（2015）蒙民一初字第02225号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-26
案件名称
侯思雨与蒙城县玖隆房地产开发有限公司第三人中国建设银行股份有限公司蒙城支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
蒙城县人民法院
所属地区
蒙城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯思雨,蒙城县玖隆房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司蒙城支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十四条，第二十五条第一款
全文
安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民一初字第02225号原告：侯思雨，男，1996年1月13日出生，汉族，住蒙城县。委托代理人戚守民，安徽贾建国律师事务所律师。被告：蒙城县玖隆房地产开发有限公司，住所地蒙城县凤凰城小区门面80#81#82#83#，机构代码05845939-1。法定代表人：崔亮，该公司经理。委托代理人梅启林，安徽东屹漆园律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司蒙城支行，住所地蒙城县周元西路92号，组织机构代码：15214527-6。原告侯思雨与被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司（以下简称玖隆房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司蒙城支行（以下简称建行蒙城县支行）商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月29日诉讼到院。本院受理后，依法由审判员刘素云适用简易程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告侯思雨的委托代理人戚守民，被告玖隆房地产公司的委托代理人梅启林到庭参加诉讼。第三人建行蒙城县支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯思雨诉称：2014年3月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发并销售的坐落于蒙城县城南玖隆皇家花园第2-03#栋1101号房屋，建筑面积103.30平方米，房屋总价442998元。同时，合同约定被告应当于2015年1月30日前向原告交付房屋，如逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。现被告已超过约定交房时间4个多月，房屋质量存在重大问题，房屋尚不能达到交房条件，严重影响原告入住，被告已经构成违约。原告多次与被告协商交涉解除合同，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告立即退还原告向被告支付的首付款132998元和向第三人交付的本金（以向银行实际交付的数额为准），并支付以上款项的利息（即自2013年3月29日起至被告实际给付上述款项止按银行同期贷款利率计算）；2、解除原告与第三人签订的借款合同，由被告向第三人支付合同解除后剩余银行贷款本金及利息；3、由被告承担原告银行按揭贷款利息损失（以原告实际交付数额计算）；4、被告向原告支付违约金2659.96元；5、由被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，举证如下：原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。证明原、被告于2014年3月28日签订商品房买卖合同；被告逾期交房已根本违约；按照该合同第八条约定涉案商品房交房日期为2015年1月30日；按照该合同第九条约定逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并可要求退还“全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。3、银行按揭贷款协议书。证明涉案房屋为按揭房；在按揭借款协议中，借款人为本案原告侯思雨、贷款人为本案第三人、保证人为本案被告；借款金额为人民币叁拾壹万元整；贷款期限为二十年。4、收据一张及存款凭证。证明原告已依约支付首付款132998元，并依约支付按揭款。被告玖隆房地产公司辩称：同意按协议约定赔偿损失，不同意退房，现已具备交房条件，没有钱退款，同意调解解决：1、不退房的情况下赔偿损失。2、换房。3、如退房分期退还房款。原告必须解决他与银行之间的借款和抵押合同。该公司未举证。第三人建行蒙城县支行未答辩、未举证。经质证，被告对原告举证1至4的真实性均无异议。经审核，本院对原告所举证据，因被告无异议，予以认定。根据上述证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2014年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发并销售的坐落于蒙城县城南玖隆皇家花园第2-3幢十一层1101号房，建筑面积103.30平方米，房屋总价442998元整。该合同第八条约定，被告应当于2015年1月30日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，如逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。原告依约于2013年3月29日支付首付款132998元。现被告未交房，被告构成违约。另查明：原告、被告与第三人签订特别条款，订立个人住房借款合同，约定原告向第三人以案涉房屋抵押按揭贷款总计为310000元，被告系保证人。自2014年12月18日原告逐月支付按揭贷款本息，至2015年7月17日共计支付银行按揭款本息为18507.01元（其中本金为5096.42元），尚下欠按揭贷款本金为304903.58元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。合同约定被告于2015年1月30日前向原告交付房屋，逾期交付超过30日后买受人有权解除合同；被告应退还全部已付款；并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。被告未能按期交房构成违约，应承担上述约定的违约责任。因原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，致使原告个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，应予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告侯思雨与被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、解除原告侯思雨与第三人中国建设银行股份有限公司蒙城支行签订的个人住房借款合同。三、被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司返还原告侯思雨购房款132998元。四、被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司支付原告侯思雨违约金人民币2659.96元。五、被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司支付原告侯思雨按揭贷款本息损失18507.01元。六、被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司偿还第三人中国建设银行股份有限公司蒙城支行因原告侯思雨尚欠的贷款本金304903.58元及利息。以上各项给付义务，于本判决生效后十日内履行。七、驳回原告侯思雨的其他诉讼请求。以上五、六项计算时间截止至2015年7月17日，以后交付的，按实际发生的数额计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3014元，减半收取1507元，由被告蒙城县玖隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于亳州市中级人民法院。审判员 刘素云二〇一五年九月十四日书记员 李慧慧附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 更多数据：搜索“”来源：