（2015）栖民初字第1719号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-23
案件名称
原告南京新港中等专业学校与被告南京凯樽面馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京新港中等专业学校,南京凯樽面馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第1719号原告南京新港中等专业学校，住所地江苏省南京市栖霞区尧新大道1号。法定代表人童礼荣，该学校校长。委托代理人罗婷、殷建新，江苏东恒律师事务所律师。被告南京凯樽面馆，住所地南京市栖霞区尧化街道尧新大道*号－5。经营者薛凯，男，汉族，1975年10月24日出生。委托代理人王忠益，南京市栖霞区益民法律服务所法律工作者。原告南京新港中等专业学校（以下简称新港中专）与被告南京凯樽面馆（以下简称凯樽面馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由代理审判员吴文霜适用简易程序，于2015年6月25日、7月9日公开开庭进行了审理。原告新港中专委托代理人殷建新、罗婷，被告南京凯樽面馆经营者薛凯及其委托代理人王忠益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新港中专诉称，2013年12月31日，原告与被告签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租南京市栖霞区尧新大道1号1楼1、2号经营餐饮，年租金为35500元，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金实行先付后租原则，每半年支付一次。但被告一直未能支付2014年下半年的租金。合同期满前，原告即通知被告到期不再续租，原告多次要求被告搬出承租的房屋，但被告一直不予理会。为维护原告合法权益，诉至法院，请求1、判令被告立即搬出南京市栖霞区尧新大道1号1楼1、2号房屋；2、判令被告向原告支付租金17750元及至实际迁出之日的违约金，至2015年5月31日，违约金为53605元。本案诉讼费由被告承担。被告凯樽面馆辩称，一、原告主体不适格，因为承租房屋不是原告的；二、被告没有拖欠原告租金，原告诉请的违约金没有事实和法律依据，因为此前原告欠被告2万多元债务，被告多次告知原告用欠款冲抵租金，被告主观上没有违约，且违约金依法不超过总标的额的20%，5个月的违约金最多3000元；三、同类租户有六家，在续租问题上双方一直处于协商阶段，谈不上违约；四、原被告多年来相处一直很好，原告唯独不与被告续租，对被告不公平，如果原告终止合同的目的是为了将涉案房屋再出租，被告依法有优先承租权；五、原告要求将租期延续到2015年底，被告保证一次性付清所有租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告（出租方，甲方）与被告凯樽面馆经营者薛凯（承租方，乙方）于2013年12月31日签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，该合同约定，“一、出租房屋坐落于栖霞区尧新大道1号新港中等专业学校，建筑面积104平方米，用途为餐饮。租赁合同中约定的出租房屋因客观历史原因，属于有土地使用权证，没有房屋所有权证，也没有建房许可证。二、租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日书面通知甲方。如甲方继续对外出租的，在同等条件下，乙方有权优先承租……四、该房屋年租金为35500元，租金支付方式如下：租金实行先付租金后承租原则，乙方不得拖欠租金，否则视为违约，租金采取每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金……九、9－5、租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付年租金1%的违约金”。该合同由南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室盖章鉴证。合同到期后，被告继续使用租赁房屋，原告催告后，被告仍拒绝搬出，且自去年下半年起没有向原告支付房租。另查明，租赁房屋坐落于编号为宁栖国用（95）字第0041号国有土地使用证所标识的土地上，该土地使用者登记为南京市栖霞区教育局（尧化中学），原南京市尧化中学和原南京新港职业学校是一个单位，原南京新港职业学校于2010年6月22日起更名为南京新港中等专业学校。还查明，上述租赁合同签订时乙方盖章为南京凯樽老卤面，但该经营场所办理的营业执照所登记的字号名称为南京凯樽面馆。审理中，原告申请将被告薛凯变更为南京凯樽面馆。上述事实，有原告举证的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、宁栖国用（95）字第0041号国有土地使用证、原告名称变更证明等证据，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案涉租赁房屋属于国有资产，经相关职权部门鉴证许可，该房屋可以由原告向外出租，故被告认为原告不是本案适格主体的抗辩意见不能成立。根据原被告之间签订的房屋租赁合同，双方形成了房屋租赁关系。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，现原告要求被告搬出承租的房屋，于法有据，本院予以支持。庭审中被告对原告主张其拖欠房租17750元不持异议，本院予以确认。就同类房屋租赁问题，原告已在本院起诉四户，故不存在对被告不公平的问题。因合同期限届满后被告未能如期交还房屋，构成违约，故其应当承担违约责任。对于被告以原告欠其餐饮费、可以冲抵房租为由认为其不构成违约的抗辩意见，因餐饮费与本案非同一法律关系，本院不予采纳，原告如欠其餐饮费，被告可另案主张。因合同约定的违约金计算标准过高，且被告在庭审中申请予以调整，故本院认为以房租标准确定违约金的数额较为适宜。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告南京凯樽面馆于本判决生效之日起十五日内搬出南京市栖霞区尧新大道1号1楼1、2号房屋；二、被告南京凯樽面馆于本判决生效之日起十五日内支付原告南京新港中等专业学校房租17750元及违约金（按照35500元／年的标准，自2015年1月1日起计算至实际搬出之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，减半收取788元，由原告负担238元、被告负担550元（此款原告已交纳，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 吴文霜二〇一五年九月十四日书 记 员 乔 溪 更多数据：搜索“”来源：