（2015）商民终字第638号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上诉人河南富盈祥房地产开发有限公司与被上诉人申学南服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南富盈祥房地产开发有限公司,申学南
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第638号上诉人（原审被告）河南富盈祥房地产开发有限公司，住所地：商丘市。法定代表人李宪礼，该公司经理。委托代理人李好欣，河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）申学南，男，汉族，1983年6月13日出生，住所地商丘市。上诉人河南富盈祥房地产开发有限公司（以下简称富盈祥公司）与被上诉人申学南服务合同纠纷一案，夏邑县人民法院于2015年6月10日作出（2014）夏民初字第02583号民事判决，富盈祥公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年7月8日受理本案后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人富盈祥公司的委托代理人李好欣，被上诉人申学南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年2月18日，原、被告签订夏邑县“怡和新苑”项目全案营销合同1份，怡和新苑位于夏邑县长寿大道与振兴路交叉口东北角，可售总建筑面积约4.5万平方米，约定了代理销售方式，期限，价格及结算方式按正常代理销售金额的1.3%结算，公司团购房源按总销售金额的0.187%结算。协议签订后至项目开售前被告支付原告前期月顾问费30000元，作为乙方全部前期营销策划工作服务费。并约定了代理销售合同的权利和义务及违约责任。合同签订后被告向原告支付30000元。期间，原告的部分工作人员在售楼部工作至2014年7月底关门，被告未向原告支付顾问代理费，后原告以被告不恪守合同应支付原告180000元顾问代理费，诉至本院。原审认为，被告为开发房地产销售与原告签订的“怡和新苑”项目全案营销代理合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。被告应按合同确定的义务履行，由于被告认可原告的工作人员在被告处工作至2014年7月底，被告应按照原告的工作人员在其处工作的5个月时间支付原告顾问费150000元。由于原告已支付原告30000元，故被告应支付原告120000元。关于被告辩称以原、被告签订的代理合同为无效合同，原、被告签订的商丘市夏邑县“怡和新苑”项目全案营销代理合同后，被告已按照合同支付原告顾问费30000元，原告虽未取得房地产中介服务工商营业执照，但原告为个人，原告已在合同签订后，工作人员在被告处工作至7月底，故对被告的抗辨理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：一、被告河南富盈祥房地产开发有限公司支付原告申学南顾问费120000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其它诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告负担1300元，被告负担2600元。上诉人富盈祥公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案案由应当为服务合同纠纷，而非委托合同纠纷；2、被上诉人单方解除合同属于根本违约行为，应当根据合同承担违约责任；3、原审判决认定合同有效，判决支付被上诉人12万元没有依据，双方签订合同时，被上诉人故意隐瞒没有取得房地产中介服务机构营业执照的事实，其没有房地产代理销售资格，合同目的不能实现，该合同应为无效；4、原审认定被上诉人及工作人员在上诉人处工作5个月的事实错误。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。本院根据上诉人和被上诉人诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原审认定本案性质为委托合同是否正确；2、原审判决认定合同有效并判决上诉人支付被上诉人12万元是否有依据；3、原审认定被上诉人工作人员工作时间是否正确。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年2月28日签订的营销代理合同，该合同是双方的真实意思表示。分析该合同内容，合同可以分为两个部分，履行该合同分为两个阶段，第一为合同签订后至开盘前阶段，该阶段甲方支付乙方前期月顾问费3万元，第二阶段为开盘后阶段，按照房屋销售的数量以及双方约定的费用标准支付款项。第一阶段由上诉人按照月支付费用标准，作为被上诉人前期劳动的费用，该阶段应为服务合同阶段，第二阶段开盘后按照合同约定的销售面积计算费用，属于委托代理销售的范畴，应当为委托合同，而本案上诉人在一审法庭辩论终结前没有取得商品房预售许可证，其也不可能对房屋进行预售，因此，本案争议的款项应当属于第一阶段发生的费用，应当认定为服务合同纠纷，该服务合同不受房地产经纪资质的限制，应当认定为有效合同，上诉人关于本案应当认定为服务合同纠纷的理由成立，但关于本案合同无效的观点不能成立，依法应予驳回。上诉人认可被上诉人的工作人员工作至2014年7月份，距离签订合同时间为5个月的时间，原审按照5个月计算费用正确，上诉人称计算时间错误的理由不能成立。综上，原审判决虽认定案由错误，但判决结果正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人河南富盈祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 代恭伟审判员 许珍红审判员 曹燚森二〇一五年九月十四日书记员 张 甜 微信公众号“”