（2015）汕城法民一初字第2号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-02-03
案件名称
刘道雄与城区供销公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
汕尾市城区人民法院
所属地区
汕尾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘道雄,汕尾市城区供销综合公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十六条
全文
广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕城法民一初字第2号原告：刘道雄，男，汉族，住广东省汕尾市城区奎山下片南。委托代理人：邱忠田，广东商盾（深圳）律师事务所律师。被告：汕尾市城区供销综合公司，住所地：汕尾市城区文明南路供销大楼201。法定代表人：黄良洲，经理。委托代理人：陈清君，广东真鹰律师事务所律师。原告刘道雄诉被告汕尾市城区供销综合公司（下称城区供销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘道雄及其委托代理人邱忠田、被告城区供销公司法定代表人黄良洲及其委托代理人陈清君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2010年12月27日召开全体干部职工大会，讨论并同意将坐落于汕尾市城区车站路奎山站四间门市出卖，每间约25平方米，同时公开召开招投标会议，黄盛醒以660000元的最高价竞得后，经被告及被告主管部门同意后，将其竞得的上述门市的权利义务转移给原告。按当时的约定，原告须于次日交纳50000元的定金，一个月内被告须将四间门市的产权变更在原告名下，同时原告支付全部的660000元。2010年12月28日原告依约支付给被告50000元，之后于2010年12月31日支付40000元、2011年1月7日支付140000元、2011年1月11日支付40000元、2011年3月22日支付40000元，共付给被告310000元。期间原告无数次要求被告将四间门市的产权变更到原告名下，直至现在原告仍然苦苦哀求被告从速理妥产权变更问题，但被告却以种种理由推诿。迟迟不予变更。为此，原告也不能再支付余下的款项。原告认为，被告违背了“诚实、信用”原则，其行为导致原告在经济和精神上遭到极大的侵害。为此，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、确认原、被告有关汕尾市城区车站路文明北段70号奎山站四间门市的买卖合同关系成立有效，并判令被告交付原告管业使用；2、判令被告协助原告办理上述门市进行产权登记；3、判令被告向原告支付自2011年1月起至交付四间门市止的租金（每月租金1500元）。被告于庭审时辩称，1、被告本着诚实信用原则，承认有收取原告310000元；2、被告认为双方的买卖合同关系尚未成立，双方应按无效民事行为的法律后果处理；3、即使双方存在房屋买卖的交易，但依照法律规定也应当确认为无效的民事法律行为。原告提供的证据：1、购买土地协议书，证明被告向盐町头大队购买涉案土地的事实；2、报告，证明被告转让房产时向上级部门报告的事实；3、何宏源证言，证明何宏源在担任汕尾市城区供销合作联社主任时，同意被告转让涉案房产；4、会议记录两份，证明涉案门市在被告内部进行两次投标，也证明投标经被告全部职工代表同意，该投标由被告原主任黄盛醒竞得；5、转让书，证明黄盛醒将投标竞得的房产转让给原告；6、情况，证明涉案房产的投标及转让情况；7、收款凭证，证明被告收取原告购房款310000元的事实。被告对原告提供的证据质证认为：证据1没有异议；证据2真实性无法确认，但从内容看，只有报告，没有批复；证据3真实性不确认，内容有待确认，不是必经程序及要件形式，与本案无关；证据4真实性确认，但证明目的有异议；证据5真实性无法确认，证明目的有异议；证据6真实性及证明目的有异议，证据7没有异议。被告提供的证据：1、会议记录四份，证明涉案门市只经被告部分人员讨论，虽有提出要招投标，但只在内部10个人进行，2011年1月有人提出异议；2、供销社系统制度汇编，证明处置集体资产应当公开招投标，而且由职工大会决定。原告对被告提供的证据质证认为：证据1真实性确认，被告处置涉案门市经集体讨论并经上级主管部门批准；2、真实性确认，招投标没有确定公开的范畴，汇编也没有制定违反公开招投标的法律后果，因此，被告处置门市的过程合法有效。本院根据原告的申请，对涉案门市委托广东建诚资产评估土地房地产估计有限公司进行评估，该公司于2015年6月30日作出粤建诚评字（2015）第SW054号估计结果报告，评定涉案门市价值（净值）2069121元，原、被告均对该评估价格没有异议。本院对原告提供的证据作如下认定：对原告提供的证据1被告没有异议，予以采信；证据2，被告有向主管部门报告，真实性异议采信；证据3，证人何宏源没有出庭作证，不符合法律规定的形式，被告有异议，不予采信；证据4真实性被告没有异议，予以采信；证据5，被告虽有异议，但被告实际上收取了原告交纳的购房款，可以证明被告同意黄盛醒将竞得的门市转让给原告的事实，该证据予以采信；证据6，该证据予以采信，理由同证据5；证据7，被告没有异议，予以采信。对被告提供的证据作如下认定：证据1，真实性原告没有异议，予以采信；证据2，原告没有异议，予以采信。对本院委托广东建诚资产评估土地房地产估计有限公司进行评估的涉案门市的评定报告，原、被告没有异议，予以采信。经审理查明，被告于2010年12月27日召开干部职工代表大会，讨论并同意将坐落于汕尾市城区车站路奎山站四间门市出卖，同时公开召开职工内部招投标会议，2010年12月28日，被告原主任黄盛醒以660000元的最高价竞得，2010年12月29日，黄盛醒将其竞得的上述门市的权利义务转移给原告。原告分别于2010年12月28日支付给被告50000元按金、2010年12月31日支付40000元、2011年1月7日支付140000元、2011年1月11日支付40000元、2011年3月22日支付40000元，共付给被告310000元。被告于2010年12月28日向其主管部门汕尾市城区供销联社提交《关于出售市区奎山门市的报告》，汕尾市城区供销联社于2011年1月21日召开主任扩大会议，该会议记录显示对被告处置资产一事的决定：押后再议。由于被告没有将门市移交给原告管业，原告也没有再交纳购房款。2014年12月22日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求，本院于2015年3月16日对该案开庭审理，庭审中被告认为该房产转让行为无效。经审理，本院认为该涉案房产没有经合法登记，而且黄盛醒在没有取得房产的情况下转让涉案房产，转让行为应当认定为无效，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，于2015年4月13日告知原告是否需要变更诉讼请求，原告于2015年4月21日变更诉讼请求为：1、确认原告与被告成立的房地产买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房款310000元；3、判令被告赔偿原告经济损失2400000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。同日，原告向本院申请对涉案房地产进行评估，本院同意原告的申请，委托广东建诚资产评估土地房地产估计有限公司进行评估，该公司于2015年6月30日作出粤建诚评字（2015）第SW054号估计结果报告，评定涉案门市价值（净值）2069121元，原告预交评估费7550元。原、被告对该评估结论均没有异议。本院认为，本案的争议焦点是：原告的经济损失如何确定。原告和被告的房屋买卖行为无效，双方也均认为无效，而且该房产没有经合法登记，被告在其内部职工进行招投标后，黄盛醒虽然以660000元的最高价竞得，但黄盛醒在没有取得房产的情况下，将涉案房产转让给原告，被告虽收取原告部分购房款，但原、被告之间的房地产转让行为因不符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，该转让行为无效，原告请求依法确认原、被告的房屋买卖行为无效的请求予以支持；由于原、被告的房屋买卖行为无效，原告要求被告返还其交纳的购房款310000元，该请求符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当返还原告交纳的购房款310000元。关于本案争议焦点原告的经济损失如何确定的问题，由于原、被告的房屋买卖行为无效，该买卖行为自行为发生之日起就没有约束力，因此，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定来确定原、被告在房屋买卖行为发生时的过错程度确定是否应当对经济损失予以赔偿。被告在没有取得房地产登记的情况下，以职工内部招投标的形式出卖涉案房地产，又同意黄盛醒在没有取得房地产产权的情况下转让涉案房地产给原告，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（六）项的规定，对无效买卖行为负主要责任，原告在明知被告没有取得房地产登记权属证书及黄盛醒没有取得产权的情况下，向黄盛醒转让涉案房地产，对无效买卖行为负次要责任。原告与被告形成房屋买卖的行为后向被告交纳了310000元的购房款，由于房屋买卖行为无效，势必产生合理的间接损失，该经济损失被告应当按照其责任予以赔偿。虽然涉案房地产的价值由原来的660000元升值至2069121元，即原告与被告的房屋买卖行为如果有效，原告通过履行合同可获得的利益为1409121元，由于原告只交纳310000元，履行了约定的46.97%，其通过履行约定可获得的利益应当按照其履行的百分比计算，即为661864.13元，现由于原、被告的房地产买卖行为无效，该买卖行为从行为发生之日起对原、被告双方就没有约束力，原告不能按照有效合同的履行利益主张被告赔偿其经济损失，原告的经济损失应当按照原、被告因缔约行为交纳的购房款的利息损失予以计算，由于双方没有约定赔偿损失的具体条款，原告的利息损失可以按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。原告请求被告赔偿其经济损失2400000元的请求过高，超过同期同类贷款利率部分不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告刘道雄与被告汕尾市城区供销综合公司的房地产买卖行为无效；二、被告汕尾市城区供销综合公司应予本判决生效之日起十日内返还原告刘道雄购房款310000元；三、被告汕尾市城区供销综合公司应予本判决生效之日起十日内赔偿原告刘道雄按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失（2010年12月29日起至2010年12月31日止以本金50000元计算、2011年1月1日起至2011年1月7日止以本金90000元计算、2011年1月8日起至2011年1月11日止以本金230000元计算、2011年1月12日起至2011年3月22日止日以本金270000元计算、2011年3月23日起至履行完毕止以本金310000元计算）。四、驳回原告刘道雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31920元，鉴定费7550元，合计39470元，由原告刘道雄负担11841元、被告汕尾市城区供销综合公司负担27629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长 莫胜卫审 判 员 余小阳人民陪审员 王伟忠二〇一五年九月十四日书 记 员 陈响庆 来自