（2015）湛赤法民二初字第158号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-07
案件名称
原告湛江丰源节能科技有限公司诉被告郭界房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市赤坎区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湛江丰源节能科技有限公司,郭界
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛赤法民二初字第158号原告湛江丰源节能科技有限公司。法定代表人陈建明，总经理。委托代理入伍广新，广东领会律师事务所律师。被告郭界。原告湛江丰源节能科技有限公司诉被告郭界房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由审判员周娟华独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍广新到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案作缺席审理，现已审理终结。原告诉称，原告拥有位于湛江市赤坎区跃进路12号甲幢首层右起第四、五间商铺的所有权，产权证号：粤房地权证湛江CQ字第01000784**号。2014年4月1日，原告与被告签订了《房地产租赁契约》，约定将原告上述商铺以4200元／月出租给被告，被告需在每月前5日将租金交付给原告，逾期不交租的，按照月租金额的8%加收违约金。上述合同签订后，原告已经向被告交付上述商铺，然而截至起诉之日，被告已经拖欠原告6个月的租金25200元及水电费1710元。合同到期后，被告仍继续使用该商铺，经多次催告后，被告既不交还商铺，也不支付租金等逾期费用。原告认为，签订上述房地产租赁合同是双方真实意思表示，双方已经形成合法有效的租赁合同法律关系，是双方履行的依据。原告已经按照合同的约定向被告交付约定的租赁物，而被告拒不支付租金，又一直拒不交还租赁物的行为，已经构成违约，应当向原告支付逾期租金、商铺占用费等相关费用。为此，原告特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产租赁契约》。2、被告立即向原告支付拖欠的租金35310元，其中水电费1710元，拖欠6个月（2014年10月至2015年3月）租金25200元，逾期2个月（2015年4月至2015年5月）占用费8400元。3、被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，按月租金8%自逾期之日（2014年10月1日）计算至付清之日，暂计算至起诉之日（2015年6月1日）为2016元。4、被告立即向原告返还湛江市赤坎区跃进路12号甲幢首层右起第四、五间商铺并支付逾期交付商铺的违约金［参照租金4200元／月的标准自起诉之日（2015年6月1日）起计算至交还之日止］。以上第2、3项共37326元。5、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告因经营不善在合同到期前已告知原告并要求转租，但原告不同意转租。在这种情况下，被告明确告知原告合同到期后不续租该房屋，因此，合同到期后双方租赁合同已结束，被告已搬离该房屋，故不存在解除合同的情形。二、原告在合同到期后，故意避而不见，致使被告无法同其办理房屋交接，在此情形下，被告只能自行搬离，原告在被告搬离后也自行换锁，并张贴了出租信息，故被告主观上不存在超期占用该房屋的故意，是原告不配合被告交接导致的，故原告要求被告承担2个月占用费，没有事实和法律依据。三、原告在被告租赁期间，因其财务没有按期交收费单，导致被告不清楚当月实际应缴费用，故拖欠了原告6个月租金共计25200元，且被告承租该房屋时，原告已收取被告保证金8400元，扣除该费用后，被告尚欠原告租金16800元。另，因被告主观上没有拖欠原告租金的故意，原告在租金催收上自身也有过错，故原告要求被告按月租金8%支付违约会，没有事实和法律依据。四、因原告在合同到期后，故意避而不见，致使被告无法同其办理房屋交接，在此情形下，被告只能自行搬离，原告在被告搬离后也自行换锁，并张贴了出租信息，故被告实际已交还了该房屋，原告张贴出租信息的事实亦表明其已占有了该房屋，故原告要求被告承担逾期交付违约金，没有事实和法律依据。五、原告要求被告承担全部诉讼费没有事实和法律依据。综上，请法院查明事实，驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明，2014年4月1日，原、被告签订了《房地产租赁契约》。约定：1、原告将座落于湛江市赤坎区跃进路（街）12号甲幢首层右起第四、五间商铺的房屋出租给被告使用；2、租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日；3、每月租金为4200元，租金按月结算，被告在每月的前5日内交付给原告；4、被告保证承租该房屋仅作为经营服装用房使用；5、被告将在租赁期届满时把房地产交还给原告，如需继续承租上述房地产，应提前叁个月与原告协商，双方另签订契约；6、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的8‰向被告加收违约金。租赁契约签订后，原告于2014年4月1日将上述房屋交付被告使用。被告已向原告缴交2014年4月至2014年9月（共6个月）的租金共25200元（4200元／月×6个月），2014年10月之后的租金至今未交。被告尚欠原告租赁期限内的2014年10月至2015年3月（共6个月）的租金25200元（4200元／月×6个月），被告对此亦予认可。被告实际使用房屋至2015年7月，原告于2015年7月更换了涉案房屋的门锁。在庭审中，原告明确其第四项诉讼请求中的逾期交付商铺的违约金是指被告不交还商铺所产生的占用费。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁契约》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告只向原告缴交部分租金，尚欠部分租金至今未交，显然，被告已构成违约，应承担违约责任。根据租赁契约的约定，房屋租赁期限于2015年3月31日已届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”故租赁期限届满后，原、被告之间的租赁权利义务已终止，因此，原告请求解除双方签订的《房地产租赁契约》，依法无据，本院不予支持。原告请求被告支付尚欠的租赁期限内的2014年10月至2015年3月的租金25200元，合理合法，且被告亦予认可，本院予以支持。房屋租赁期限于2015年3月31日已届满，但被告仍继续使用房屋至2015年7月，因此，原告请求被告支付2015年4月至2015年7月（共4个月）的房屋占用费16800元（4200元／月×4个月），依法有据，应予支持。被告至今未缴交2014年10月之后的租金，根据租赁契约的约定，被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的8‰向被告加收违约金。因此，原告请求被告支付逾期缴交租金的违约金，符合租赁契约的约定及法律规定，应予支持。原告主张2014年10月1日至2015年6月1日的违约金为2016元，符合双方对违约金计算的约定，本院予以照准。对于2015年6月2日至付清租金之日的违约金，应按每逾期一日以月租金4200元的8‰计算。原告主张被告拖欠其水电费1710元，未能举证证明，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告实际使用房屋至2015年7月，且原告于2015年7月已更换了涉案房屋的门锁，故本院认定原告于2015年7月已实际取回了涉案房屋，被告于2015年7月已实际交还房屋给原告。因此，对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称原告向其收取了保证金8400元，但原告不予认可，被告又未能举证证明，故本院不予采纳。被告不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭界须于本判决生效之日起十日内支付2014年10月至2015年3月的房屋租金25200元及2015年4月至2015年7月的房屋占用费16800元给原告湛江丰源节能科技有限公司。二、被告郭界须于本判决生效之日起十日内支付逾期缴交租金的违约金（从2014年10月1日起计至被告郭界付清上述第一项判决确定的款项之日止，其中2014年10月1日至2015年6月1日的违约金为2016元，2015年6月2日至被告郭界付清上述第一项判决确定的款项之日止的违约金，每天按4200元的8‰计算）给原告湛江丰源节能科技有限公司。三、驳回原告湛江丰源节能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取366元（原告已预交），由被告郭界负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员 周娟华二〇一五年九月十四日书记员 阮川玲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”