到期后转让费归零。按照房屋租赁的交易惯例，紫帆公司承租丁象兰的门面，丁象兰有义务开具发票，刁晗多次通知丁象兰持发票来收取租金，不是拒不��纳租金。紫帆公司没有违约，租赁合同未到期，故不应解除租赁合同。如果丁象兰单方要求提前解除合同，就应当按每月1000元的标准退还合同剩余期限的转让费，并赔偿22840元装修费及支付10000元违约金。丁象兰答辩称：丁象兰与刁晗的第一份租赁合同约定租金为每月1600元，明显低于市场价，该份合同到期时，丁象兰提出给刁晗25000元转让费，收回门面。刁晗以未收回35000元转让费为由，要求继续承租。丁象兰无奈与其签订第二份租赁合同，租金仍明显低于旁边门面。双方合同没有约定丁象兰收取租金应出具发票，刁晗以此为由拒付租金违反了合同约定，丁象兰有权解除合同，收回门面。要求驳回上诉人紫帆公司的上诉请求。本院二审查明事实与一审查明的相同。本院认为，双方合同中没有关于丁象兰收取紫帆公司租金应当开具发票的约定，紫帆公司以丁象兰��开具发票而拒付租金的理由不能成立，其拒付租金的行为构成违约，丁象兰解除合同的理由正当，一审判决支持其该项诉讼请求正确。紫帆公司主张在租赁期内每月抵扣1000元转让费以及丁象兰赔偿装修费用没有合同依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人重庆紫帆房屋中介有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　倪洪杰代理审判员　　周　舟代��审判员陈莹二〇一五年九月十四日书　记　员　　赵　曦百度搜索“”