（2015）西民二初字第380号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-20
案件名称
洛阳冠顺商贸有限公司与朱旭昶租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市西工区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第380号原告洛阳冠顺商贸有限公司。法定代表人杨爱敏，董事长。委托代理人杨书伟，河南君友律师事务所律师，特别授权。被告朱旭昶，男，1974年8月6日生，汉族。委托代理人邢有光，河南行有格律师事务所律师，特别授权。原告洛阳冠顺商贸有限公司（以下简称冠顺公司）诉被告朱旭昶租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冠顺公司的委托代理人杨书伟，被告朱旭昶及其委托代理人邢有光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠顺公司诉称：2013年9月25日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将七一路十四号院内2号大厅（包括一个货梯和2号厅进出口）及4号附跨和进出口处11间门面房租赁给被告使用。合同约定：租赁期限三年，自2013年7月31日至2016年7月31日，租金每年40万元，每年交一次，先交后用，每年6月30日前交全年租金，逾期按每日1‰缴纳违约金，超过三十日仍不交，原告有权解除合同。2014年6月30日前，被告没有按合同约定缴纳当年租金，虽经原告多次催要，被告至今未缴纳。被告的行为构成违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.解除双方于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付拖欠的租金400000元；3.被告支付违约金120000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告朱旭昶辩称：1.被告自2007年即从原告处租赁本案标的房屋，在履行租赁合同时，房租的支付方式为先用后付。2013年9月25日原、被告重新需签房屋租赁合同，对租赁价格进行调整，合同虽约定房租的支付方式为先交后用，但在实际履行过程中，被告与原告的法定代表人杨爱敏口头协商一致，仍然按之前“先用后交”的支付方式支付，双方也是按此履行的。2.被告在收到诉状后，主动找到杨爱敏，说明愿意向原告支付房租，但是由于原告申请保全，法院要求实际承租该标的房屋的大张商场不得向被告支付租金，致使被告无力向原告支付房租。综上，被告与杨爱敏的口头协议是真实有效的，被告并不构成违约，请求法院在查清事实的基础上公正审理本案。经审理查明：2013年9月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将自己管理的坐落于七一路十四号院内2号大厅（包括一个货梯和2号厅进出口）、4号符跨及进出口处11间门面房租给被告使用，建筑面积为2000平方米左右。合同约定：1.租赁期三年，自2013年7月31日至2016年7月31日；2.租金为每年40万元，每一年交一次，先交租后使用，每年6月30日前交全年租金，被告不得拖欠，如逾期交纳租金，每超一日，按全年租金的每天千分之1%交纳违约金，超过三十日仍不交者，原告有权解除合同；3.租赁期内，被告有利用场地非法经营、从事危险行为损坏公共利益的，逾期交纳租金达三十天，各项环保指标不符合国家要求影响居民居住环境其中一条的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失；4.在租赁期内，原告必须保证被告的正常经营，不得将被告租用的房屋转租（转卖）给任何第三者；5.租赁期满后，再租赁的租金不低于每年60万元，被告如需继续使用，应提前一个月提出，原告可根据实际情况给予二年期限的承租权，该二年期限满后，被告不再享有优先权，合同期满后，被告投资改造的固定资产应无偿交给原告。被告在合同期限内将其租赁的涉案房屋转租给大张商场使用至今。2013年7月31日至2014年7月31日的租金被告已经交纳，2014年7月31日至2015年7月31日的租金，原告认为依据合同被告应于2014年6月30前交纳，但至今被告未予交纳，构成违约，故诉至本院。另本案审理过程中，原告提出财产保全申请，本院作出（2015）西民二初字第380-1民事裁定书，要求河南大张实业有限公司应付给被告的租金55万元暂停支付。本院认为：2013年9月25日原、被告签订的《房屋租赁合同》，双方均无异议，系双方真实意思表示，本院予以认定。双方均应依约主张权利、履行义务。根据合同约定，合同期限为三年，每年的周期从本年度7月31日至下年度7月31日，租金为每年40万元，交租金的期限为本年度的6月30日前。原告所诉的租金40万元为2014年7月31日至2015年7月31日，被告应于2014年6月30日前交纳，至今被告未予交纳，原告主张被告支付拖欠的租金，本院予以支持。被告逾期未交纳租金构成违约，原告主张解除合同，并要求被告承担违约金12万元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其从2007年起即租赁涉案房屋，一直是先用后交，本院认为，以前合同已经到期，2013年9月25日双方重新签订租赁合同，即双方对租金的交纳期限进行了变更，被告应依新合同履行交纳租金义务，故对被告的辩解不予采信。被告辩称其与原告法定代表人口头协商对租金的交纳期限变更为先用后交，但并未提交证据予以证明，且原告予以否认，本院不予采信。诉讼中原告申请诉讼保全，本院要求大张商场应付被告租金55万元暂停支付，诉讼保全发生在合同约定的被告交纳租金期限之后，被告以此为由不予交纳租金不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告洛阳冠顺商贸有限公司与被告朱旭昶于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》。二、被告朱旭昶于判决生效后在五日内支付原告洛阳冠顺商贸有限公司租金400000元。三、被告朱旭昶于判决生效后在五日内支付原告洛阳冠顺商贸有限公司违约金120000元。。如果被告朱旭昶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9100元，保全费3270元，共计12370元，由被告朱旭昶承担（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 刘伟国代审判员 陶 源陪 审 员 王晓刚二〇一五年九月十四日书 记 员 丁 妍 关注微信公众号“”