（2015）常民再终字第8号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-20
案件名称
姚善华、黄爱民与湖南亚米酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
姚善华,黄爱民,湖南亚米酒店管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民再终字第8号上诉人（原审原告）姚善华，男，住常德市武陵区。上诉人（原审原告）黄爱民，女，住常德市武陵区。以上两上诉人共同委托代理人李中春，广东水贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南亚米酒店管理有限责任公司，住所地常德市武陵区。法定代表人刘源，该公司总经理。委托代理人黄宝平，该公司法律顾问。委托代理人潘淑娥，该公司员工。上诉人姚善华、黄爱民因与湖南亚米酒店管理有限责任公司（以下简称亚米公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武陵区人民法院（2012）武民初第2045号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月6日作出（2014）常民再字第8号民事裁定，将本案发回重审。9月10日，武陵区人民法院作出（2012）武民重字第2045号民事判决。亚米公司不服，向本院提起上诉。本院于12月8日以该案违反法定程序为由再次发回重审。2015年6月19日，武陵区人民法院作出（2012）武民重重字第2045号民事判决。姚善华、黄爱民不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于8月17日公开开庭审理了本案。上诉人姚善华、黄爱民及其共同委托代理人李中春，被上诉人亚米公司的委托代理人黄宝平、潘淑娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚善华、黄爱民诉称，2011年10月15日，其与亚米公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定亚米公司将位于常德市三岔路亚米国际主楼阁楼一层和地下室出租从事家俱租赁经营活动，租赁期限6年。年租金20万元，每年递增1万元等等。2012年5月2日，因亚米公司共用加压供水设施损坏导致存放家俱的一楼被水侵泡数小时，致使膨胀变形，造成经济损失325409元和房租、员工工资、水电损失35000元。事后多次与亚米公司协商未果，故请求判令：亚米公司赔偿家俱损失325409元，并承担本案全部诉讼费用。亚米公司辩称，造成家俱受损原因是亚米国际小区共用加压供水设施损坏漏水造成的，与亚米公司无任何法律上的关系，且没有任何证据证明亚米公司违反房屋租赁合同约定，故亚米公司不应该承担违约责任。原审法院查明，2011年10月15日，常德市新的房地产有限公司向亚米公司出具授权委托书，授权亚米公司以受托人的名义与姚善华、黄爱民签订租赁合同。同日，亚米公司与姚善华、黄爱民签订《房屋租赁合同》及补充协议各一份，约定将亚米国际主楼阁楼一层和地下室出租给姚善华、黄爱民从事家俱租赁经营活动；租赁期限为6年，年租金标准为20万元，并每年递增1万元等。租赁期间，承租方对该房屋的防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，应执行政府相关部门的规定并自行负责。物业管理费由姚善华、黄爱民负责缴纳。而后姚善华、黄爱民进场经营，地下室用于存放家俱。按约向亚米公司交纳了租金，并向常德市百信物业服务有限公司交纳了2012年1月至6月的物业管理费用2000元。亚米国际大楼包括加压供水设备在内的共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务均由常德市百信物业服务有限公司负责。2012年5月2日上午8时50分许，姚善华、黄爱民发现因亚米国际大楼共用设施加压供水设备损害导致地下室浸水约几十公分深，致使其存放的家俱受损。事发后，姚善华、黄爱民对浸泡的家俱物品进行了清点造册，亚米公司派员进行了现场确认。2013年1月10日，湖南新融达评估有限责任公司对水淹受损家俱进行了评估，评估结论为家俱财物的市场价值为340885元。另查明，亚米国际大楼共用设施加压供水设备与家俱存放的位置从左到右处于同一平面，加压供水设备所在位置（左）相对封闭独立并有一扇门，与地下室（右）距离10米左右，两者之间相隔两道墙，墙面有宽约1米多、长10米左右的通道相通。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方签订的《房屋租赁合同》之规定“租赁期内，姚善华、黄爱民对房屋的防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，应执行政府相关部门的规定并自行负责”，亚米公司对存放在地下室的家俱无约定的安全保障义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及《商品房屋租赁管理规定》第九条的规定，亚米公司已经按照合同约定将主楼隔楼一层和地下室交付给姚善华、黄爱民从事家俱经营活动，符合合同约定用途。在租赁期内，没有证据表明地下室出现过房屋质量问题及室内设施安全问题，而出现损坏的加压供水设备并不在出租的地下室范围内，即不是本案租赁物内的设施，亚米公司没有确保租赁物范围外的设施安全的法定义务。故亚米公司没有违反合同约定或出租方法定义务的行为，不应承担违约损害赔偿责任。且出租的地下室符合规划设计，不存在房屋质量瑕疵和自身安全问题。因此，其诉称的地下室不具有适租性，应承担违约责任的主张，缺乏法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回姚善华、黄爱民要求亚米公司各类家俱损失325409元的诉讼请求。案件受理费11880元由姚善华、黄爱民负担。宣判后，姚善华、黄爱民不服，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。亚米公司将地下室出租给姚善华、黄爱民从事家俱经营活动，其场地本身存在隐患，出租物本身就不适合经营用途，原审判决认定出租的地下室符合房屋适用用途错误。且没有证据证明姚善华、黄爱民不正当使用出租物，亚米公司违反合同约定，没有保持出租物约定的使用用途；二、原审判决适用法律错误。原审判决引用的是原则性法律条款，应该适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于租赁合同的法律规定。三、原审法院重审此案不符合法律规定，程序违法。故请求依法撤销武陵区人民法院（2012）武民重重字第2045号民事判决，依法判决亚米公司赔偿各类损失325409元，并承担本案全部诉讼费用。亚米公司辩称，一审判决书认定事实清楚、正确。亚米公司出租的房屋场地符合规划设计，交付的房屋场地符合约定要求，不存在质量瑕疵问题，且在房屋租赁合同履行过程中不存在违约或违法行为，双方均认定因共用的加压供水设施故障漏水造成损失；一审判决说理部分已适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，适用法律正确；重审本案符合法律规定，重审程序并无不当。故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认定事实与原审认定事实一致，本院予以确认。另查明，该地下室其中有339.34平方米为常德市新的房地产有限公司单独所有，规划用途为仓储。又查明，姚善华、黄爱民和亚米公司签订《房屋租赁合同》和补充协议后，姚善华、黄爱民即进场经营，地下室用于存放家俱，未采取相应防水防潮措施。本院认为，本案争议的焦点有二：一是双方当事人在租赁合同履行中有无过错，应如何承担本案货损责任？二是一审法院重审本案，程序是否违法？关于焦点一，姚善华、黄爱民与亚米公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，本院予以确认。合同签订后，姚善华、黄爱民向亚米公司交纳了合同约定的相关费用，履行了合同义务。亚米公司将主楼南楼一层和地下室交由姚善华、黄爱民从事家俱经营活动，收取房屋租金，对该出租物负有管理义务，以保障出租物在租赁期内处于适租状态。亚米公司出租的地下室虽然规划用途为仓储，但根据原审现场确认和地下室现场照片表明，亚米国际大楼共用设施加压供水设备与地下室处于同一平面，且有连接通道，场地本身存在水、潮等安全隐患。亚米公司明知出租场地存在水潮等安全隐患，仍将该场地出租给姚善华、黄爱民经营家俱，存在过错。同时，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即亚米公司在租赁关系存续期间应保持地下室的状态适合于双方约定经营家俱的用途，应当确保房屋和室内设施安全。本案中，由于处于地下室的共用设施设备加压供水设备损坏，地下室浸水导致姚善华、黄爱民存放的家俱受损，可以认定亚米公司未尽到安全保障义务，依法应对上诉人的损失承担相应的赔偿责任。亚米公司辩称上述损失是因为第三方侵权造成的，与出租场地没有关系的主张，因与本案不是同一法律关系，亚米公司可另寻法律救济途径。姚善华、黄爱民在与亚米公司签订合同时，明知出租场地的现状，仍缔约承租，未尽到谨慎注意义务；且在合同履行过程中，未采取必要的防水防潮措施，对损害后果也应承担相应的过错责任。综合全案，本院酌定亚米公司承担本案损失70%的责任，姚善华、黄爱民承担本案损失30%的责任。关于焦点二，该案第一次发回重审后，重审法院未依法变更合议庭成员，违反法定程序，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项之规定，再次发回重审并无不当。综上所述，原判认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销常德市武陵区人民法院（2012）武民重重字第2045号民事判决；二、湖南亚米酒店管理有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿姚善华、黄爱民家俱损失的325409×70%即227786.30元；三、驳回姚善华、黄爱民对湖南亚米酒店管理有限公司的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各11800元，合计23600元，由湖南亚米酒店管理有限公司承担16520元，姚善华、黄爱民承担7080元。本判决为终审判决。审 判 长 肖丕国审 判 员 杜春梅审 判 员 杜方柏二〇一五年九月十四日代理书记员 谭桃丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 微信公众号“”