（2015）浦民一（民）初字第21051号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-19
案件名称
上海林家花园企业管理有限公司与上海长百经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海林家花园企业管理有限公司,上海长百经济发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第21051号原告上海林家花园企业管理有限公司。法定代表人林一。委托代理人朱义礼，上海市民生律师事务所律师。委托代理人高明月，上海市申达律师事务所律师。被告上海长百经济发展有限公司。法定代表人周金荣。委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托代理人黎源，上海君澜律师事务所律师。原告上海林家花园企业管理有限公司诉被告上海长百经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法适用普通程序，于2015年3月1日公开开庭进行了审理。原告上海林家花园企业管理有限公司的委托代理人朱义礼、高明月，被告上海长百经济发展有限公司的委托代理人王皎媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海林家花园企业管理有限公司诉称，2010年10月9日，原、被告签订《合同书》，约定被告将上海市浦东新区成山路XXX-XXX号房产整体出租给原告，由原告以自身名义组织招商出租和运行管理。合同生效后，原告投入人民币（以下币种同）660余万元进行改造装修，增加了电梯、燃气报警、电子监控等设备设施。因房屋本身缺陷及部分租户长期拖欠租金等非原告方原因，原告在2012年的经济损失逾200多万元、非经营性政策损失近300多万元，累计亏损达550万元左右。鉴于上述事实，经原告申请，被告对房屋租金予以了下调，租金降至每年200万元。在原告经营期间，因案外人“甬上海鲜”、“香满聚”、“浦东人家”等租户长期拖欠租金、物业管理费，原告通过法律途径主张权利，并最终在相关部门协调下妥善解决争议，原告由此产经济损失343万元。另据原告统计，原告目前年毛利达到1，413，154.36元，剩余4年预期毛利损失5，652，617.44元，该部分预期利益应由原、被告分担，即被告至少承担300万元损失。故原告起诉至法院，请求法院判决：1、确认原、被告于2010年10月9日签订的《合同书》于2015年6月30日解除；2、被告赔偿剩余租赁期限内的改建、扩建、装修装饰损失4，570，241.42元；3、被告赔偿原告合同提前解除遭受的经济损失643万元（包括次承租人补偿款343万元、租金差额利润损失300万元）。被告上海长百经济发展有限公司答辩称，认可《合同书》于2015年6月30日解除；改扩建及装修装饰损失经评估为388万元，若要补偿，亦应在该数额范围之内；对于原告主张的经济损失不认可。经审理查明，涉案租赁房屋由浦东新区上钢新村街道办事处委托直属企业上海长青投资管理中心全权负责建设和经营管理，上海长青投资管理中心又将其整体委托被告对外出租经营。2010年10月9日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方在浦东新区上钢新村街道办事处的见证下签订《合同书》，约定甲方将上海市浦东新区成山路XXX-XXX号（双号）、建筑面积3800平方米的房屋及该房屋门前广场、停车场出租给乙方，甲方同意乙方以自身名义组织招商出租和运行管理；租赁期限八年，从2011年4月1日至2019年3月30日；乙方每年向甲方缴纳租金360万元，该租金五年内不变，自2016年4月1日起，每年比上一年递增2.5%；租金每季度支付一次，在每季度的第一天前付清本季度租金，先付后用，每逾期一日则乙方需按逾期支付总额的千分之三支付逾期付款违约金，逾期超过三个月，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；合同期内，除有合同约定的变更或解除合同的事由出现，甲、乙双方均不得擅自变更或解除合同。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修改造并用于转租经营。2013年6月7日，原、被告之间形成《上海长百经济发展有限公司临时股东会会议纪要》，主要内容为：对2012年的租金，同意支付50万元一次了结，有关前述矛盾处理等一系列问题今后不再考虑，2013年的租金调整到80万元，2014年后的租金，以200万元／年为基数，以后每三年递增5%；对今后租期的调整，决定延期到2019年底等。2012年12月至2014年1月期间，因世博会，为配合街道解决社会稳定问题，原告与“甬上海鲜”、“香满聚”、“浦东人家”三家次承租户达成协议，原告除免去上述租户欠租等费用外，另分别给予一定经济补偿。2015年4月30日，被告向原告发出《关于解除合同的函》，以目前项目的经营状况和上级部门业态调整要求等为由，决定于2015年6月30日解除租赁合同，收回房产。2015年5月5日，原告复函，同意解除合同，解除后相关事宜由双方协商解决。另查，现原告相对固定的转租收益为每年380余万元，2015年1～3月，原告缴纳营业税38，385.44元。经被告方委托评估，涉案租赁房屋的改造、搭建费用残值为3，883，644元。原、被告共同确认，双方就涉案租赁房屋正在交接过程中，无需在本案中处理；原告尚欠2013年电费374，160.71元、2014年租金70万元，截至2015年6月租金100万元、停车费2，400元，共计2，076，560.71元，双方同意在本案中一并处理；对于房屋押金30万元，双方同意用以抵扣欠租等费用；因原告尚未支付2015年4月之后的水电费，故原告支付的水电费押金6万元不要求在本案中处理。因原、被告对合同解除后的赔偿事宜未能达成一致，故原告提起本案诉讼。审理中，原告认为被告单方解除合同，构成违约。被告确认其为街道下属集体企业，涉案合同属双方协议解除；对评估范围内的改造搭建，被告同意接收利用。以上事实，有情况说明、委托书、《合同书》、《会议纪要》、转租合同、《解除租赁合同协议书》、《经济补偿协议》、函、复函及付款凭证等在案佐证。本院认为，合同约定，除有合同约定的变更或解除合同的事由出现，双方均不得擅自变更或解除合同。被告主张本案合同为协议解除，但双方实际并未对合同解除后的法律后果达成一致，原告也未放弃违约索赔的权利。从解约事实来看，系被告在合同有效期限内向原告发函要求提前解除合同、收回房屋，应认定被告构成违约，原告要求被告承担相应的违约赔偿责任，具有事实和合同依据。合同解除后，原、被告应按约结算租赁费用。对于双方确认的欠租等费用，原告同意支付，本院可据此判决。涉案合同因被告违约而解除，被告亦表示对租赁房屋的改造、搭建部分，同意接收利用，故原告要求被告支付改造、搭建费用，本院予以支持，但应以双方确认的评估残值为限。原告承租房屋后投入了大量装修改造费用，其根本目的系通过转租经营获取转租差额收益。根据查明的目前转租经营状况，若合同正常履行完毕，原告确可获得可观的转租收益，对于该部分经济损失，在考虑合同实际履行情况、剩余租赁期限、转租差额、原告成本投入以及商业经营风险等因素后，原告要求被告支付300万元，经查尚属合理，本院予以支持。原告要求被告承担因配合街道解决社会稳定问题而补偿给商户的费用，缺乏合同和法律依据。对于房屋押金，根据当事人的意见，可直接抵扣原告的欠费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海林家花园企业管理有限公司与被告上海长百经济发展有限公司于2010年10月9日签订的《合同书》于2015年6月30日解除；二、被告上海长百经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海林家花园企业管理有限公司改造、搭建损失3，883，644元；三、被告上海长百经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海林家花园企业管理有限公司经济损失300万元；四、原告上海林家花园企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海长百经济发展有限公司租金、电费、停车费合计1，776，560.71元（已扣除房屋押金30万元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87，801元，由原告上海林家花园企业管理有限公司负担27，816元，被告上海长百经济发展有限公司负担59，985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政代理审判员 杜献伟人民陪审员 高天明二〇一五年九月十四日书 记 员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：