（2015）二中民终字第07319号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-12
案件名称
于磊与北京房建信达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于磊,北京房建信达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07319号上诉人（原审被告）于磊，男，1987年2月4日出生。被上诉人（原审原告）北京房建信达物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁山庄。法定代表人历春如，总经理。委托代理人朱建华，男，1977年7月27日出生。委托代理人孟丹，女，1982年3月18日出生。上诉人于磊因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第05780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。2015年3月，北京房建信达物业管理有限公司（以下简称房建信达公司）诉至原审法院称：于磊于2012年6月10日购买了位于房山区×××7-1-501、601号住宅一套，并于2012年12月30日办理了入住手续，领取了《入住手册》、《大宁山庄业主临时公约》（以下简称《临时公约》）等资料。《商品房买卖合同》第二十五条中明确约定了买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，并同意遵守业主临时公约。于磊在其所购买房屋5层、6层搭建封闭式阳光房，违反了《商品房买卖合同》及《业主临时公约》的相关约定。期间我公司多次对于磊的违规行为进行劝阻和制止，但其仍然继续施工。为维护小区业主的合法权益，维护和谐的社区生活秩序，现诉至法院，请求：1、判令于磊拆除其在501、601北侧露台处违规搭建的封闭式阳光房，并恢复原貌；2、诉讼费由于磊承担。于磊辩称：不同意房建信达公司的诉讼请求。一、我在自家房屋露台搭建阳台是自己的权利，因为露台存在安全隐患，为保证本人以及家人的安全，所以我们才搭建的；二、在房屋买卖合同中，并没有明确规定不能封闭自家阳台；三、我家露台不属于小区公共区域，在售楼时即告知此露台是赠送区域；四、本人封闭阳台并不影响其他业主的权益，在结构上遵守了搭建规定，不存在安全隐患，在外观上和现有的颜色、样式与原建筑保持一致，没有损毁小区形象；五、房建信达公司提供的照片只能说明我封闭阳光房的事实，但并不能体现房建信达公司尽到了劝阻和制止的义务；六、搭建施工车辆进小区要经物业公司的同意，物业公司没有阻止应视为物业公司默认、认同了我封闭阳光房的行为，并且同小区有多家住户封闭了露台。原审法院经审理认为：于磊与北京集达房地产开发有限公司所签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。合同双方应当严格按照合同履行各自的义务。于磊办理入住后领取了《临时公约》，作为业主，于磊理应遵守《临时公约》的相关约定。现于磊未经房建信达公司的允许在其房屋五层北侧和六层北侧搭建露台，违反了《临时公约》所设定的义务，故房建信达公司请求判令于磊拆除其搭建的构筑物并恢复原貌，于法有据，法院予以支持。于磊对其辩解意见没有提供充足、有效的证据予以支持，法院不予认定。据此，原审法院于2015年5月判决：于磊于判决生效之日起十五日内拆除位于房山区×××501号房屋五层北侧和六层北侧露台上搭建的构筑物，并恢复原貌。判决后，于磊不服，上诉至本院称：因其购买的是期房，在签合同时未见到房屋的实貌，仅凭开发商单方面形容房屋样式，故其签合同不是真实意思表示，且开发商明确说赠送顶层露台，故露台应归我所有并满足正常使用。另，露台如不封闭，存在积水、坠楼、高空坠物等危险因素。且这些危险因素开发商及物业均不给予解决措施，故请求二审法院撤销原判，驳回房建信达公司上诉请求；一、二审案件受理费由房建信达公司承担。房建信达公司同意原判。经审理查明：2012年6月10日，于磊（买受人）与北京集达房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，于磊购买了由北京集达房地产开发有限公司开发的，位于北京市房山区×××-501号房屋一套，现称×××501。建筑面积共188.96平方米，有1个阳台，其中1个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。该合同第二十一条第三款约定：“买受人不得在该商品房外任何区域（包括公用花园和私用花园内）搭建任何未经规划许可的建筑物或构筑物，不得增添任何影响小区整体景观的设施。”第二十五条第一款约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为北京房建信达物业管理有限公司……”第四款约定：“物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。”补充协议第三条约定：“买受人同意以下约定：1、该商品房所在楼栋及社区内所有顶层露台的使用权归相应顶层买受人并由其承担管理责任……2、拥有上述使用权并承担管理责任的买受人，在行使其使用权和管理责任时，必须遵守国家相关的法律、法规和物业管理公司的管理规定……4、顶层露台、一层小院均不得私搭乱建，不得侵犯其他业主的合法权益。”2012年12月30日，于磊办理入住手续，并领取了《临时公约》，其中第二章第三条约定：“按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备；不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等（例如，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语，不擅自占用楼梯、通道、走廊、平台、道路、停车场等共用部位、共用设施及公共场所，不得安装外防护栏，不得拆卸换装窗户、改变玻璃颜色等）。”于磊入住涉案房屋后未经房建信达公司的允许封闭了其房屋五层北侧和六层北侧的露台。本案审理中，于磊称因其购买的是期房，故在签合同时未见到房屋的实貌，其签合同不是真实意思表示。房建信达公司称于磊所述不是事实，因于磊与开发商签合同时已经通过房屋的户型图、设计图、文字资料及工作人员的解答了解了房屋的结构、外观及物业相关管理规定，且其在2012年12月30日接收房屋办理入住手续时对房屋进行验收并未提出任何质疑，故签订合同是其真实意思表示。另，于磊认为自己所搭建的露台是开发商赠送给自己的，不属于公共部位，自己搭建的露台也没有改变小区的外观外貌，也不存在安全隐患，故不同意拆除，并提供其居住的小区内有其他业主搭建构筑物的照片证明并不是其一户有搭建行为。房建信达公司称虽然露台为赠送，但露台的使用权人在行使权力时必须遵守法律法规及小区管理公约。对于于磊所提供的照片及证明目的称与本案无关。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《大宁山庄业主临时管理规约》、照片等在案佐证。本院认为：于磊与北京集达房地产开发有限公司所签订的《商品房预售合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效。于磊办理入住后亦领取了《临时公约》，因此于磊理应遵守《商品房预售合同》及补充协议、《临时公约》中不得在房屋外任何区域搭建未经规划许可的建筑物及构筑物；顶层露台不得私搭乱建；不擅自利用共用部分搭建建筑物、构筑物的相关约定。现于磊在未经房建信达公司的允许亦未取得规划许可的情况下，在其房屋五层和六层北侧搭建露台，违反《商品房预售合同》及补充协议、《临时公约》的相关约定，故房建信达公司请求判令于磊拆除其搭建的构筑物并恢复原貌，于法有据，本院予以支持。关于于磊称其签订合同不是其真实意思表示的意见，于磊在与开发商签合同时能通过合同中房屋的户型图、文字资料及工作人员的解答了解房屋的结构，并非仅凭开发商单方对房屋样式的形容即签订合同，故对于磊的上述意见本院不予采信。综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由于磊负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由于磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 冷济光代理审判员 廖 慧二〇一五年九月十四日书 记 员 马丽雅 搜索“”