（2015）厦民终字第3138号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-05
案件名称
张雅霜与周峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周峰,张雅霜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第3138号上诉人（原审被告）周峰，男，1963年7月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）张雅霜，女，1941年7月21日出生，汉族。委托代理人卢龙光，福建卓法律师事务所律师。上诉人周峰因与被上诉人张雅霜房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雅霜向原审法院起诉，请求判令：1、周峰立即腾空、搬离厦门市思明区文屏路91号之四801室，将该房屋移交张雅霜；2、周峰向张雅霜支付逾期腾空、搬离的房屋占用费（自2014年11月24日起计算至实际搬离之日止，参照当地房屋租赁市场行情计算，暂按每月2400元的标准计算）；3、周峰承担本案的诉讼费。原审判决查明，本案讼争房屋位于厦门市思明区文屏路91号之四801室，原房屋所有权人为王金表，2013年王金表去世，讼争房屋过户至王金表妻子张雅霜名下。2011年2月21日张雅霜之子王斌斌与周峰签订《房屋租赁合同》，约定由周峰承租讼争房屋，租赁期限从2011年3月1日至2014年2月28日止，租金为每月1500元。2012年9月5日，周峰与王金表签订《房产买卖协议》，双方约定由周峰购买讼争房屋，总价为148万元。周峰于协议签订当日支付王金表购房定金5万元，王金表出具《收条》一张，载明收到周峰购房款定金5万元整。后周峰因故未支付剩余款项，讼争房屋未过户至周峰名下。2013年9月25日，张雅霜出具《委托书》给其子王斌斌，委托其子处理其所有的坐落于厦门市思明区文屏路91号之四801室的房产的一切相关事宜。2014年6月1日，周峰与王斌斌签订《双方协议》，约定：“一、从2014年5月24日至2014年11月24日止租给租客周峰（以抵违约金为由无条件租给周峰，但水电费等由周峰自付）；二、到2014年11月24日前，周峰要无条件配合中介看房，不能有任何异议，否则协议终止；三、租期2014年11月24日止，周峰不能以任何借口继续租住，必须搬出；四、房子若卖出去，周峰可以和客人协商多少补贴楼顶的材料搭盖费；五、以前的双方的（违约金及任何费用）都不能有任何异议。”另查明，自2014年3月1日，讼争房屋的租金调整为每月2000元，周峰支付租金至2014年5月24日。又查明，周峰在租赁房屋期间，为讼争房屋安装了铁门、木门板、楼顶遮阳棚、防雨棚，共计花费27030元。原审判决认为，根据张雅霜出具的《委托书》，张雅霜将讼争房屋的一切相关事宜交由其儿子王斌斌处理，故张雅霜与王斌斌之间存在隐名代理关系。周峰自认其自2014年5月24日后未再缴纳房租系依据《双方协议》第一条之约定履行，故可认定周峰认可该《双方协议》的内容、该协议系双方真实意思表示，且内容于法不悖，亦不存在法律规定的合同无效之情形，故认定《双方协议》为有效合同。周峰抗辩要求张雅霜承担其维修房屋所支出的费用共计27030元及抗辩因讼争房屋原业主王金表未履行《房产买卖协议》导致其损失，均另属其他法律关系，并非本案租赁合同审理范畴，当事人可依法另行处理。综上，周峰与王斌斌签订的《双方协议》系合法有效合同，双方均应依约履行，依据该协议第三条，租赁期限截止2014年11月24日，周峰不能以任何借口继续居住。现租赁期限已满，周峰仍居住于讼争房屋内拒不搬离，已构成违约。张雅霜要求周峰腾空、搬离讼争房屋，将房屋移交张雅霜的诉讼请求于法有据，应予以支持。张雅霜要求周峰自2014年11月24日起至实际搬离之日止按市场行情每月2400元的标准向张雅霜支付房屋占有使用费，但张雅霜并未举证证明该市场行情价格的依据，故酌定按原双方约定的租金标准即每月2000元支付房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、周峰于判决生效后七日内将位于厦门市思明区文屏路91号之四801室的租赁房屋腾空并交还给张雅霜。二、周峰于判决生效后七日内支付张雅霜房屋占有使用费（自2014年11月24日起按每月2000元标准计算至周峰实际搬离之日止）。三、驳回张雅霜的其他诉讼请求。宣判后，周峰不服，向本院提起上诉。上诉人周峰上诉称，1、原审判决未将周峰修缮房屋所支付的费用共计27030元作为房屋租赁纠纷一并处理是错误的。张雅霜清楚周峰在租赁期间确实对讼争房屋进行维修，因该房屋屋顶漏水，房间里外门破烂，周峰经跟原房主（张雅霜的亡夫）口头约定，其同意维修，并称房屋卖了房屋给你补偿，所以才增设了铁门、木门、楼顶遮阳棚等共计人民币27030元。故此，张雅霜的儿子王斌斌于2014年6月1日签订的《双方协议》第四条才会约定，周峰可以和客人协商多少补贴楼顶的材料搭盖费，但双方并没有约定房屋修缮情况，故周峰支出的房屋修缮费用应由张雅霜承担，且属于房屋租赁纠纷的范畴，应由原审法院一并处理。2、原审判决周峰于判决生效后七日内腾空房屋缺乏合理性。周峰租赁房屋并进行修缮的目的是为了陈列字画。由于字画的存储条件较为特殊，无法在短时间寻找到房屋予以陈列，大概为六个月，但原审判决没有考虑实际困难，仅判决七日的时间，缺乏合理性。周峰另补充上诉意见为，1、对于张雅霜出具的委托书，周峰不予认可。2、在2014年6月1日签订《双方协议》时，中间人称不要打起来是什么意思。3、既然本案定性为租赁合同，但为何没有约定违约金。3、楼顶处的搭盖是原业主王金表答应予以补偿的。4、王斌斌为何指示城管骚扰周峰。综上，请求撤销原审判决，改判驳回张雅霜的诉讼请求。被上诉人张雅霜答辩称，1、周峰所称的房屋维修及支出款项的相关陈述，系其一面之词，没有事实依据，也与本案无关。2、原审判决合理合法，周峰主张六个月搬迁期间没有依据。3、周峰拒不搬离，已经违反了协议。不仅影响张雅霜占有、使用讼争房屋的权利，也给其带来损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，周峰对原审判决查明的事实存在如下异议：1、王斌斌并非房主，也不存在张雅霜出具委托书的事实；2、周峰与王斌斌签订的《双方协议》无效。张雅霜则对原审判决认定周峰支付的修缮费用提出异议。此外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。审理过程中，周峰提交如下证据：1、厦门福美莱物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明讼争房屋存在漏水问题；2、向厦门市城管局局长邮寄的快递单，拟证明其投诉王斌斌；3、收据及送货单，拟证明周峰修缮房屋所支付的费用。张雅霜质证认为，对于物业公司出具的证明及收据、送货单的真实性不予确认。对邮寄给厦门市城管局局长的快递单，不知其内容，与本案缺乏关联性。本院对上述证据经分析认为，周峰在本案中并未就修缮的费用提出诉求，其关于讼争房屋漏水并进行修缮的主张并不在本案审理范围之内，故对周峰提交的物业公司出具的证明及收据、送货单等证据不予评判。至于邮寄快递单，因周峰并未提供邮寄材料的内容，且其是邮寄给厦门市城管局，与本案亦缺乏关联性，故不予评判。本院认为，案外人王斌斌接受张雅霜的委托与周峰于2014年6月1日签订的《双方协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应当认定为有效合同。周峰上诉主张该协议无效，缺乏法律依据，应当予以驳回。因张雅霜业已将讼争房屋的处理事宜委托给王斌斌，故《双方协议》对张雅霜与周峰均有约束力。现租赁期限已经届满，故张雅霜可诉求周峰搬出讼争房屋。周峰就此主张其不予认可张雅霜授权王斌斌的事实，但其未能提供证据否认该事实，故不予采信。至于周峰上诉主张张雅霜应向其支付的修缮费用，因其在原审审理中并未提出反诉，故不在本案的审理范围之内。另，周峰上诉主张原审判决搬迁房屋期限过短，但依据《双方协议》租赁期限早就于2014年11月24日届满，周峰本就应做好搬迁准备，故原审判决7日的搬迁期限并无不当，应予以维持。综上，原审判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费84元，由上诉人周峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 宁审 判 员 李向阳代理审判员 章 毅二〇一五年九月十四日书 记 员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”