(2015)莱城民初字第1324号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-23
案件名称
莱芜市莱城区董花园资产管理中心与莱芜市年年红餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莱芜市莱城区人民法院
所属地区
莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省莱芜市莱城区人民法院民 事 判 决 书(2015)莱城民初字第1324号原告:莱芜市莱城区董花园资产管理中心,住所地:莱芜市莱城区花园南路**号。法定代表人:谷文堂,居委会主任。委托代理人:朱明,山东鲁盈律师事务所律师。委托代理人:刘会新,山东鲁盈律师事务所律师。被告:莱芜市年年红餐饮有限公司,住所地:莱芜市鲁中东大街。法定代表人:张友河,总经理。委托代理人:刘延超,山东崔鑫律师事务所律师。委托代理人:魏娟,莱芜市年年红餐饮有限公司职工。原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心与被告莱芜市年年红餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心委托代理人朱明、刘会新,被告莱芜市年年红餐饮有限公司委托代理人刘延超、魏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心诉称:原告与被告于2011年1月13日签订房屋租赁合同,租赁期限为3年,自2012年6月1日至2015年5月31日,每年的租赁费为60万元。租赁费的缴纳为每年的5月1日前缴纳30万元,11月1日缴纳30万元。自2013年11月1日开始被告拖欠租金,原告多次派人催缴,截止2015年2月5日共交租金1024380元,尚欠775620元租赁费,为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求判令被告支付房屋租赁费775620元及违约金;案件受理费由被告负担。被告莱芜市年年红餐饮有限公司辩称:1、我方认可原告所陈述的欠付租赁费的事实,但原告没有按照法律规定向答辩人提出解除合同的通知,而是于2015年5月5日径行采用了堵门不让答辩人经营的极端方式索要租赁费,给答辩人造成了极大的经济上、名誉上的损失。因此,我方恳请法院能够充分考虑原告该过错情节,将拖欠的租赁费与其对我们造成的损失进行折抵。2、原告诉讼请求中的违约金应当按照法律的规定进行降低。我们认为,拖欠租赁费造成原告的损失无非就是利息,别无其他,而根据该损失来看,双方约定明显过分高于了所造成的利息损失的30%,因此,请求法院依法将违约金降低至法律允许的范围内。3、因2015年5月5日后我方对租赁物失去控制,租赁费的数额应当计算至5月5日。4、魏娟出具的证明没有加盖公司公章,更没有经过公司流程,被告不认可,而且合同也体现不出终止。经审理查明:2011年1月13日原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心与被告莱芜市年年红餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》,合同约定被告承租位于鲁中东大街街南董花园资产管理中心楼房一栋,租赁期限三年,自2012年6月1日起至2015年5月31日止;承租方有下列情况之一的,出租方有权终止合同,收回房屋(1、…2、。3、承租人拖欠租金累计满10日的。);承租方每年向出租方交房租费陆拾万元整;承租方逾期交付租金的,应及时如数补交,应支付欠缴数额的100%的违约金。自2013年11月1日,被告开始拖欠租赁费,截至2013年11月1日,被告拖欠租赁费175620元,2014年5月1日、2014年11月1日分别应交租赁费300000元,被告均未交纳。2015年3月25日,魏娟向原告出具证明一份,双方约定截止到2015年3月31日被告不再租赁本案所涉房屋,原告自2015年4月1日可进行对外另行出租。此后,该证明所涉内容双方并未实际履行。2015年5月5日,被告莱芜市年年红餐饮有限公司店门被堵。2015年5月13日,原告以被告拖欠租赁费为由向本院提起诉讼。以上事实由房屋租赁合同一份、证明一份、照片五张、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为:原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。依法成立的合同,受法律保护,对双方均有约束力,双方均应全面履行合同义务,并依法享有合同权利。原告依约向被告交付涉案房屋,被告理应向原告支付房屋租金。根据《房屋租赁合同》第三条,租赁费的计算标准为60万/年。关于租赁费计算的截止时间,被告辩称因2015年5月5日原告的堵门行为致使被告失去了对租赁物的控制,租赁费应当计算至2015年5月5日,经庭审查明,原告因追索租赁费而于2015年5月5日围堵了被告的店门致使被告失去对租赁物的控制,故对被告该辩称本院予以采纳,被告所欠租赁费数额为175620元+339天*600000元/365天=732880元。原告主张违约金为被告欠交租赁费的100%,被告辩称该数额明显过高,本院认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定,虽被告逾期支付租金的事实存在,但原告关于违约金的诉讼请求有违公平原则,从公平、诚实信用原则的角度出发,兼顾双方利益,故违约金计算标准可参照同期银行贷款利率的四倍自拖欠之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告莱芜市年年红餐饮有限公司于本判决生效之日起五日内向原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心支付租赁费732880元及违约金(违约金按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算,以本金175620元自2013年11月1日计算至本判决生效之日;以本金300000元自2014年5月1日计算至本判决生效之日;以本金257260元自2014年11月1日计算至本判决生效之日)。二、驳回原告莱芜市莱城区董花园资产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11556元,由被告负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省莱芜市中级人民法院。审 判 长 张 蒙人民陪审员 李秋吉人民陪审员 毛桂圣二〇一五年九月十四日书 记 员 吕秀莲相关法律法规条文附后《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”