（2015）曲中民终字第888号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-18
案件名称
曲靖市潇湘房地产开发有限公司与王东良商品房预售合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省曲靖市中级人民法院
所属地区
云南省曲靖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲靖市潇湘房地产开发有限公司,王东良
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）曲中民终字第888号上诉人（原审被告）曲靖市潇湘房地产开发有限公司（以下简称潇湘房地产）。法定代表人：陈基德职务：董事长。被上诉人（原审原告）王东良，男，汉族，麒麟区人。委托代理人林芳妤，云南誉锦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖市潇湘房地产开发有限公司与被上诉人王东良商品房预售合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院作出的（2015）麒民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审确认的法律事实：2013年9月27日原告王东良与被告曲靖市潇湘房地产开发有限公司签订《商品房定购协议》，该协议约定原告自愿向被告定购领御华府商品房第X栋1单元201号商品房住宅，预测面积117.84平方米、单价2035元、总房款239804元，签订协议时原告交纳购房定金20000元，并于7天内交纳30%的房款，即59804元。签订合同当日原告王东良交纳定金20000元，同年l0月8日交纳59804元预付房款。另查明，2014年8月21日被告公司股东沈小三、沈文才、沈文花将其股权转让于陈基德，双方签订《股权转让协议书》，被告的法定代表人亦由沈小三变更为陈基德。再查明，至庭审结束前，被告未取得商品房预售许可。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案的定购书中，明确约定了当事人的名称、商品房的基本状况、价款、付款时间、付款方式、违约责任等内容，该定购书具备了合同成立的必要条件，且原告已依约支付了定金、首付款给被告，被告亦出具了收款发票给原告，本案的《商品房定购协议》应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案原、被告虽签订了商品房定购协议，但被告至今未取得商品房预售许可，因此原、被告双方签订的定购协议应为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，……（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……等。”被告在没有取得预售资格的情况下，与原告签订定购协议，是导致本协议无效的根本原因，其应承担协议无效的全部责任。因此原告要求被告返还首付款及支付资金占用费的请求依法成立，本院予以支持。被告的辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。原告要求资金占用费按同期贷款利率（年利率6.15%）的四倍计算，自2013年10月8日起计算，至2015年1月28日为25657.38元，之后按此标准计算至清偿之日的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，因双倍返还定金是在合同一方当事人违约时才会成就双倍返还定金，而本案是原、被告之间签订的协议无效，因此不能成就双倍返还定金，原告的该请求无法律依据，不予支持。关于被告辩解要求原公司法定代表人沈小三承担责任，无法律依据，不能成立，不予采纳，但被告可在承担责任后另案主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款之规定，判决：被告曲靖市潇湘房地产开发有限公司返还原告王东良款项79804元；被告曲靖市潇湘房地产开发有限公司支付原告王东良自2013年10月8日起至2015年1月28日的资金占用利息25657.38元，2015年1月28日之后至清偿之日的资金占用利息按年利率6.15%的四倍计算；驳回原告王东良的其他诉讼请求；案件受理费2809元（原告预交），由原告承担400元，被告承担2409元。宣判后，曲靖市潇湘房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，追加第三人沈小三参加诉讼，改判由沈小三返还被上诉人王东良款项79804元。其理由是：一审判决上诉人应承担协议无效的全部责任属认定事实错误。被上诉人提交的《商品房订购协议》第一条表明：“乙方经过认真考察和详细了解，已知悉领御华府商品房住宅的具体情况。”也就是说，对上诉人未取得预售资格的情况，被上诉人是明知的，现协议无效，双方均存在过错，被上诉人也应当对其过错承担责任。2、一审未通知第三人沈小三参加诉讼，部分关键事实不清。上诉人现法定代表人陈基德于2014年8月21日受让公司后，原法定代表人沈小三已退出公司，但涉案协议是在任职期间订立，具体的签订情况、是否存在过错及过错程度均只有其到庭诉讼才能查明，另外，上诉人提交的《股权转让协议书》表明转让前债务由原股东承担。上诉人在一审时申请追加沈小三作为第三人参加诉讼，但未得到准许，导致案件部分事实未查清，因此请求二审法院通知应出庭的第三人沈小三参加诉讼。3、一审适用法律错误。就一审中双方提交的证据及被上诉人陈述的理由来看，上诉人很明显没有故意隐瞒和提供虚假证明的情形，而且法庭也没有对此进行查明，故此，一审依据相关法律支持被上诉人资金占用费，是无事实依据于法不合的；另外，按同期银行贷款利率的四倍计算是民间借贷纠纷案件的相关规定，针对的是借贷合同纠纷，而本案是商品房买卖合同纠纷，显然不能适用该规定。被上诉人王东良未向本院提交书面答辩。二审中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，就上诉人提出“其不应当承担全部责任”的理由，双方所签订的《商品房订购协议》第一条内容为：“乙方经过认真考察和详细了解，已知悉领御华府商品房住宅的具体情况。”该条款系格式条款，不能对该条款作出不利于非格式条款一方的解释，且条款内容中并未明确被上诉人已知上诉人未取得预售许可证，上诉人又不能提供有效证据证实，故上诉人提出“被上诉人存在过错”的理由不能成立。就上诉人提出“应追加沈小三为第三人参加诉讼”的理由，根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”本案中，上诉人潇湘房地产变更了股权，但公司的实体和资产并未发生变化，公司对外所签订合同的效力当然对其股东具有约束力，本案签订合同的主体系上诉人潇湘房地产，权利义务的相对人也是上诉人。同时，上诉人在股权转让时关于公司债权债务的约定系内部约定，不能对抗第三人，原股东沈小三并非本案相关权利义务相对人，不能作为本案第三人参与诉讼，故上诉人的该理由不能成立。就上诉人提出“一审适用法律错误”的理由。上诉人作为房地产开发商有义务告知房屋买受人未取得商品房预售许可证的事实，但本案上诉人未提供证据证实被上诉人知晓或者明确告知被上诉人公司没有取得商品房预售许可证的情况，被上诉人对这一事实并不知晓，故上诉人的该行为本身就是不诚信，隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，最终导致被上诉人购买房屋后，上诉人不能按期交房，原审判决适用法律正确，判决支持被上诉人资金占用费并无不当。至于资金占用费的计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，被上诉人作为房屋买受人，可要求上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被上诉人请求的资金占用费按同期贷款利率（年利率6.15%）的四倍计算，仅系计算被上诉人损失的方式，且没有超过法律规定的范畴，故原审判决支持资金占用费按同期贷款利率的四倍计算并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1795元，由上诉人曲靖市潇湘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 坤审判员 李桂兰审判员 赵艳绘二〇一五年九月十四日书记员 贾琼丽 来源：百度“”