（2015）长中民三终字第03769号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
徐庆与长沙国中星城置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐庆,长沙国中星城置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第03769号上诉人（原审原告）徐庆。委托代理人孙丹，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托代理人黄健，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市劳动东路88号。法定代表人黄勇，董事长。委托代理人粟沙，湖南吟正律师事务所律师。委托代理人陈亚超，湖南吟正律师事务所实习律师。上诉人徐庆、长沙国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04732号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判长周坤和审判员刘完玲、熊伟组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月11日，徐庆（买受人）与国中星城公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20109261104），约定徐庆购买由国中星城公司开发的位于雨花区曲塘路579号“吉联小区”（推广名称“红墅湾”）项目中的第56栋104号房，该商品房合同约定建筑面积共334.92平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7408.36元，总金额2481207.00元。买受人信息载明“联系地址：安徽省马鞍山市安徽工业大学42栋102号”。合同第十条“交付期限及条件”内约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“保修责任”约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。合同第十八条“关于产权登记的约定”载明：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金，双方再另行约定合理的房地产权属证书办理时间。合同落款处徐庆、国中星城公司双方均签名（章）确认，国中星城公司落款时间为2010年12月11日，徐庆落款时间为2010年12月10日。2010年12月10日，徐庆向国中星城公司缴纳购房款2481207元，当月12日缴纳物业维修资金2481207.9元，2012年4月3日缴纳物业管理费5626.2元（2012年5月1日至2012年10月31日）。庭审中双方确认涉案房屋各项费用徐庆已全部缴纳。2012年3月23日，徐庆向国中星城公司EMS邮寄送达《入伙通知书》，邮寄地址为山东省济宁市伍城正光河路60号天工大厦中博鸿城镇开发股份有限公司。当月26日，国中星城公司在潇湘晨报刊登《交房公告》，公告内载明具体交房楼栋号含徐庆购买56号栋，交房时间为2012年3月29日，交房地点为长沙市雨花区曲塘路579号红墅湾会所。公告第三条“注意事项”载明：请您在通知的交房时间内前来办理交房手续，如逾期办理，我公司则视您自动接受该房屋。另查明，涉案工程（长沙国中星城吉联英伦小镇住宅一期56#栋）于2012年3月22日竣工验收，勘察单位（湖南省勘测设计院）、设计单位（上海尧舜建筑设计有限公司）、施工单位（中浩建设股份有限公司）、监理单位（天津华北工程监理公司）、建设单位（国中星城公司）均于当天认定验收合格并在该项目的《建设工程竣工验收备案表》内加盖公章。2014年9月18日，长沙市城乡规划局作出长规函（2014）742号《关于暂停办理国中星城住宅小区吉联英伦小镇项目（住宅一期）部分业主房屋所有权证的函》，载明：长沙国中星城置业有限公司在曲塘路以北、白沙湾路以西开发建设的国中星城住宅小区吉联英伦小镇项目（住宅一期），其中17栋103葛永星等16户业主违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，擅自进行露台封闭等违章搭建，目前暂未拆除或未整改到位，导致项目迟迟不能验收而影响其他业主房屋所有权证的办理。涉案房屋于2013年12月3日办理产权登记，登记所有权人为徐庆，权证号为：长房权证雨花字第××号。徐庆提交2012年7月19日，2014年3月28日、12月6日《房屋交付验收表》三份，拟证明涉案房屋存在树木枯死、烟道渗水、水管漏水、墙角渗水等质量问题，该三份验收表分别由小区物业人员签收，无国中星城公司签收。国中星城公司提交2012年7月19日《房屋交付验收表》，载明存在树木枯死、烟道渗水等问题，与徐庆提交2012年7月19日验收表陈述问题一致，“房屋整改复查情况”处注明“已整改，2013.4.15”并确认签名。徐庆庭审中陈述于2012年4月3日办理了交接表，收了房屋钥匙，国中星城公司至2014年12月6日才整改完毕。国中星城公司庭审中陈述不存在扣留徐庆房屋产权证行为，徐庆可随时前往国中星城公司处领取。因双方对房屋质量、逾期办证及违约责任产生争执，徐庆于2014年11月4日诉至原审法院，请求判令：1、国中星城公司向徐庆赔偿自2012年3月31日至2014年12月6日，因国中星城公司房屋整改延期，导致徐庆延后装修入住标的房屋所产生的经济损失214400元。（按照同类房租水平20元／月／平方米、房屋建筑面积、延期时间计算）；2、国中星城公司支付逾期办理房屋产权登记手续之违约金24812元；3、国中星城公司向徐庆交付长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区第56栋104号房屋所有权证书；4、国中星城公司承担本案诉讼费。原审法院认为：徐庆、国中星城公司2010年12月11日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20109261104）系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。合同约定国中星城公司交房时间为2012年3月31日前，交房条件为经验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准。本案双方争议的焦点为就涉案房屋整改延期是否对徐庆造成了损失及国中星城公司是否应承担相应责任。徐庆提交三份《房屋交付验收表》内虽无国中星城公司签名，但已由物业公司签收，且其中2012年7月19日验收表与国中星城公司提交验收表内容一致，可认定其真实性，据此可确认涉案房屋交付后至2014年12月6日仍存在墙面渗水等整改问题，但并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条内规定的影响正常居住使用而不能交付情形，且涉案项目于2012年3月22日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收并验收合格，项目主体质量合格，符合法定及约定交付条件，徐庆也于交房日前往收房，国中星城公司已完成交付合格房屋义务，就上述房屋整改问题，应根据合同第十五条由国中星城公司承担保修责任，国中星城公司现虽已整改完毕，但考虑上述整改过程跨度时间长，对徐庆的及时使用确会产生一定影响并造成一定经济损失，国中星城公司应承担与其责任相应的赔偿责任。考虑到徐庆收房后至今仍未居住使用上述房屋，其损失计算不宜过大，故原审法院酌情认定国中星城公司向徐庆赔偿延期整改造成的经济损失20000元，徐庆诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。对于徐庆主张的逾期办理房屋产权登记手续的违约责任，根据买卖合同第十八条约定，2012年4月3日交房后，国中星城公司应于2014年10月2日前为徐庆办妥房屋所有权证，该证实际于2014年12月6日办理，造成逾期。国中星城公司在本案诉讼中虽提交了长沙市城乡规划局《关于暂停办理国中星城住宅小区吉联英伦小镇项目（住宅一期）部分业主房屋所有权证的函》，佐证未及时办理产权登记原因为小区部分业主违章搭建所致，但该原因不可归责于徐庆，故国中星城公司因第三方原因造成的违约仍应当向徐庆承担责任。但双方合同约定按已付款1%支付违约金标准过高，同时国中星城公司也承担了延期整改的赔偿责任，故根据本案案情及所造成的损失大小，酌情调整为国中星城公司向徐庆支付逾期办理房屋登记手续违约金10000元，徐庆诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十七条第三款之规定，遂判决如下：一、长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐庆房屋延期整改损失20000元；二、长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐庆逾期办理房屋登记手续违约金10000元；三、长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付徐庆长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区第56栋104号房屋所有权证书；四、驳回徐庆的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5227元，由长沙国中星城置业有限公司负担。上诉人徐庆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对于徐庆所要求的房屋整改延期损失214400元调低至20000元，缺乏依据；二、原审判决调低国中星城公司应当承担的延期办理房屋产权证的违约金，缺乏事实和法律依据。故请求法院撤销原审判决，依法改判。针对徐庆的上诉，国中星城公司答辩称：一、涉案房屋经验收合格，不影响徐庆的装修入住；二、徐庆自身没有尽到及时履行告知义务和合理注意义务，并至今未就涉案房屋进行装修；三、徐庆主张按照20元／月.平方米的房租来计算延期整改损失明显不合理。因此，徐庆主张的延期整改房屋损失确实过高，应当予以核减。上诉人国中星城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决国中星城公司赔偿徐庆延期整改的损失20000元，标准过高，应予核减；二、原审判决认定事实不清，国中星城公司不应承担延期办理产权证的违约责任。国中星城公司已经提交证据证明未能及时办证非因自身原因导致，是第三方的原因；三、原审判决未正确适用法律，对诉讼费的判决有误。徐庆只是部分胜诉，也应承担一部分诉讼费用。故请求法院查明事实，依法改判。针对国中星城公司的上诉，徐庆答辩称：一、徐庆是按照合同约定办理交接，国中星城公司多次整改但未整改到位，造成徐庆延后装修入住等损失；二、延期办理房屋产权证，并非徐庆的原因，故国中星城公司要承担违约责任。在本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋整改延期是否对徐庆造成了损失及国中星城公司是否应承担相应责任；二、国中星城公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任以及违约金的计算。关于焦点一，徐庆与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。徐庆与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。涉案房屋虽存在树木枯死、烟道渗水等质量问题，但是并不属于影响正常居住使用而不能交付的情形，且涉案工程已经在合同约定的交房日前经过五方验收并验收合格，项目主体质量合格，符合法定及约定交付条件，国中星城公司已经完成交付合格房屋的义务，因此，涉案房屋存在的问题属于保修范围和保修期限内发生的质量问题。根据上述合同第十五条关于保修责任的约定，国中星城公司应当在合理期限内履行保修义务。国中星城公司在徐庆提出房屋质量问题后进行了整改并已经整改完毕，虽然整改时间较长，但是徐庆是分几次提出的质量问题，全部整改完毕的时间会相应延后，又因徐庆收房后一直未居住使用涉案房屋，故原审判决根据本案的具体情况，酌情判决国中星城公司赔偿其延期整改造成的经济损失20000元并无不当。关于焦点二，根据双方合同约定，国中星城公司应在2013年9月31日前为徐庆办妥房屋所有权证，而国中星城公司于2013年12月3日才办理该证，属逾期办理。国中星城公司提出逾期办理该证的原因系小区其他业主违章搭建所致，因该原因不可归责于徐庆，亦非国中星城公司的免责事由，根据合同相对性原则，国中星城公司仍应向徐庆承担违约责任。双方合同虽然约定逾期办理房屋产权证的违约金为已付款的1%，但是原审判决根据本案的案情及所造成的损失，酌情判决国中星城公司支付徐庆逾期办理产权证的违约金10000元，符合法律规定，并无不妥。另外，关于国中星城公司提出诉讼费的承担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因本案纠纷产生主要系因国中星城公司逾期办理房屋产权证等所致，原审判决对徐庆的诉求部分予以支持，故原审判决由国中星城公司承担全部诉讼费用亦无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，应予维持，徐庆、国中星城公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5227元，由徐庆负担2613.5元、长沙国中星城置业有限公司负担2613.5元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 刘完玲审判员 熊 伟二〇一五年九月十四日书记员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”