（2015）海民初字第27099号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京世纪博雅物业管理有限公司与肖文伟合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪博雅物业管理有限公司,肖文伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第27099号原告北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。注册号：110228003574421法定代表人张忆民，总经理。委托代理人闫萍，北京卫之平律师事务所律师所。委托代理人张章，北京卫之平律师事务所律师所。被告肖文伟，男，1967年4月29日出生。身份证号：×××原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅公司）与被告肖文伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马克力独任审判，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅公司的委托代理人张章与被告肖文伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪博雅公司诉称，2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与我公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，将博雅西园项目委托给我公司实行物业管理。合同约定：5-20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。上述合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务，确定的物业管理费的收费标准为每月每平方米2.48元。2008年7月23日，北京市海淀区博雅西园业主委员会与我公司签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日。合同约定：5-20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费；首层应按建筑面积每月每平方米1.69元向业主或房屋使用人收取物业管理费；逾期交纳物业管理费的，我公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。上述合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。被告肖文伟是博雅西园×××室的业主，入住后自2005年1月1日至2007年12月31日及2009年7月1日至2010年12月31日没有交纳物业费，所欠物业管理费为13789.23元。为维护我公司合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告支付物业管理费13789.23元，违约金1993.81元，合计15783.04元。2、诉讼费由被告承担。肖文伟辩称，我是2005年1月-2007年12月没交物业费，2008年交了1年，2009年-2010年又没有交，主要原因是我房子漏水，物业一直不管，每次下雨我家都漏得稀里哗啦的。我不交物业费是因为被告未尽到应尽的义务。我家是7层，涉及到二次供水的问题，水流很小，接一杯水要很长时间，是因为开发商设计水泵不当。但最主要的问题还是我家漏水问题一直没有解决。漏水问题也不只我一个业主反映这个情况，而且我家的车被刮了3次，物业任何监控记录都没有。而且我们小区所有服务都外包了，物业只剩下收钱了，所以我认为物业没有尽到服务的义务。如果仅仅以签订服务条款而不以服务质量作为收费标准，那么与社会价值观相违背。经审理查明，北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下简称世纪兴业公司）与世纪博雅公司签订有《博雅西园物业管理委托合同》，世纪兴业公司委托世纪博雅公司对博雅西园项目实行物业管理，委托期限至业主委员会选聘新的物业管理公司为止。对于物业管理服务费，该合同中约定：5-20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。2008年7月23日，北京市海淀区博雅西园业主委员会与世纪博雅公司订立《博雅西园物业服务合同》，继续由世纪博雅公司负责博雅西园小区的物业管理服务。在合同中，对于物业服务费的标准，双方约定由业主按其建筑面积预先交纳，其中5-20楼为每月每平方米1.78元（不含首层）。肖文伟系博雅西园×××号业主，自2005年1月1日至2007年12月31日及2009年7月1日至2010年12月31日没有交纳物业费。2010年12月31日之后，世纪博雅公司离开博雅西园小区，不再提供物业管理服务。本案审理中，世纪博雅公司还提交了公证书两份，可以证明以下事实：2012年12月27日，世纪博雅公司在博雅西园小区内张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》和《底商欠费明细统计》，并就此过程办理了保全证据公证，北京市中信公证处出具了相关公证书。2014年12月2日，世纪博雅公司在博雅西园小区内再次张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》和《底商欠费明细统计》，并就此过程办理了保全证据公证，北京市方正公证处出具了相关公证书。肖文伟对于世纪博雅公司主张其拖欠物业服务费的期间及数额予以认可，但称系由于其所购买的房屋漏水才没有交纳物业费。对此，肖文伟提供了照片，并称多次找世纪博雅公司报修，后世纪博雅公司虽进行了一次维修，其缴纳了2008年的物业服务费，但之后房屋依然漏水，故其又拒绝缴纳物业服务费。肖文伟称自己花钱修复了房屋，现已不再漏水。对于肖文伟提出的世纪博雅公司提供的物业服务存在的其他问题，肖文伟提供了网络论坛评论的打印件作为证据，世纪博雅公司对于证据真实性认可，但对于证明目的不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《博雅西园物业管理委托合同》、《博雅西园物业服务合同》、公证书两份、网络论坛评论的打印件、肖文伟家漏水照片等证据材料在案佐证。本院认为，世纪博雅公司受博雅西园建设单位委托对博雅西园小区提供物业服务，肖文伟作为博雅西园的业主，应当向建设单位委托的前期物业公司支付相关物业服务费用。本案中，肖文伟对于世纪博雅公司主张其拖欠的物业服务费的事实予以认可，本院亦不持异议。本案争议焦点为肖文伟所购买的房屋漏水是否构成其不支付物业服务费的合理抗辩。根据查明之事实，肖文伟所购房屋漏水应承担维修责任的主体是世纪兴业公司，而非受世纪兴业公司委托进行前期物业服务的世纪博雅公司。虽然二者之间可能有关联关系，但从法律角度出发，二者毕竟是各自独立的企业法人，不能将二者权利义务混同。肖文伟要求维修房屋及主张索赔的相对方应为世纪兴业公司，故肖文伟对世纪博雅公司提出的房屋漏水的抗辩理由缺乏法律依据。对于肖文伟提出的世纪博雅公司在物业服务中存在的其他问题，肖文伟提供的网络论坛评论打印件尚不足以充分、有效地证明其主张，故对其抗辩理由本院不予采信。对于世纪博雅公司要求肖文伟支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到肖文伟并非故意拖欠，对于世纪博雅公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，判决如下：一、肖文伟于本判决生效后七日内向北京世纪博雅物业管理有限公司支付物业费一万三千七百八十九元二角三分。二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费九十六元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担四十六元，已交纳；由肖文伟负担五十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马克力二〇一五年九月十四日书记员 王 樾 来自