（2015）昌民初字第13740号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-04
案件名称
胡晓亮与王继飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第13740号原告（反诉被告）胡晓亮，男，1992年8月19日出生。被告（反诉原告）王继飞，男，1984年10月1日出生。原告（反诉被告）胡晓亮与被告（反诉原告）王继飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张传京独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡晓亮、被告（反诉原告）王继飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡晓亮诉称：原告系应届毕业生，来京工作，经人介绍，2015年7月11日原告与被告签订了《租赁合同》，约定将被告位于北京市××区×××××苑××区××号楼×单元×××号房屋中的一间阳隔出租给原告居住。合同期从2015年7月11日起至2016年7月11日，房屋租金每月1100元，押一付三，原告依照约定交付租金后（还有一部分约定在2015年8月11日前付清）入住。但是由于工作地点改变，原告想提前终止合同，被告要原告自己找人转租。经被告同意后原告通过中介找到了转租人，转租人支付了被告一个月房租作为押金后，原告向被告讨回自己的押金及剩余房租，但被告据不归还，并且收走了原告的钥匙，原告提出不转租了，要继续居住，但被告仍不归还钥匙，并且得知被告已将房屋租给了其他人。被告的行为及其恶劣，在收取了原告找的转租人一个月房租后也不退还。我找到天通苑房屋住宅委员会第三委员会，他们说有两个隔断是违法建设，会通知房产证上的房东拆除，如果房东不拆除就会强制拆除，房子就无法居住，不存在了，要求被告退还我的全部房租和押金。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求：一、解除原被告之间签订的《北京市房租租赁合同》；二、判令被告退还原告房屋押金及剩余租金3600元；三、判令被告支付本案诉讼费。被告（反诉原告）王继飞辩称：不同意原告的诉讼请求。原告从2015年7月11日签订合同时候一共交给我2500元，当时欠款2925元，他要求我退还3600元没有依据，他找人转租，中间是有一个人来，只是口头上说租，并没有交钱，他转租给戚××我并不知情。当时他说的他不转租了，7月26日我去维修房子卫生间的浴霸，当时房间不是原告居住了，当时是戚××在住，我问戚××从哪租来的房子，他说是原告有业主合同、房屋产权证复印件，和戚××手写的合同，我当时看到了手写的合同，戚××说把房租交给了原告，原告没有把钱交给我，当时我也联系不上原告，他在我不知情的情况下转租的属于违约，我不应当赔偿他。被告（反诉原告）王继飞反诉称：被反诉人在欠缴反诉人房租期间，未经反诉人同意擅自转租他人，并在合同约定日期未支付所欠房租构成违约，请求：被反诉人违约需赔偿反诉人违约金2200元。原告（反诉被告）胡晓亮辩称：不同意被告的反诉请求，转租的事情被告是知道的，不构成违约，合同最后一页写着到8月11日之前付清，转租的时候还没有到8月11日，起诉的时候也还没有到这个日期。经审理查明：2015年7月11日，王继飞作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的胡晓亮签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：该房屋坐落于北京市××区××苑××区××-×-×××阳。第二条房屋用途：该房屋用途为生活居住，居住人数不超过1人。第三条租赁期限：1、租赁期限自2015年7月11日至2016年7月10日止，共计1年。2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金：（一）租金标准为每月1100元，房屋租金交付方式为押壹付叁，需提前叁拾日缴纳，或存入甲方指定账号。（二）租金支付时间：第一次支付：2015年7月11日；第二次支付：2015年9月11日；第三次支付：2015年12月11日；第四次支付：2016年3月11日。（三）每月垃圾处理费1元／天／人，一年合计365元，水费30元／月／人，一年合计360元。钥匙押金100元，以上费用乙方须在本合同生效日向甲方支付。第五条房屋租赁保证金：（一）甲乙双方签订本合同生效日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1100元。（二）租赁期满或合同解除后，房屋保证金抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿费用外，剩余部分应如数返还乙方。（三）合同期满，乙方结清全部费用后，双方办理移交手续后，甲方在七个工作日内退还乙方房屋租赁保证金。（四）……。第八条转租：（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人。（二）如果乙方在甲方允许的条件下将房屋转租给他人，需缴纳转租费按月租金缴纳。第九条合同解除：（一）……；（二）甲乙双方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达5日的（含5日）。2、未按合同约定条款行使甲方义务的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，房屋押金及卫生费等各项费用一律不退。1、不支付或不按照约定支付租金达3日的（含3日）。2、乙方如过期未交纳房屋租金，但未超过三天的，则按每日200元向甲方交纳滞纳金。3、欠缴各项费用达300元的。4、居住人数不符合本合同规定的。5、擅自改变该房屋用途及擅自改变或损坏房屋主体结构以及人为故意破坏房间公共设施。6、擅自将该房屋转租给第三人或利用该房屋从事违反国家法律法规的活动。7、……。第十条违约责任：（一）乙方如有本合同第九条第三款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前叁拾日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。（三）租赁期满前一个月，乙方明确不再续租的，乙方须配合甲方带新租户看房。乙方不配合看房者，房屋押金不退。合同签订当天，胡晓亮应向王继飞交纳房租及各项费用共计5425元，胡晓亮实际向王继飞交纳租金及各项费用共计2500元，其中包括2015年7月11日至8月11日的房租1100元，房屋押金1100元，钥匙押金100元，电卡押金200元；尚有2925元未付，双方约定于2015年8月11日之前付清。胡晓亮交纳上述费用后，王继飞将房屋交付胡晓亮使用。胡晓亮在涉案房屋中实际居住至2015年7月20日，后胡晓亮因工作调动向王继飞提出要将承租的涉案房屋转租，王继飞表示同意。后因第一个租客未承租，转租未果。其后胡晓亮又将涉案房屋转租给了案外人戚××，2015年7月26日王继飞到涉案房屋维修设施时发现胡晓亮已将涉案房屋转租，7月27日王继飞将案外人戚××手中的钥匙、门卡收回，案外人搬离涉案房屋。后双方发生纠纷，尚未支付的2925元胡晓亮亦未支付，2015年8月12日王继飞将涉案房屋另行出租给他人。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、证明及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，胡晓亮与王继飞签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。现涉案房屋已由王继飞租赁给他人使用，胡晓亮要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，王继飞亦同意解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现胡晓亮已经搬离了涉案房屋，其所交纳的房屋押金、钥匙押金、电卡押金及剩余租金等费用王继飞应当予以退还，故原告要求被告退还房屋押金、钥匙押金、电卡押金及剩余租金等费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于退还的房屋押金、钥匙押金、电卡押金及剩余租金等费用的具体数额，本院在扣除胡晓亮使用涉案房屋期间应缴纳的各项费用后予以确定。对于胡晓亮要求王继飞支付其中介费损失1100元的诉讼请求，其并未提交相应的证据予以证明，本院无法支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，胡晓亮已经告知王继飞其因工作变动需要将涉案房屋转租，王继飞亦表示同意转租，故应当认定胡晓亮将涉案房屋转租得到了王继飞的同意，不能因为胡晓亮找的第一个租客未成功签约就限制其继续寻找新的租客以完成转租，对于王继飞主张的胡晓亮转租未经其同意构成违约的意见本院不予采纳，对其要求胡晓亮赔偿违约金的反诉请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡晓亮与被告（反诉原告）王继飞于二〇一五年七月十一日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王继飞于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）胡晓亮房屋押金、钥匙押金、电卡押金及剩余租金等费用共计人民币一千八百四十三元；三、驳回原告（反诉被告）胡晓亮的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王继飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币二十五元，由原告（反诉被告）胡晓亮负担人民币十元（已交纳）；由被告（反诉原告）王继飞负担人民币十五元（于本判决生效后七日内直接给付原告胡晓亮）。反诉案件受理费人民币二十五元，由被告（反诉原告）王继飞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张传京二〇一五年九月十四日书 记 员 李缘钰 百度搜索“”