（2015）鄂西陵民初字第00841号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-31

案件名称

张剡与宜昌宜洋置业有限公司、宜昌市宜洋汽车后市场有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市西陵区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张剡,宜昌宜洋置业有限公司,宜昌市宜洋汽车后市场有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《商品房销售管理办法》：第四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百五十五条，第一百一十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省宜昌市西陵区人民法院民事判决书（2015）鄂西陵民初字第00841号原告张剡，无固定职业。委托代理人刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。（特别授权代理）被告宜昌宜洋置业有限公司（以下简称宜洋置业公司）。法定代表人杨海文，该公司董事长。被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司（以下简称宜洋汽车后市场公司）。法定代表人杨坚林，该公司总经理。二被告共同委托代理人曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）原告张剡与被告宜洋置业公司、宜洋汽车后市场公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由审判员李敏适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。审理中，原告申请对所购宜洋汽车后市场三期XX号楼1单元四层XXXXXX号房屋隔断费用进行评估。2015年8月11日宜昌市物价局价格认证中心作出《意见书》。原告张剡的委托代理人刘雄志，被告宜洋置业公司、宜洋汽车后市场公司的委托代理人曹湘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月23日，原告与被告宜洋置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资建设的宜洋汽车后市场三期XX号楼1单元四层XXXXXX号房，价格1538600元，被告应当在2013年3月31日前，将符合条件的房屋交给原告，逾期超过60日原告（买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2013年4月1日起至实际交付之日止，按原告已交房价款日万分之三承担违约金。办理交接手续时，被告应当将符合：完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收，公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能等条件交付买卖受人。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购买款，但被告至今未按计划要求，对二层通道开门。由于该门是原告等业主从二层进出的必要通道，也是消防安全通道，被告擅自改变设计规划将其封闭，严重妨碍原告等业主的正常进出通行，又存在严重的消防安全隐患，应立即按照设计规划将二层开门。另原告购买房屋后与被告就房屋内部隔断事项协商达成一致，由原告自行施工，被告承担8万元建筑施工费，但被告至今未付。宜洋置业公司是只有宜洋汽车后市场公司一个法人股东的法人独资公司，系一人有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。故诉至法院，请求判令二被告：1、被告宜洋置业公司立即按照宜昌三峡建筑设计院有限公司制作的《宜昌市长江不动产发展有限公司宜洋汽车后市场公寓式酒店办公大楼二层平面图》设计规划要求将宜洋汽车后市场三期XX号楼朝西北方向二层（朝西北方向地面一层）中间大门打开。拆除从该门通往二层公用大堂、电梯、楼梯口的所有内隔断墙，按规划设计要求恢复二层大堂以及通往大堂、电梯、楼梯口的所有消防安全通道和公共人行通道。2、被告宜洋置业公司在完成上述条件后立即向原告交付房屋；3、被告宜洋置业公司自2013年4月1日起至实际交付房屋之日止以1538600元为基数，按照日万分之三向原告支付违约金；4、被告宜洋置业公司支付原告房屋改造费8万元；5、第二被告对上述承担连带偿还责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、我公司已按照规划、设计、环境等综合进行了验收，并验收合格的，原告所购房屋在四楼，因此不存在给原告在2楼开门；2、被告通过特快专递已经告知原告验房交房，由于原告自身原因自己未验收收房，由原告自己承担责任；3、我公司并没有违约，是原告本身存在违约行为：原告没有按合同约定交付按揭购房款76万元；4、不存在房屋改造费。经审理查明：2012年3月23日，张剡（买受人）与宜洋置业公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》1份，张剡购买宜洋置业公司开发的宜洋汽车后市场三期XX号楼1单元四层XXXXXX号房，产籍号为01-0030-0077-XXXXXX，建筑面积共为439.6㎡，价格1538600元整。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人。交付的商品房符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。第十条逾期交房的违约责任：双方按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部房款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）。达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容【书面】【报刊公告】通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条规定的证明文件。买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量、门窗安装质量……进行核验后签署交接单。合同还对保修其他事项进行了约定。2012年4月1日，张剡向宜洋置业公司支付房款778600元。2012年11月23日，张剡向宜洋置业公司支付房款76万元。共计1538600元。2011年4月1日，宜洋置业公司向张剡出具《承诺书》1份，内容：承诺不对张剡购买的宜洋三期商务公寓楼四楼做内部隔断，在房屋验收通过后三十日内将节约的隔断费用（三方协商确认）支付给张剡。诉讼中，张剡申请对对其所购宜洋汽车后市场三期XX号楼1单元四层XXXXXX号房屋隔断（按原施工图要求应隔断而未隔断的）费用进行评估。2015年8月11日宜昌市物价局价格认证中心作出《意见书》。结论：轻质砖砌墙体24472元、卫生间隔断7203.6元、走廊吊顶2849元、墙粉刷2420元、防火门1200元。共计45344.6元。张剡支付鉴定费2000元。被告提出走廊吊顶2849元、墙粉刷2420元、防火门1200元系超范围鉴定，原告陈述属于正常交付商品房的范围。2015年6月26日，本院组织原、被告双方对原告所购宜洋三期XX号楼朝西北方向二层（朝西北方向地面一层）外部现状进行了确认：一、宜洋三期XX号楼（又名宜洋大厦）朝西北方向（二层）接地面处现有三个开门，从东南面第一扇玻璃门悬挂“味记”全民餐厅字号，第二扇玻璃门（即诉争的中间大门）已被“U”锁锁住，第三扇卷闸门现由“博尼车行”所用。第二扇门与第三扇门之间有楼梯通道，楼梯通道与架空地面之间系实墙，距架空地面约2.5米有玻璃窗，双方确认不能从架空地面（即宜洋大厦二层上楼）。原告提出架空地面层从设计上是供业主通行上楼，被告陈述架空地面即二层现不能通行，业主从宜洋大厦乘电梯上楼。二、宜洋大厦南面是博尼车世界，朝东面（正面大楼）二楼为博尼车世界，朝西面即东山车辆管理所。三、现业主上楼从宜洋大厦正南楼两侧通道进入一层电梯（共有三部电梯），消防通道可到一楼电梯及负一楼。另查，原告对其诉请提供了1、来源于宜昌市城市建设档案馆《宜洋汽车后市场三期XX号楼规划设计图纸》3份，分别为：二层平面图、给排水平面图、照明平面图，证明：1、从二层平面图上看按规划设计要求朝西北方向二层10-11处为一敞开大门，从该门可直接进入二层大堂及电梯、楼梯口；2、上过大堂及通往电梯、楼梯口的通道均系原告等业主公共部位，原告等业主购房时公摊了该部分面积，上述部位应该属于原告等业主共有；3、从给排水平面图和照明平面图上看，上述玻璃门口标有E即安全出口，通道内有3处强制安装干粉灭火器的地方，即上述开门及通道为消防安全通道。是原告等业主逃生的通道。被告对证据的真实性、合法性无异议，提出图纸是宜洋办公大楼，本案涉及的是商品房。被告公司所建大楼经相关部门综合验收，符合商品房销售的条件。2、现场照片3张，证明上述玻璃门被用U型锁锁住，在该玻璃门内侧不足一米距离，砌上了一整面内隔墙，从里到外将二层通往大堂、电梯、楼梯的通道全部封闭。导致原告根本无法从该门进入大堂、电梯、楼梯口。二层消防安全通道不能通行。被告提出对照片的真实性无异议，不能证明是谁锁的。原告陈述本案争议的二层中间门系被告在验收后锁住并隔断。被告对其辩称提供了1、《2013年6月6日单项工程验收报告》、《2013年6月4日建设工程消防验收意见书》、《2014年3月7日工程建设项目绿地面积核准意见书》复印件各一份，证明房屋验收合格的。原告提出均系复印件。2、2013年10月22日EMS邮寄单及回执、2013年10月16日被告通知原告验收交房的《通知》各一份，证明被告向原告通知入伙验收交房的事实。但原告没有去被告处办理交房手续，系原告违约。原告提出邮件原告没有签字，也没有收到。2015年6月26日，被告宜洋置业公司提交了发展大道91号宜洋汽车后市场（三期）编号420500XXXXXX《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，记载工程于2014年3月25日办理竣工验收备案。原告对此无异议，提出2014年3月25日已超过合同约定的交房时间。且交房条件不符。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。上述事实，有原、被告身份证明、2012年3月23日原告张剡与被告宜洋置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《竣工验收备案证明书》、现场确认笔录及照片、《宜昌市长江不动产发展有限公司宜洋汽车后市场公寓式酒店办公大楼二层平面图》、当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，一、本案合同的效力原告张剡与被告宜洋置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。二、原告主张的被告宜洋置业公司立即按照宜昌三峡建筑设计院有限公司制作的《宜昌市长江不动产发展有限公司宜洋汽车后市场公寓式酒店办公大楼二层平面图》设计规划要求将宜洋汽车后市场三期XX号楼朝西北方向二层（朝西北方向地面一层）中间大门打开。拆除从该门通往二层公用大堂、电梯、楼梯口的所有内隔断墙，按规划设计要求恢复二层大堂以及通往大堂、电梯、楼梯口的所有消防安全通道和公共人行通道以及完成上述条件后向原告交付房屋的问题原、被告双方于合同中约定进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件。买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量、门窗安装质量……进行核验后签署交接单。《宜洋汽车后市场三期XX号楼规划设计图纸》中的二层平面图、给排水平面图、照明平面图均标明按规划设计要求朝西北方向二层10-11处为敞开大门，从该门可直接进入二层大堂及电梯、楼梯口，大堂及通往电梯、楼梯口的通道均系原告等业主共有公共部位，原告等业主购房时公摊了该部分面积，上述玻璃门口标有安全出口“E”的标示，上述开门及通道为消防安全通道。本院组织原、被告现场确认现在的宜洋汽车后市场三期XX号楼朝西北方向二层的大门已被“U”锁锁住，该玻璃门内侧砌上了内隔墙，包括原告在内的业主不能进入该门，亦不能通往大堂、电梯、楼梯的通道。故被告的交房行为不能满足双方合同约定的交房约定及房屋规划设计图纸的要求，原告的诉请符合法律规定，应予支持。被告应在完成上述条件后立即向原告交付房屋。三、关于原告请求逾期交房违约金问题原、被告约定2013年3月31日之前交付使用符合合同第九条约定包括取得商品房项目竣工交付使用备案证的房屋，我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，其行为违反了法律的禁止性规定。《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”从关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。本案中，房地产公司2013年10月16日通知原告验收交房及2013年10月22日以邮件方式通知原告收房（本案查明宜洋汽车后市场三期房屋于2014年3月25日竣工验收备案），被告通知交房时间该房屋还未经竣工验收合格，被告将未经竣工验收合格的商品房通知原告收房的行为违反了法律的禁止性规定，因此被告应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。故原告诉请2013年4月1日起至实际交付房屋之日止以1538600元为基数，按照日万分之三向原告支付违约金，符合合同及法律的规定，应予支持。四、关于原告请求的房屋改造费问题2011年4月1日，被告与原告签订的《承诺书》约定被告不对张剡购买的宜洋三期商务公寓楼四楼做内部隔断，在房屋验收通过后将节约的隔断费用支付给张剡。本案经评估隔断费用为45344.6元，故原告的此诉讼请求支持为45344.6元。五、关于被告宜洋汽车后市场公司应否承担连带责任问题宜洋置业公司与宜洋汽车后市场公司均系企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以其全部财产对公司的债务承担责任。故原告主张宜洋置业公司是只有宜洋汽车后市场公司一个法人股东的法人独资公司，系一人有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任证据不足，不予支持。综上所述，原告请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宜昌宜洋置业有限公司立即按照宜昌三峡建筑设计院有限公司制作的《宜昌市长江不动产发展有限公司宜洋汽车后市场公寓式酒店办公大楼二层平面图》设计规划要求，将宜洋汽车后市场三期XX号楼朝西北方向二层（朝西北方向地面一层）中间大门打开。拆除从该门通往二层公用大堂、电梯、楼梯口的所有内部隔断墙，按规划设计要求恢复二层大堂以及通往大堂、电梯、楼梯口的所有消防安全通道和公共人行通道。二、被告宜昌宜洋置业有限公司在完成上述条件后立即向原告张剡交付房屋。三、被告宜昌宜洋置业有限公司自2013年4月1日起至实际交付房屋之日止以1538600元为基数，按照日万分之三向原告张剡支付违约金。四、被告宜昌宜洋置业有限公司支付原告张剡隔断费用45344.6元。上列应付款项，于本判决生效后30日内履行。五、驳回原告张剡其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元（原告已预交），适用简易程序减半收取980元，鉴定费2000元，由被告宜昌宜洋置业有限公司负担。被告负担的诉讼费在履行上诉判决时一并清洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员　　李敏二〇一五年九月十四日书记员　　李聪微信公众号“”