（2015）佛中法民三终字第432号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-26
案件名称
朱冬梅与邱飞、陈雪敏租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱飞,朱冬梅,陈雪敏,广东电网有限责任公司佛山三水供电局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第432号上诉人（原审被告）：邱飞，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托代理人：肖永胜，广东华生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱冬梅，女，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道德兴。委托代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。委托代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。原审被告：陈雪敏，女，汉族户籍地址四川省长宁县，现住广东省佛山市三水区。原审第三人：广东电网有限责任公司佛山三水供电局，住所地佛山市三水区负责人：何山，局长。委托代理人：谭建彬，广东雅业律师事务所律师。委托代理人：潘洁颜，广东雅业律师事务所律师。上诉人邱飞因与被上诉人朱冬梅、原审被告陈雪敏、原审第三人广东电网有限公司佛山市三水供电局（以下简称三水供电局）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第13号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人邱飞及其委托代理人肖永胜，被上诉人朱冬梅的委托代理人吴富朝，原审第三人三水供电局的委托代理人谭建彬到庭参加了诉讼，原审被告陈雪敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年12月23日，朱冬梅向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认朱冬梅与邱飞于2013年7月13日签订的《土地租赁合同》无效；2.确认朱冬梅与邱飞、陈雪敏于2013年8月20日签订的《士多租赁合同》无效；3、邱飞、陈雪敏连带返还两份合同的押金15600元，返还全部租金101200元，及计算至起诉之日止的利息6506.67元；4、邱飞、陈雪敏连带赔偿朱冬梅损失321550元（办证费2200元、装修费319350元），及计算至起诉之日止的利息22650.49元；5、本案诉讼费用由邱飞、陈雪敏承担。原审法院经审理查明：2013年7月13日，朱冬梅与邱飞签订《土地租赁合同》，合同约定邱飞将位于佛山市三水区的土地出租给朱冬梅，租期为2013年9月1日至2017年9月1日；租金为每月7200元等内容。邱飞向朱冬梅出示了《场地租赁合同书》、《自编证明》等材料，以此证明对出租的土地拥有合法的使用权。签订合同后，朱冬梅入场准备装修时发现该土地没有供应水电，须从附近的士多店接驳，故朱冬梅再次与邱飞及陈雪敏签订《士多租赁合同》，约定租期为2013年8月20日至2017年8月20日；每月租金1200元等合同内容。上述两份合同签订后，朱冬梅分别向邱飞、陈雪敏缴交了押金14400元、1200元。随后，朱冬梅方在承租的土地上开办“某餐厅”，支出装修费用319350元、支出办证费2200元，并进行了营业。在营业的过程中，第三人三水供电局的工作人员曾告知朱冬梅其经营的土地的权属有问题，并要求朱冬梅搬离，朱冬梅随后至国土部门查证，发现邱飞并不具有出租土地的权利，为了避免更大的损失，朱冬梅方于2014年11月自行拆除“某餐厅”。涉案两份租赁合同的土地权属属于三水供电局，邱飞、陈雪敏并不具有使用该土地的权利，也不享有出租的权利。在上述租赁合同的履行期间，朱冬梅方向邱飞、陈雪敏缴交了场地租金86400元、士多租金14800元。并查明，邱飞与陈雪敏系夫妻关系。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权订立合同后取得处分权的，该合同有效”，在本案当中，邱飞将其不拥有处分权的土地及士多出租给朱冬梅，故该两份租赁合同为无效合同，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，邱飞在租赁期间向朱冬梅方收取的押金15600元及租金101200元，应当向朱冬梅返还；并赔偿朱冬梅因装修而损失的费用319350元及办证费2200元及相关利息，朱冬梅对利息的计算准确，原审法院予以认可。陈雪敏与邱飞系夫妻关系，上述债务在陈雪敏和邱飞婚姻关系存续期间产生，且陈雪敏亦不能证明上述债务属邱飞个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故陈雪敏依法应对邱飞的债务承担连带清偿责任。陈雪敏经合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认朱冬梅与邱飞2013年7月13日签订的《土地租赁合同》无效；二、确认朱冬梅与邱飞、陈雪敏2013年8月20日签订的《士多租赁合同》无效；三、邱飞、陈雪敏须于判决生效之日起十日内共同向朱冬梅返还押金15600元、租金101200元以及利息6506.67元；四、邱飞、陈雪敏须于判决生效之日起十日内共同向朱冬梅赔偿321550元以及利息22650.49元；一审案件受理费减半收取即4156元、诉讼保全费2820元，共计6976元，由邱飞、陈雪敏负担。上诉人邱飞不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）朱冬梅经营期间的租金101200元及利息不应返还。理由有：1.朱冬梅取得了营业执照即说明朱冬梅是合法经营，而且，朱冬梅事实上也是正常经营，获取了经营收益。朱冬梅在经营过程中并没有受到第三人对该土地的使用主张和异议，更没有因干挠影响营业（朱冬梅也没有诉请停止侵害）。因此，邱飞认为一审判决返还租金及利息是错误的。2.邱飞也是受害者，一审判决邱飞返还租金及利息对邱飞不公。邱飞出租给朱冬梅的场地来源于邱飞与广东某有限公司（以下简称某公司）签订的《场地租赁合同书》，并约定邱飞可转租他人。邱飞从某公司租来的场地位于西南街道某号的一处闲置场地，面积约3200平方米，投入土地基础建设15万。邱飞只是将其中的400平方米再租给朱冬梅作餐厅（与营业执照地址相符）。邱飞是要交租给某公司的。在地界未曾明确前，一审判决有失公道。3.综观朱冬梅的行为，其实是朱冬梅自己经营不善，就到处找磋。其在2014年10月20日欲将餐厅以38万元的高价转让就证明了朱冬梅有不劳而获的思想。（二）押金15600元也不应返还，理由是朱冬梅可以正常经营而其不想经营，违约在先。在三水供电局与某公司对场地没有确权之前，认定邱飞一方无权处分他人财产是不公正的。（三）朱冬梅没有证据证明装修费是319350元。朱冬梅单凭2份工程预结算表及10张收款收据是不能证明其为装修餐厅共支出319350元。通常情况下，装修必须有装修合同，有图纸，有预算表，有结算表，有收费发票。朱冬梅连一张发票都没有，工程预（结）算表没有公章，也没有经手人，不能证明其支出319350元的事实。更何况，朱冬梅在2014年11月自行拆除“某餐厅”是毁灭证据的行为。朱冬梅要想使自己的诉求得到支持不应自行拆除“某餐厅”，除非其证据很充分。朱冬梅应该找有资质的中介对装修进行评估。按我国法律的规定，对毁灭证据的结果应由朱冬梅自己负责，由其承担举证不能的责任。另外，因为朱冬梅自行拆除，其获取了有价值的物品，所以朱冬梅的损失要扣减，不可能是319350元。购置的台椅、空调、音响是动产，不应认作损失。其实，朱冬梅主要不是装修而是建设，正如其所说搭建了房屋、铁棚、雨篷，还安装了霓虹灯，而这些都是要需要报建的。如果朱冬梅能够按法律办事，主动去办理报建，而不是私自搞违章建筑，损失是可以避免的，故朱冬梅应为自己的违法行为承担责任。（四）办证费2200元要邱飞承担没有道理。办证费并非邱飞收取，中介公司也确实为朱冬梅办理了营业执照，朱冬梅事实上也进行了经营并获取了利益。一审判决全面支持朱冬梅的全部诉讼请求是错误的，是违背事实和法律的，对邱飞也是不公平的。本案中，朱冬梅单方终止合同属于违约行为，建设装修不报建属于违法行为，自行拆除餐厅而造成无法评估属于毁灭证据，朱冬梅应自负其责。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，并判决驳回朱冬梅的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由朱冬梅负担。上诉人邱飞在庭审中补充上诉意见称：（一）邱飞出租给朱冬梅的场地在三水供电局的围墙外，邱飞当时认为该土地是在其向某公司承租的范围内的。（二）关于士多店的租赁问题，邱飞已经申请证人萧某出庭作证，证明了萧某是合法的出租人，其场地的来源是合法的，且证明了其将士多店的经营权委托邱飞进行打理，说明邱飞和朱冬梅的租赁合同是合法的。该租赁是基于朱冬梅为招揽生意而要求与邱飞签订租赁合同的结果，因为在现场可以看出只有看到了士多店的招牌才能看到涉案商铺的标识。（三）一审认定合同是无效，却要求邱飞退还朱冬梅的租金，该判决不合理。一审法院遗漏了朱冬梅经营餐厅的16个月的收入是否应该返还给邱飞的问题。从本案合同签订日2013年7月13日到一审判决认定朱冬梅拆除餐厅的2014年11月，这期间有16个月的时间，这16个月的经营收入何在。退一万步说，即使从领取营业执照时间2014年1月14日起算，这段时间经营的收益根据合同法也应该是物归原主。该笔收入按照每月的收入至少3万，16个月合计48万元应该退还给邱飞。（四）一审判决认定朱冬梅装修的费用和购买器材的费用事实不清，证据不足，认定价钱明显过高。虽然朱冬梅会对餐厅进行资金的投入，但是不至于那么高。即使有花费那么多钱，但是餐厅中有三分之一的东西仍可以搬走进行变卖，例如音箱等物件。还有被拆除的东西也是有价值的。既然一审判决认定由邱飞赔偿这些物件的费用，就等于邱飞购买了这些物件，所以这些物件也应该退给邱飞。（五）朱冬梅作为一个成年人，其对自己签订的合同应该承担责任。朱冬梅在一审的时候才要求邱飞出示国土证等证件，如果其在租赁的时候就要求查看，就不会导致该案纠纷了。朱冬梅建造厕所等建筑均没有报建，均属于违章建筑，不应该由邱飞进行赔偿。朱冬梅对财产损失也应该承担自己的责任，不能都归责于邱飞。（六）陈雪敏并未参与土地租赁合同的签订，对该租赁合同不需要负相应的责任。被上诉人朱冬梅答辩称：（一）涉案土地的使用权人已经明确主张返还土地并恢复原状，涉案的土地租赁合同、士多租赁合同因权利人拒绝追认而自始不发生法律效力，邱飞、陈雪敏依法应返还基于无效合同所取得的财产。对此一审法院认定事实无误，适用法律正确，判决结果应于维持。本案中，邱飞对涉案土地及房屋无出租的处分权已是无可争议的事实。而在租赁期间，三水供电局曾以土地使用权人的身份要求朱冬梅立即退场并恢复原状，拒绝对邱飞的无权处分行为予以追认。一审期间，三水供电局也再次对涉案土地主张权利，因此涉案两份租赁合同依法自始无效，一审法院判决认定合同无效并判令邱飞、陈雪敏向朱冬梅返还相应财产，具有事实依据。邱飞关于租金、押金不应返还的主张依法不能成立，应不予支持。（二）邱飞、陈雪敏二人为达不法骗取租金的目的，恶意合谋以不具有使用权的土地及房屋进行出租，诈骗朱冬梅签订合同，依法应承担合同无效的全部过错，赔偿朱冬梅的所有经济损失。1.邱飞、陈雪敏二人对于涉案合同的签订具有明显的主观恶意。本案中，邱飞明知不具有涉案土地的使用权，为诱使朱冬梅签订合同、达到谋取不法利益的目的，谎称涉案土地从某公司承租取得，并不惜伪造虚假的“红线图”“区位图”及“自编证明”证明其承租土地的范围以骗取朱冬梅的信任。甚至在朱冬梅发现涉案土地无水电供应而要求退租的情况下，邱飞为确保其不法目的的实现，以没收保证金为要挟，要求朱冬梅额外承租士多店以解决用水用电问题。由此可见，邱飞主观上具有明显的诈骗恶意，客观上也实施了伪造证明文件的不法行为，是无效合同订立的主导者及诈骗结果的追求者，一审法院认定其承担合同无效的全部过错责任并无不当。此外，邱飞还不惜透过“假离婚”以逃避本案债务。根据邱飞与陈雪敏签订的离婚协议书，二人居然在涉案土地租赁合同签订后的数天内即迅速办理离婚手续，并约定双方的主要财产两套房产归陈雪敏所有，而房产的贷款债务却由邱飞一方承担，恶意转移财产的意图十分明显。而二人在离婚后，却又能在2013年8月20日共同与朱冬梅签订涉案的士多租赁合同，明显不合常理。邱飞与陈雪敏侵占他人土地非法牟利是早有预谋，同时妄图通过夫妻财产分割制度逃避法律责任，主观恶意明显。2.朱冬梅是邱飞、陈雪敏诈骗行为的受害者，主观上并无过错，不应承担合同无效的责任。因邱飞、陈雪敏故意隐瞒事实，提供虚假文件对朱冬梅进行诈骗，朱冬梅事实上对于涉案土地的实际权属、用途根本毫不知情，并在上当受骗的情况下投入巨额经营成本。但在确认邱飞、陈雪敏对涉案土地不具有合法使用权后，朱冬梅为避免损失扩大或酿成更为严重的后果，唯有先行将涉案土地上的建筑及设备拆除。因此，朱冬梅自始至终都是善意且无过错的一方，不应承担合同无效的责任。（三）朱冬梅自行拆除涉案土地的建筑是为了避免损失进一步扩大所采取合理救济措施。根据《中华人民共和国电力法》第十一条和第六十二条的规定，邱飞利用涉案土地进行出租的行为属于侵占变电设施用地的违法行为。事实上，因朱冬梅是涉案土地的实际使用人，邱飞违法占地的法律风险实际上是由朱冬梅承担。朱冬梅的地上建筑物、构筑物随时有被强制拆除的可能，也随时面临行政处罚的风险。若由于地上建筑物、构筑物的存在给供电局造成供电障碍或事故的，相关责任更是朱冬梅所不能承担的。因此，在三水供电局已经明确要求朱冬梅限期撤离并恢复原状的情况下，涉案土地租赁合同依法无效已无任何争议，朱冬梅为了避免损失扩大，有权及时采取合理救济措施，自行拆除相关的建筑和设备。此外，朱冬梅对于涉案的建筑、装修投入损失已经提交若干现场照片、工程预结算表、工程款收据、收款方的主体资料作为证据，当事人、法院客观上也完全可以向收款方了解款项支出的具体情况。邱飞对前述证据虽有异议，但未提供证据予以反驳，根据民事诉讼证据规则，朱冬梅的证据已经足以证明损失的客观情况，可以作为损失数额计算依据。邱飞关于应通过鉴定机构对装修进行评估的主张并无必要，其相应的上诉主张不应得到支持。请求判决驳回上诉，维持原判。被上诉人朱冬梅在庭审中补充答辩意见如下：（一）士多店是三水供电局基于照顾××人的考虑给萧某经营的，经营的期限也是相当长的，所以不是简单的租赁关系，即使是三水供电局出租士多店给萧某，萧某再转租给邱飞，三水供电局也并没有同意的表述，邱飞转租给朱冬梅也是没有经过供电局的同意的。朱冬梅租赁士多店的目的是给餐厅进行供电，因为餐厅本身不具有报建电力的条件。根据水电费的单据，士多店就是为了给涉案餐厅进行供电的。涉案餐厅的租赁合同和士多店的租赁合同都已经无效了。所以不具备继续履行士多店租赁合同的条件。（二）邱飞认为经营的收入应该根据合同无效返还，朱冬梅认为经营收入有无并没有证据显示，也不存在返还的问题。签订了租赁合同并不是就有营业收入。收益应该是朱冬梅经营餐厅的收入。邱飞和陈雪敏本来就不是涉案场地的所有人，其无权要求返还租金。（三）合同无效的原因是由于邱飞以虚假的证明文件和虚假的陈述来游说朱冬梅签订合同而导致。其伪造了区位图和伪造自编的证明，谎称场地是向案外人承租过来的，其行为民事上构成欺诈。在使用权人三水供电局明确不予追认的情况下，涉案合同应该认定为无效，无效的结果是由于邱飞追求导致的，其所得的数额刑事上可能构成犯罪。所以本案当中三水供电局拒绝追认合同的结果责任应该由结果的追求者邱飞承担。涉案土地上建筑物没有报建是由于邱飞擅自处分土地导致的，朱冬梅履行合同中发现涉案场地是属于第三人供电局的，用途是变电设施用地，根据合同法规定变电设施用地是不能报建的。邱飞通过虚假的陈述和证明导致签订合同，朱冬梅基于防止损失扩大拆除涉案房屋是对自己利益的考虑。原审被告陈雪敏在二审期间未作答辩。原审第三人供电局陈述称：（一）三水供电局是涉案土地合法的权属人，且并不同意出租涉案土地。西南变电站提供土地给萧某用于开办士多店是出于人道主义的关怀，三水供电局对此并不同意。萧某的使用证明没有经过三水供电局的盖章确认，也没有三水供电局法定代表人的签字确认。所以萧某使用三水供电局的土地不具备合法性。（二）三水供电局是有独立请求权的第三人，在一审期间已经当庭提出了请求，但是一审法院不予采纳。（三）三水供电局是有独立请求权的第三人，本案涉及的租金收入和经营收益都应该归属于作为土地权属人的三水供电局。无论原租赁双方的合同履行是否有效，租金是否应予以返还，三水供电局的土地被使用了就应该支付土地使用费，应由当事人双方对无效合同的过错分担支出土地使用费的责任才合理。（四）萧某的士多店转租给邱飞，三水供电局是不知道的，即使知道也不会同意其转租。对于邱飞非法使用三水供电局的土地后又转租给朱冬梅，三水供电局是反对的。请求二审法院给予三水供电局独立请求权的地位。上诉人邱飞在二审期间向本院提交了如下证据：1．邱飞与案外人萧某于2013年5月15日签订的租赁合同，内容为萧某将士多店的经营权出租给邱飞，租期从2013年5月15日至2023年5月14日；2.案外人萧某的证人证言及由原三水县供电局西南变电站批示同意暂借变电站西北角空地X平方米给萧某开小卖部的资料；上述两证据拟证明本案中邱飞有权出租士多店。被上诉人朱冬梅经质证认为，即使证人证言属实，该士多店并没有办理房产证，同时萧某转租士多店应当经过三水供电局的同意，故对上述证据不予确认。原审第三人三水供电局经质证认为，在批示同意暂借变电站西北角空地X平方米给萧某开小卖部的资料上进行盖章确认的仅仅是当时的西南变电站，且在该份资料上签名的并非当时三水供电局法定代表人，不能代表三水供电局作出真实意思表示，且三水供电局不认可该份资料阐明的任何意思表示。本院经审查认为，邱飞所提交的证据是为了证明其有权与朱冬梅签订关于士多店的租赁合同，但上述证据并不能证明其所主张，故本院对上述证据不予确认，具体理由于下文阐述。被上诉人朱冬梅在二审期间向本院提交了如下证据：1照片6张，拟证明朱冬梅对涉案土地投入建设的概况；2.企业机读档案资料，拟证明朱冬梅对涉案土地投入建设的合同相对方的登记信息，说明朱冬梅对涉案土地投入建设是客观和真实的。上诉人邱飞经质证认为，照片是不真实的，即使真实也属于违法建筑；企业机读档案资料不能证明朱冬梅所主张的相关损失的合法合理性；对上述证据均不予确认。原审第三人供电局经质证认为，无法确认上述证据的真实性。本院经审查认为，朱冬梅提供的照片与朱冬梅所举的在涉案土地上搭建和装修房屋的其他证据相印证，证明其为履行租赁合同投入建设的事实，故本院对该证据予以确认；朱冬梅所举的企业机读档案资料经核对与原件无异，且资料上的企业名称与开具收据中的盖章主体名称一致，故本院对该证据予以确认。原审被告陈雪敏在二审期间没有提交新证据。原审第三人三水供电局在二审期间没有提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：朱冬梅所支出的搭建和装修餐厅的费用319350元的具体构成为：向佛山市三水区某经营部支付购买2个推拉雨篷的款项分别为18300元和19200元、向佛山市三水区某木器加工店支付购买四方台桌30套的款项共计29400元、向佛山市三水区某家电维修部支付购买和调试音响设备（包括卡拉OK功放机两套、音像两对、无线话筒1套和安装调试费）的款项共计15300元、向佛山市三水区某家电维修部支付购买高清投影仪机两套共计23250元、向玉田县某设备厂支付购买双罐六头扎啤机1台和气瓶2个共计8600元、向佛山市三水区某广告有限公司广告工程款58600元、向佛山市三水区某装饰设计部支付餐厅工程款共计146700元（分为三笔50000元、50000元、46700元支付）。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案邱飞和朱冬梅签订了两份租赁合同。首先，关于邱飞和朱冬梅就涉案土地签订的土地租赁合同的效力问题。三水供电局是该土地租赁合同所涉土地的使用权人，邱飞对该土地不享有任何权利，而三水供电局对邱飞出租该土地的行为明确表示不予追认，故邱飞无权将涉案土地进行出租。原审判决认定邱飞与朱冬梅签订的该土地租赁合同无效并无不当。其次，关于邱飞、陈雪敏和朱冬梅就涉案士多店所签订的租赁合同效力问题。邱飞系从案外人萧某处承租了士多店后再转租给朱冬梅，虽然邱飞提交了萧某的证言和关于原三水县供电局西南变电站批示同意暂借变电站西北角空地X平方米给萧某开小卖部的资料用以证明其有权出租士多店，但，一是三水供电局明确表示即使三水供电局给萧某使用该土地开设士多店属实，也仅是给萧某使用，并未允许其转租给其他人，二是邱飞也未提交证据证实该士多店的建设经过了规划报建；因此，邱飞、陈雪敏和朱冬梅就士多店所签订的合同依法应认定无效。因两份租赁合同均为无效，对于双方当事人所应承担的民事责任应根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定来予以确定。综合双方当事人的诉辩，对于双方当事人责任的确定涉及到三个方面的问题，一是朱冬梅向邱飞支付的租金和押金是否应当予以返还，二是朱冬梅所主张的损失是否具有事实依据，三是如何确定双方对损失所应承担的相应责任。关于租金和押金是否应当予以返还的问题。邱飞收取朱冬梅所支付的租金和押金是依照双方之间签订的租赁合同而取得的财产，由于本案合同无效，根据上述合同法第五十八条的规定，邱飞依照合同所收取的租金和押金不再有合同和法律依据，其应当向朱冬梅予以返还，故邱飞上诉称其不应返还租金及押金于法无据。因邱飞占用了上述款项，故其还应当向朱冬梅返还占用该款项期间所产生的利息，原审判决对此处理正确。关于朱冬梅所主张的损失是否具有事实依据。本案中，朱冬梅租赁涉案土地的目的就是为了经营餐厅，朱冬梅陈述其租赁土地后进行了搭建和装修，且提交的照片也显示其进行了相应的建设，而邱飞在诉讼中也表示涉案的餐厅被朱冬梅所拆除，说明涉案餐厅确实存在过，而朱冬梅要经营餐厅必然产生有关搭建和装修费用；更重要的是朱冬梅还提交了工程预结算表、收款收据来证实为此所支出的费用，收款收据中写明了具体款项用途、数额，收款单位均在收据中盖章予以确认。同时，朱冬梅还提交上述收款主体的工商登记资料，证明了上述收款主体的存在。因此，朱冬梅提交的证据已经足以证明其为搭建和装修餐厅所支出的费用，邱飞对此予以否认，却未提交证据予以反驳。另外，邱飞还上诉称应当对损失进行评估，但因朱冬梅拆除了餐厅，故朱冬梅应承担举证不能的责任。对此，本院认为，邱飞并无权出租涉案土地，而朱冬梅在权利人三水供电局告知其经营的土地权属存在问题，并进一步核实得知邱飞无权出租涉案土地的情况后拆除所搭建和装修的餐厅是恢复原状并减少损失的正当行为，且朱冬梅所举证据已经足以证明搭建和装修餐厅所产生的费用，故邱飞以此为由主张朱冬梅应承担举证不能的责任缺乏理据，本院不予支持。另外，朱冬梅办理营业执照所产生的办证费用也是签订租赁合同进行经营而产生的必要费用，且朱冬梅提交了营业执照和收据等证据予以证实，故该办证费用属于本案合同无效给朱冬梅所造成的损失。关于如何确定双方对该损失所应承担的责任的问题。根据上述合同法的规定，因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邱飞将自己不享有权利的土地出租给朱冬梅。邱飞上诉以其以为涉案土地在其承租的他人土地的范围内为由而主张其没有过错。本院认为，在租赁合同中确保租赁物享有相应的可处分的权利是出租方起码的义务，而邱飞不但将其不享有权利的涉案土地出租给朱冬梅，且还在租赁合同中保证其对出租的土地享有权利并出具了所谓的自编证明声称其愿意为证明内容的真实性承担责任，因而本案首先应当明确的是邱飞对于导致合同无效和由此所产生的损失负有主要过错。而朱冬梅作为承租方，对于出租方是否具有权利出租负有一定的审查义务，尤其是本案出租的土地上还搭建有房屋，对于该房屋的建设需要进行相应的规划报建，而朱冬梅并未进行相应的规划报建，未能及时了解本案土地权属状况。因此，朱冬梅对于合同的无效和由此所产生的损失也负有一定的过错，但该过错明显小于邱飞的过错。根据双方当事人的过错情况，分析朱冬梅所受的损失，本院确定朱冬梅的损失按以下情况进行计算和赔偿：第一，广告工程款58600元、搭建和装修餐厅的工程款三笔共计146700元以及订制了两个推拉雨棚37500元，该几笔款项属于朱冬梅履行合同搭建和装修房屋以及进行广告宣传必然产生的款项，且不可能通过恢复原状来挽回损失，故该款项应当按照双方对合同无效所负有的过错比例来承担，因邱飞为主要过错方，而朱冬梅仅为次要过错方，故双方对此损失按照8比2的比例来承担，即邱飞需向朱冬梅赔偿该项损失194240元，余下的48560元，由朱冬梅自行承担。第二，办证费用2200元，该费用产生原因也与第一项相同，故也应按照第一项的过错比例来承担，即邱飞应赔偿朱冬梅该项损失1760元，余下的440元由朱冬梅自行承担。第三，朱冬梅为经营餐厅而购买四方台桌椅、音响设备、投影机、扎啤机及气瓶所产生的费用是76550元。上述物件虽可拆除带走，但对于朱冬梅来说购买上述物件之目的就是在涉案土地上经营餐厅。因朱冬梅不能继续经营该餐厅，即使拆除带离上述物件对于朱冬梅来说同样存在着价值贬损的损失；但同时因上述物件可拆除带走，毕竟尚存一定价值，故在损失的承担比例上应做权衡考虑。本院综合考虑上述因素、双方当事人对合同无效的过错，确定对于该项费用由双方各承担一半的责任，即邱飞应向朱冬梅赔偿该项损失38275元，余下的38275元由朱冬梅自行承担。综上几点，邱飞应当向朱冬梅赔偿损失共计为234275元。同时，上述损失属于合同无效后所导致的实际损失，且不存在邱飞占用朱冬梅款项产生利息的问题，故朱冬梅请求计算上述款项的利息损失于法无据，本院不予支持。邱飞在上诉中还称，对于朱冬梅经营餐厅所产生的收益应予以返还给邱飞或折抵租金的问题，但，一是邱飞在一审中对此并未提出反诉，二是朱冬梅经营餐厅若存在收益，也是其本身投入的服务所产生的收益，该收益与本案合同的履行并无关联，故对邱飞的上述主张，本院不予采纳。另外，因陈雪敏在本案中就一审判决未提出上诉，且陈雪敏是士多租赁合同签订者之一以及涉案土地租赁合同所产生债务发生于其与邱飞夫妻关系存续期间，故邱飞提出陈雪敏对本案纠纷无需承担相应责任的主张，本院不予支持。关于本案中三水供电局提出的其作为涉案土地的真正权利人，所涉及的租金收入和经营收益都应该归其所有的问题，因本案一审中三水供电局仅作为无独立请求权的第三人参加了诉讼，一审并未对该问题进行审理并判决，故三水供电局可另行主张权利。综上，邱飞关于损失承担的上诉请求中部分有理，本院予以支持，其他上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第13号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第13号民事判决第四项为：邱飞、陈雪敏须于本判决发生法律效力之日起十日内共同向朱冬梅赔偿损失234275元；三、驳回朱冬梅的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取4156元、诉讼保全费2820元，共计6976元，由朱冬梅负担1640元，由邱飞、陈雪敏负担5336元；二审案件受理费8312元，由朱冬梅负担1954元，由邱飞、陈雪敏负担6358元。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 徐允贤二〇一五年九月十四日书 记 员 覃心怡第21页共21页