（2015）石民三初字第49号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-03-10
案件名称
衡阳市人民政府二幼儿园与被告赵某某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市石鼓区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衡阳市人民政府二幼儿园,赵某某,曾某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第九十四条，第九十七条
全文
湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民三初字第49号原告衡阳市人民政府二幼儿园。法定代表人傅某某，该园园长。委托代理人易茂松，湖南业达律师事务所律师。委托代理人邓某某，衡阳市人民政府二幼儿园教师。被告赵某某。被告曾某某。委托代理人赵某某。原告衡阳市人民政府二幼儿园为与被告赵某某租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院起诉。本院受理后依法追加曾某某为本案被告，并依法组成由审判员龙捷担任审判长，审判员张明、代理审判员王志参加的合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告衡阳市人民政府二幼儿园法定代表人傅某某及委托代理人邓某某、易茂松，被告赵某某及曾某某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳市人民政府二幼儿园诉称：被告赵某某在未经原告同意的情况下私自转租原告6号门面。原所签订的6号门面租赁合同已于2005年1月14日到期。合同到期后双方未续签租赁合同。2015年7月7日幼儿园门面发生意外爆炸，致使房屋结构受到重大破坏，现墙体及门梁位置开裂严重，存在严重安全隐患，为确保安全。须立即清空门面对门面进行加固。2015年7月9日原告向被告送达了限期搬迁通告，要求被告于2015年7月15日前搬出，经多方做工作，被告以各种理由拒绝搬出，根据我国相关法律之规定，原告请求法院依法判决：1、原、被告解除租赁合同，被告立即腾空并交还租赁房屋，被告支付2015年1月9日至2015年7月16日所欠水电费223元；2、被告承担本案诉讼费。原告衡阳市人民政府二幼儿园为支持其诉讼请求，提供了以下证据：证据1、租赁合同、租金收据，证明：①、原告将其所有的位于衡阳市船山路12号附6号门面和仓库租给被告使用，约定租期为2004年2月19日至2005年2月19日，现租赁期限已满，双方未重新签订新的租赁协议，原告有权解除租赁合同，被告应当依法腾空房屋并交还给原告；②、根据协议约定因规划拆除门面，无条件解除合同，现因该门面存在重大安全隐患，职能部门要求原告限制拆除门面、恢复原房屋设计。原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；③、合同约定租赁期内不得中途转让门面，被告曾某某在未经原告同意且不知情的情况下将所承租门面转让给被告赵某某，原告依法有权解除合同。证据2、衡阳市房屋安全鉴定办公室下发给原告的整改通知，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在重大安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复；证据3、衡阳市安全生产委员会办公室督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患；证据4、衡阳市安全生产监督管理局函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求对包括本案诉争门面在内的14个门面立即停止营业，撤离人员；证据5、衡阳市房屋安全鉴定报告，证明因发生液化气爆炸事故，造成包括本案诉争门面在内的受到严重损害，造成重大安全隐患；证据6、衡阳市行政事业单位资产管理处督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋涉及窗洞恢复，并对其进行加固处理，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用；证据7、通告，证明原告在接到上级各部门要求对所租赁房屋进行整改、恢复原有设计后，通知被告解除租赁合同，并给予了被告合理腾空房屋时间。原告要求与被告解除租赁合同是合法的；证据8、水电费收据、电表度数（照片），证明被告尚欠原告水电费223元；证据9、学生花名册、衡阳市发改委价格备案单，证明政府部门要求对本案诉争房屋恢复原状，排除安全隐患后方可开园，由于被告等拒绝腾空房屋，原告无法对房屋进行整改加固，导致原告无法正常开园招生，给原告造成巨大损失。上述证据经庭审质证，被告赵某某、曾某某质证意见为：证据1真实性无异议，证明目的有异议，合同未到期；对租金收据真实性无异议；证据2、3、4、5、6、9与本案无关，被告已经将房屋腾空；证据7被告没收到通告；证据8真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定案件事实依据，本院予以采信。证据8，被告对该证据的“三性”无异议，且与被告当庭所陈述的所欠原告223元水电费能相互印证，对该证据本院予以采信。证据9系孤证，没有其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告赵某某、曾某某辩称：1、原告所述纯属无理取闹。爆炸事故发生以后，被告就腾空了门面，支持原告的工作，并没有妨碍原告。由于原告管理不善，对被告造成了重大的损害；2、原、被告签订的租赁合同未到期，被告不同意解除合同。被告赵某某、曾某某未向本院提供证据。本院经审理查明：被告曾某某与原告于2004年2月19日签订了一份租赁合同，约定：“1、原告将船山路12号附6号门面和仓库租给被告使用。2、租房时间从2004年2月19日起至2005年2月19日止。幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止。3、门面和仓库每月捌百元，每月1日以前交清当月租金，不按时交房租，超过一天罚款100元，从押金中扣除。4、门面押金叁仟元，合同期满退给被告。……。9、如因国家建设需要，政府决定幼儿园搬迁或因规划撤除门面，无条件地解除本合同，甲方退押金，租金按天计算收取。……”。合同签订后，原、被告双方均按约定全面履行了各自的义务。2011年底租金提高到1000元／月，2012年初租金提高到1300元／月，2015年7月7日，原告出租给案外人的位于船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月9日，原告通知包括被告在内的所有出租门面经营户，要求清空门面，并在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市房屋安全鉴定办公室出具市房鉴字（2015）第31号鉴定报告，处理建议为：请有资质的设计单位，根据检测报告验算，对该房屋受损部位出具加固设计图，请有资质的施工单位进行加固施工，并经质量安全管理部门验收合格后投入使用，以确保房屋使用安全。并将设计及施工方案报该办备案。同月15日，衡阳市安全生产委员会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市房屋安全鉴定办公室向原告发出整改通知，要求原告按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向原告发出督办函，责令原告立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门面立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。另查明，2015年6月30前，被告房租已交清，水电费交至2015年1月9日，现欠原告水电223元。被告租赁门面缴纳了押金3000元。被告于2015年7月23日腾空门面并交付给原告。本案的争议焦点：1、原告要求解除合同的请求是否合法；2、两被告在本案中是否具有过错；3、被告曾某某与赵某某之间是否存在转租行为。本院认为：原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同。本案双方诉争的租赁合同约定租赁期限从2004年2月19日起至2005年2月19日止，合同到期后双方未继续签订租赁合同。依据我国《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故原、被告之间为不定期租赁合同。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方约定的“幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止”条款，“幼儿园搬迁或因规划拆除门面为止”这一法律行为是否会发生以及何时会发生均具有不确定性，结合原、被告签订的租赁合同第九条“如因国家建设需要，政府决定幼儿园搬迁或因规划拆除门面，无条件解除合同……”的约定，从法律性质上原、被告约定“衡阳市规划拆除门面或原告搬迁为止”是附解除条件，并非附期限法律行为。依该条款不能确定原、被告租赁合同期限，在双方又未能就租期协商一致的情况，原、被告签订的租赁合同应为不定期租赁合同。对不定期租赁合同，依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，出租人即本案原告和承租人即本案被告均可随时解除合同，该解除系法定解除，属《合同法》分则中的特殊条款，而约定解除系《合同法》总则中规定的一般条款，依据法律适用特别条款优先一般条款的原则，即既便本案双方约定解除条件未成就，原告仍可行使解除权，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因本案中两被告系合伙经营关系，故租赁合同解除后，两被告在合理期限内有向原告返还租赁物及交纳欠交223元水电费的义务。考虑到本案原告于2015年7月23日被告已经腾空了诉争门面并交付给原告。对于原告要求被告腾空房屋的请求本院不予支持。因本案原、被告对所签订合同到期后未签订新的租赁合同及原告未尽到对租赁物管理之责，并在未协商一致的情况下采取停水停电措施，从而导致本案纠纷发生，对此，原告对此负有主要责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告曾某某租赁合同解除；二、被告曾某某、赵某某支付原告衡阳市人民政府二幼儿园水电费共计223元；三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园其他诉讼请求。上述第二项判决内容限在判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元，原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，由被告曾某某负担100元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 龙 捷审 判 员 张 明代理审判员 王 志二〇一五年九月十四日书 记 员 贺白平校对责任人：王志打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 关注微信公众号“”