（2015）深南法民三初字第593号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2016-01-04

案件名称

沈伟梅与张婧房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈某,张某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2015）深南法民三初字第593号原告沈某（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。委托代理人李自强，广东深明德律师事务所律师。被告张某（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。委托代理人李玉艳，广东金圳律师事务所律师。原告沈某诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人李自强、被告的委托代理人李玉艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经中原地产代理（深圳）有限公司介绍寻得深圳市南山区某商铺，于2014年12月12日双方签订居间服务确认书，并于2014年12月20日交付中介费20000元。2014年12月19日原告与被告签订商铺租赁合同，并于当日交付房租押金40000元、一个月租金20000元。合同签订后原告对商铺进行装修，装修费用合计15600元。装修后即对商铺投入生产经营，期间一直经营正常，直到2015年4月24日原告接到某管理处的催缴通知单才得知被告并未向管理处缴纳上月管理费，这使原告很懊恼。原告每月都按时向被告缴纳租金、管理费及水电费，而现却因被告的行为，致使某管理处对原告所租的商铺采取了停水、停电措施，对原告的经营造成严重影响。无奈之下，于2015年5月3日原告到南山派出所报案。原、被告双方签订的租赁合同中第7条中约定的因甲方其他违约行为使合同无法继续履行的，乙方可以解除合同。现被告的行为有悖诚信，致使本合同无法履行。现原告提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还原告交付的押金40000元；3、被告赔偿损失费用，其中中介服务费20000元、装修费15600元，合计35600元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、本案中，原告未按照合同约定履行交付租金及水电费、管理费的义务，已构成违约。原告自合同签订以来均存在迟延支付租金的行为，并且均是在被告催促后才支付，已构成违约。虽然双方签订的《租赁合同》并未约定每月租金的具体日期，但通过双方的交易习惯及相关证据可知：每月的交租日期为起租日即19-21日。理由如下：《合同法》第二百二十六条规定对租金支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定确定。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照双方之间的交易习惯及原告提供的银行转账凭证，能够确定两点：第一，租金是按月支付的；第二，每月交租日期为起租日即19-21日。2015年3月3日被告发短信催原告支付2015年2月21日至3月20日的租金，2015年3月26日发短信催2015年3月21日至4月20日的租金，短信内容为：“房租还没转，已经过了一个礼拜了”。这里被告的意思是截止26日原告未交付租金已经超过一个礼拜了，因此，原告缴纳租金的日期应该是其起租的日期，即19号，而这也是符合3月26日原告的短信回复：“我是23号才起租的”，即起租日交纳租金，而根据租赁合同可知，被告于2014年12月19日就将房屋交付原告使用。原告每月均逾期支付租金，2015年1月26日，原告转账20000元支付的是2015年1月21日至2015年2月20日的租金，延期支付5天；2015年3月2日，原告转账的20000元支付的是2015年2月21日至2015年3月20日的租金，延期支付11天；2015年3月30日，原告转账的20000元支付的是2015年3月21日至2015年4月20日的租金，延期支付9天；而自2015年4月21日开始的租金，截至开庭前，原告也未向被告支付。因原告迟延支付租金，被告多次以短信或电话的方式进行了催收。被告提供的证据3显示，在租赁合同签订后的2015年1月21日至2015年4月20日的3个月期间，被告短信催缴了两次，并且还多次进行了电话催收。自承租之日起，原告并未按照合同约定支付因其经营行为所产生的水电费、管理费，上述费用已全部由被告垫付。根据双方之间签订的《租赁合同》第二条第4款：乙方（原告）须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费，因此，对于因其经营行为所产生的水电费、管理费，按照合同约定，也应当由其承担。原告在起诉状中所称的“按时缴纳租金和管理费”的陈述与事实不符，上述费用均由被告垫付。2015年4月21日之后的租金，原告并未支付，已构成违约。按照双方之间的合同约定及交易习惯，对于2015年4月21日至5月20日的租金，原告应当在4月21日前向被告支付，但截至开庭前原告均未向被告支付2015年4月21日之后的租金。2、因原告拖欠租金，被告有权通过某管理处发布关于停水停电的通知。被告与某管理处、被告与原告，分别属于两个不同的租赁合同关系。在被告与某管理处之间的租赁合同关系中，租金及水电费、管理费的支付模式是当月交上月的租金及水电费，当月交当月的管理费。而在被告与原告之间的租赁合同关系中，支付模式是当月交当月的租金及上月的水电费、管理费，二者互不影响。被告对某管理处迟延交付租金至26日，并不会对原告造成影响。被告考虑到原告在4月21日还没有交付租金及其前期经常延期支付租金的情况下，才在2015年4月21日没有向某管理处交付租金，并使某管理处于4月24日发布《催缴通知书》，目的就是为了通过管理处的停水停电措施（而被告自己无法实施停水停电措施）促使原告尽快向被告交付4月21日至5月20日的租金，同时也通过电话催促原告交付租金。因被告与原告支付租金的模式不一样，因此被告只有通过不向某管理处交纳3月份的租金才能达到在2015年4月27日停水停电的效果，从而促使原告尽快向其缴纳租金及水电费、管理费。通过某管理处的缴费单可知，被告每月均可以在21号交纳租金，同时也不会造成影响。而21号又是原告向被告交纳租金的日期，在原告21日未交纳租金的前提下，在其前几个月均逾期交付的情况下，被告想通过停水停电的措施催促原告向其缴纳租金，只能是通过不向某管理处交纳3月份的租金才能达到。在实施停水停电前，被告通过某管理处提前两天发通知进行了告知，同时被告也在这期间电话催促原告向其交纳租金，但直到开庭前，原告也没有向其支付租金。3、原告擅自单方面变更《租赁合同》内容，并以此认为自己未违约，不能对被告产生约束力。对于原告提出的“不交租做多一个月，你不用退我两个月的押金”，这仅仅是原告单方面的意思表示，单方面的意思表示并不能改变双务合同的内容。被告也在当天回复：“不是我们说好了让你多做一个月，而是我们现在还没放出去，大家做生意都不容易，这个月20号你退场就行了，但前提是你要把欠的所有电费管理费结清才可以。”上述短信可以确认以下几点事实：对于原告提出的“不交租多做一个月，不用退还押金”的提议，被告是没有同意的，被告也说了“现住还没有放出去”；原告的这个提议，被告也确认生效的前提是原告将所有欠交的电费管理费结清。但截至开庭前，原告也没有向被告交纳上述费用，因此《租赁合同》并未变更。用押金抵扣租金的提议双方并没有达成一致协议。在没有达成的情况下，原告就有义务按照原协议的规定，在4月21日前交付2015年4月21日至2015年5月20日的租金。如未按时支付，那么原告就已构成违约，被告就有权采取相应的停水停电措施。4、基于原告的违约行为，被告已于2015年6月16日向原告以短信的方式解除租赁合同的通知。《租赁合同》第七条第2款中规定：乙方恶意拖欠或者不支付到期租金的，甲方可以解除合同。因原告未支付2015年4月21日之后的租金，被告于2015年6月16日向原告发出解除合同的短信通知，双方之间的租赁合同关系解除。5、原告请求被告返还押金并赔偿损失，无合法合理根据。因原告存在违约行为，且未向被告支付2015年4月21日至5月20日、5月21日至6月15日的租金及自承租以来的水电费、管理费，被告有权不予返还押金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”因此，原告请求赔偿损失费用包括装修费15600元、中介费20000元，无法律根据，请求法庭驳回。6、请求法庭判令原告向被告支付租金36666.7元、水电费1510元、管理费3120元及上述费用的逾期利息。2015年4月21日至双方合同解除之前2015年6月15日期间的租金、自承租以来的水电费及管理费，原告并未向被告支付，因此，请求法庭判令原告向被告支付租金36666.7元、水电费1510元、管理费3120元及上述费用的逾期利息。综上所述，被告请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告向被告支付租金、水电费及管理费。被告反诉称，2014年12月19日，被告与原告签订《租赁合同》，合同约定乙方（原告）承租甲方（被告）位于深圳市南山区某商铺，租赁期限自2014年12月21日至2015年12月20日，租金为20000元／月；租赁期间，乙方需对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费；租赁期间，如乙方恶意拖欠租金或不支付到期租金的，甲方可以解除合同。合同签订后，被告于合同签订当日将商铺交予原告使用，原告亦于当日向被告支付押金40000元及2014年12月21日至2015年1月20日的租金20000元。此后，在合同履行过程中，原告均未按时支付租金，被告多次催促后才予以支付。2015年4月21日，原告又没有按时交纳租金，为促使原告按时支付租金，无奈之下，被告通过某管理处对某商铺采取了停水停电措施，从而督促原告向被告支付租金。停水停电后，原告仍未向被告支付租金。此外，按照合同约定，原告需对自己的经营行为负责，并按时交纳各项税费，因此，原告应当向被告交纳每月的水电费及管理费。但截至目前，原告因其经营期间所产生的所有水电费及管理费均未向被告支付。被告认为，《租赁合同》是双方当事人意思自治的表示，双方都应当按照合同约定履行合同义务。合同履行过程中，原告多次迟延支付租金，并在2015年4月21日后未支付相应的租金。因此，被告提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付自2015年4月21日起至2015年6月15日止的租金36666.7元及逾期利息；2、原告向被告支付自2014年12月19日起至2015年6月15日止的管理费共计3120元及逾期利息；3、原告向被告支付自2014年12月19日起至2015年6月15日止的水电费共计1510元及逾期利息；4、原告承担本案的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，原告如约交付房屋租金（租金内含租赁房屋水电费用、物业管理费用）。依据双方签订的《租赁合同》涉案房屋每月租金20000元，该费用包括租赁房屋的水电费、物业管理费。自《租赁合同》签订后原告每月向被告交付房屋租金20000元，租赁房屋的水电费、物业管理费均由被告向物业管理处交付。被告称“2015年4月21日原告又没有按时缴纳租金，为促使原告按时支付租金，无奈之下，被告通过某管理处对某商铺采取了停水停电措施，从而督促原告向被告支付租金”。而客观事实并非如此。某管理处对某商铺停水停电是因为被告没有按时向某管理处缴付房屋租金及水电、管理费。事情发生后，是原告代替被告支付了2015年3月份的房屋租金、水电费及4月份的管理费共计10405元；2015年3月份的房屋租金原告已于2015年3月2日交付与被告。在原告替被告交付了2015年3月份的房屋租金、水电费及4月份的管理费后某管理处以被告仍然拖欠涉案房屋2015年4月份的租金为由仍不开涉案房屋的水电。此情况下，原告与被告进行沟通协商试想以押金冲抵房屋租金的方式再经营两个月即解除租赁合同，被告不同意。在原告无路可退的情况下，2015年5月3日原告报警以寻求解决，但南山派出所民警出警后，以该纠纷为民事纠纷为由让原告向人民法院提起诉讼。被告拒绝向某管理处支付涉案房屋2015年4月份房屋租金是某管理处停水停电的主要原因，此情况下，被告的行为表明其不愿意继续履行双方签订的《租赁合同》。原告在2015年4月23日为及时向被告支付房屋租金最主要的原因是原告已经在某管理处了解到其2015年3月份的租金还没有向管理处支付。原告是在等待被告的态度，即使在管理处向被告发出缴纳租金及各种费用通知后仍不予缴付。但原告为了履行《租赁合同》仍然选择了替被告垫付上述费用。基于被告的不作为致使《租赁合同》已无履行的可能，原告只能选择解除合同，因而无支付房屋租金的必要，但原告垫付的费用足以冲抵2015年4月23日至2015年5月3日的租金。因而原告不存在违约的情形。综上所述，被告以自己的实际行为不履行双方签订的《租赁合同》致使《租赁合同》无法履行也无履行的可能，因而被告应承担违约责任，其反诉请求应予驳回。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2014年12月19日签订《租赁合同》，约定：被告将深圳市南山区某门面房出租给原告，租赁期限为2014年12月21日起至2015年12月20日止，甲方正式交付门面房于乙方使用的时间是2014年12月19日；租赁用途为服装销售；合同生效以后，乙方向甲方交付押金40000元，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起2日内退还乙方全部押金；乙方应按月交纳租金，租金为20000元／月；乙方须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费；乙方恶意拖欠或不支付到期租金的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方；甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的或者其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，但需书面通知甲方；钱到账合同即生效；及其他条款。同日，原告向被告交纳押金40000元及一个月租金20000元，被告向原告出具收条。为证明被告因拖欠某管理处的费用而导致原告承租的房屋被停水停电，原告提交了某管理处于2015年4月24日出具的催缴通知单以及交费单。其中交费单显示，涉案房屋2015年3月份租金为9880元、电费5元、4月份管理费520元，共计10405元。同时原、被告均表示2015年5月份因拖欠某管理处的费用而导致涉案房屋被停电。2015年6月16日，被告发短信通知原告解除租赁合同。庭审中，被告表示其系涉案房产的承租人，其曾与深圳市某公司签订租赁合同，2015年5月1日起出租方变更为某制造有限公司。被告直接向某管理处交纳相关费用。原告提交的银行账户流水明细表显示，2014年12月19日至2015年3月30日原告共向被告转账4次，分别为：2014年12月19日60000元、2015年1月26日20000元、2015年3月2日20000元、2015年3月30日20000元。被告于2015年1月1日向管理处交纳2014年12月份的租金9880元、2015年1月份的管理费520元以及2014年12月份的电费1157元，共计11557元；于2015年2月1日向管理处交纳2015年1月份的租金9880元、2015年2月份的管理费520元以及2015年1月份的电费350元，共计10750元，核准人为蔡某；于2015年3月1日向管理处交纳2015年2月份的租金9880元、2015年3月份的管理费520元以及2015年2月份的电费3元，共计10403元，核准人为蔡某。原告为证明其代替被告向某管理处交纳被告拖欠的租赁费用，提交了2015年5月3日的银行转账记录，其中转账金额为10405元，收款方为蔡某。庭审中，原、被告均称蔡某系某管理处的工作人员。被告同时提交了2015年3月3日至2015年6月16日期间的短信记录，以证明被告多次向原告催缴租金及被告于2015年6月16日通知原告解除租赁合同关系。原告提交了《居间服务确认书》及《收款收据》，以证明其中介费损失20000元，提交了装修材料收据，以证明其支付装修款15600元。庭审中，原告确认其于2015年6月16日搬离涉案房屋。以上事实，有《租赁合同》、银行流水明细表、交费单、短信记录等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原、被告之间签订的《租赁合同》对租金的支付期限没有明确约定，但根据原告在2014年12月至2015年3月缴纳租金的银行转账记录，可以得知原告是按月向被告支付租金，根据交易习惯，原告应在月初交纳当月的租金，截止2015年4月20日，原告已向被告支付了2015年3月21日至4月20日的租金，但被告未向管理处支付2015年3月份的租金，鉴于庭审时，被告表示系因原告未向其支付租金，导致其未向管理处交租，后管理处对涉案房屋采取停水停电，本院认为，系因被告未向管理处交费导致涉案房屋被停水停电，被告未能按合同第七条第3款第（1）项的约定提供相应的设施设备，已构成违约，同时，原告也未在2015年4月21日至2015年5月3日（该日停电）期间向被告支付当月的租金，亦构成违约，因此根据合同的约定，原、被告均可解除合同，但需要书面通知对方。本案中，被告于2015年6月16日向原告发出解除合同通知短信，原告收到，故本院确认双方的合同于2015年6月16日解除。因双方签订的合同未对租赁期内解除合同情形下押金如何处置进行约定，根据交易习惯结合本案的实际情况，由被告返还原告交纳的押金较为公平，故对于原告诉求被告返还40000元押金的请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告赔偿其损失中介费20000元，由于居间服务是原告与中原地产代理（深圳）有限公司之间的约定，与本案系属不同的民事法律关系，且该居间服务发生在原告与被告成立租赁合同关系之前，对于原告主张被告赔偿其20000元的中介费损失，本院不予支持。关于装修费损失，无合同依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的租金。虽然原告于2015年6月16日才搬离涉案房屋，但因涉案房屋于2015年5月3日停水停电，确实造成原告无法使用涉案房屋的情况，故原告应向被告支付2015年4月21日至2015年5月3日的租金8666.67元（20000÷30×13），鉴于原告在管理处催收相关费用后代被告向蔡某支付了10405元，庭审中，原、被告均确认蔡某系管理处的工作人员，且在被告提交的缴费单中核准人均为蔡某，故本院认为原告替被告向管理处缴纳的费用可视为原告向被告支付的2015年4月21日至2015年5月3日期间的租金。至于2015年5月4日至6月15日期间的租金，因原、被告双方均存在过错，且此时被告已经知道涉案房屋停水停电导致原告无法继续经营，加之原告该期间确实未实际使用涉案房屋，对此期间的租金应双方合理分担，鉴于原告代被告向管理处多支付的部分1738.33元可以弥补被告的损失，故本院认为原告可以不必再向被告支付额外的租金，故被告反诉的租金损失请求予以驳回。被告反诉的租金逾期利息，无合同依据，本院不予支持。关于被告主张的管理费、水电费及逾期利息。原、被告之间的《租赁合同》对于管理费、水电费没有作明确约定，原告当庭陈述双方签订合同时口头约定20000元的租金包含水电费、管理费；另从被告提交的交费单可知，被告每月向某管理处缴纳的包含租金、管理费、电费在内的费用为10403元至11557元不等，其金额与原告缴纳给被告的租金存在较大差额，该差额扣除被告应纳的税费之后，仍能让作为转租人的被告获得较高收益。且从双方实际履行合同的情况来看，每月管理费、电费均由被告向管理处支付，被告也从未向原告收取过该费用，据此，原告主张的原、被告之间的租金20000元包含管理费、水电费，具有高度盖然性，故对于被告主张的管理费、水电费及逾期利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某应于本判决生效之日起十日内返还原告沈某押金40000元；二、驳回原告沈某的其他诉讼请求；三、驳回被告张靖的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费845元，由原告负担398元，由被告负担447元，反诉案件受理费208.1元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　刘　湘二〇一五年九月十四日书记员　洪靖敏关注公众号“”