（2015）保民二终字第856号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-14
案件名称
李永、李刚等与赵桐土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵桐,李永,李刚
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第856号上诉人（原审被告）赵桐，委托代理人杨垒，河北信正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李永。被上诉人（原审原告）李刚。二被上诉人之委托代理人周辰，河北博典律师事务所律师。上诉人赵桐因土地租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2014）涿民初字第3379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵桐及其委托代理人杨垒，被上诉人李永、李刚及其委托代理人周辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告李永、李刚系涿州市清凉寺区西道元村村民，二原告系兄弟关系。2002年4月30日涿州市清凉寺街道办事处西道元村村民委员会（以下简称西道元村委会）与原告李永、李刚分别签订《西道元村二环路两侧使用协议》，该协议约定环路两侧分给各人地段只有临时占地使用权没有出让权，如遇国家、集体及城市规划占地，个人应服从国家集体安排，不得阻拦，如有土地补偿归集体所有，地上附着物补偿按有关规定归个人所有。按照城市规划，由党支部、村委会向上级土地管理部门申请土地使用手续方可进行临时建筑，否则大队不负任何责任。原告李永所分地块（南北）长22.26米，（东西）宽5.25米；原告李刚所分地块（南北）长22.33米，（东西）宽5.25米，二原告所分地块相邻。2007年1月22日，二原告就上述土地与被告赵桐签订《二环路边土地租赁协议书》，该协议约定甲方（原告）李永、李刚把二环路边的土地租给乙方（被告）赵桐，共5.25米宽，长22.26米，二户同等。从二00三年五月一日起至二00五年五月一日上午二年每人年租金70元。从二00五年五月一日起每人年租金90元，从立字日起把以前款当面付清二00七年止，从二00七年五月一日起每年每人90元上打租，付款一年一次付清。被告赵桐尚欠原告2011年5月1日至2014年5月1日三年土地租金共计2700元未付。另查明，被告赵桐认可2007年1月22日与二原告所签订协议书中乙方“赵铜”系其本人所签。被告赵桐之妻李淑红原系西道元村村民，1997年11月20日曾取得涿清临建（1997）字第006号临时土地使用证，但该使用证使用期限仅为2年，该使用证临时使用的土地即为2002年4月30日西道元村村委会分配给原告李永、李刚的临时占用土地，被告赵桐自1997年在该地块建门市部经营至今。上述事实，有原被告的庭审陈述，谈话笔录一份，原告李永、李刚提供的身份证复印件各一份，原告李永、李刚与西道元村委会签订的土地协议书各一份，原被告签订的土地租赁协议书一份；被告赵桐提供的身份证复印件一份，西道元村委会出具的书面证明一份，涿清临建（1997）字第006号临时土地使用证一份等证据在案佐证，经庭审质证及审查核实，可以作为认定案件事实的依据。原审法院认为，原告李永、李刚与被告赵桐所签订的土地租赁协议书是双方真实意思的表示，但该租赁协议书未明确约定租赁期限为不定期租赁，出租方可以随时解除合同，被告赵桐未按合同约定的给付方式向二原告支付租金，故二原告要求解除合同的诉讼请求本院应予支持。被告赵桐提供的临时土地使用证已不具备法律效力，虽提交了中人宋彬的调查笔录但并未出庭作证，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告李永、李刚与被告赵桐签订的土地租赁协议。二、被告赵桐自本判决生效之日起三十日内将所租赁原告土地范围内的建筑物全部清除并将租赁土地返还给原告。三、被告赵桐自本判决生效之日起三十日内向原告李永、李刚支付土地租金2700元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告赵桐负担。判后，赵桐不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、李永、李刚与西道元村委会签订的《西道村二环路两侧使用协议》是临时使用土地的合同，虽未明确约定土地使用的年限，但是按照《中华人民共和国土地管理法》第五十七条的规定，其临时使用土地的期限不能超过二年，故李刚、李永已经丧失对涉案土地的临时合法使用权，无权向赵桐收取租金，赵桐不存在违约的情况。二、按照《西道村二环路两侧使用协议》第三条的规定，向土地管理部门申请土地使用手续是李刚、李永一方的义务。赵桐自1997年开始就在涉案土地上建有地上物，还办理了（1997）字第006号临时土地使用权证，但自2002年4月30日李刚、李永取得涉案土地临时使用权后，只收取赵桐的租金，却不向土地管理部门申请土地使用手续，不履行自己的合同义务，使赵桐地上物的安全不得到保证，本身就已经严重违约。三、赵桐所建的地上物除占用了涉案土地外，还占用了李文铎家的土地。赵桐的地上物作为一个整体，如果将涉案土地上全部建筑物拆除，将破坏建筑物的完整性，对不涉及本案的地上物造成不可挽回的损失。四、原审判令赵桐无条件拆除涉案土地上的建筑物，将土地返还给李刚、李永，不尊重历史成因，破坏了交易的稳定性。且李刚、李永已丧失了涉案土地的占有使用权，不应判令返还给二人。五、李刚、李永与西道元村委会之间签订的临时用地协议没有明确临时用地的起止时间，属于不定期的合同，故赵桐与李刚、李永不可能订立固定期限的用地合同，原审不应以不定期合同，出租方可以随时要求解除合同的法律规定判决此案。六、赵桐一方出现了三位代理人，按照法律规定，当事人委托诉讼代理人应是一到二人。在赵桐与全晓威、杨海燕两位或者其中一位诉讼代理人解除代理关系前，2014年12月8日的庭审中作为诉讼代理人的刘志同不应被允许参加诉讼，故一审程序存在错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人李永、李刚答辩称，一、涉案土地系西道元村委会统一分配给全体村民，属于土地承包性质，使用期限至少为30年。二、赵桐是否占用李文铎的土地与本案无关。三、协议的达成是双方合意的结果，赵桐签订协议时应对结果有所预料，原审判决并未破坏交易稳定。四、双方签订的协议为不定期租赁合同，原审判决依据合同法的相关规定解除双方合同没有问题。五、原审程序不存在错误。赵桐的代理人系其本人委托，一审两次庭审其本人均到庭，李永、李刚对此亦无异议，故原审程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人赵桐提交西道元村委会于2014年11月23日出具的证明一份，证实赵桐于1997年取得涉案土地时，土地状态为坑地，由赵桐垫平后建造建筑物；提交西道元村委会于2015年4月22日出具的证明两份，证实涉案土地系临时用地性质，并非承包地，赵桐在涉案土地上建造的建筑物还占用着他人土地，原审判令全部拆除不正确；提交2004年9月11日赵桐与李文铎签订的协议书一份，证实涉案土地上建造的建筑物占用着李文铎的土地；提交2015年7月拍摄的照片5张，证实涉案土地的历史成因及现状。经质证，被上诉人李永、李刚对赵桐提交的证据不予认可，认为均不属于新证据，其中西道元村委会出具的证明无单位负责人及制作人签字，形式不合法；协议书的真实性无法确定，与本案无关；照片无法证实涉案土地性质。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵桐与李永、李刚签订的《二环路边土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，赵桐应按照协议约定支付租金。因赵桐自2011年5月1日起即不再履行给付租金义务，故李永、李刚有权请求解除合同，返还土地。赵桐主张临时使用土地的期限不能超过二年，李刚、李永已经丧失对涉案土地的临时合法使用权，无权向赵桐收取租金。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条关于临时使用土地期限一般不超过二年的规定，系指建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的情形，涉案土地系李永、李刚作为集体经济组织成员通过西道元村委会取得，并不适用上述规定。赵桐另主张李刚、李永不向土地管理部门申请土地使用手续构成违约，但双方签订的协议中并未有由出租人办理土地使用手续的约定，故其该项主张亦不能成立。双方合同解除后，赵桐已不再享有涉案土地的使用权，其于涉案土地上建造的建筑物亦应予清除。拆除涉案土地上的建筑是否会破坏整体建筑的完整性，不能作为免除赵桐履行该项义务的事由。赵桐另主张原审判决不尊重历史成因，破坏了交易的稳定性，于法无据，本院对此亦不予认可。赵桐另主张原审法院不应以不定期合同出租方可以随时要求解除合同的法律规定作出判决，但原审法院系以赵桐不履行给付租金义务为由判令解除合同，故其该项上诉主张亦不能成立。关于一审程序问题，赵桐委托三位诉讼代理人系其本人意思表示，李永、李刚对此亦予以认可，且三位诉讼代理人并未同时出庭。上述问题不属于严重违反法定程序，应予发回重审的情形。综上，上诉人赵桐的上诉主张均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵桐负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓静代理审判员 张亚男代理审判员 安晨曦二〇一五年九月十四日书 记 员 何 军 关注公众号“”