（2015）旌民初字第2429号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-10
案件名称
四川众弘成物业服务有限公司与周振志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
德阳市旌阳区人民法院
所属地区
德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川众弘成物业服务有限公司,周振志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）旌民初字第2429号原告：四川众弘成物业服务有限公司。法定代表人郑渝。委托代理人郑会玲、刘文峰。被告：周振志。原告四川众弘成物业服务有限公司（下面简称众弘成物业公司）与被告周振志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，依法由审判员肖鲁明适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告众弘成物业公司的委托代理人郑会玲、刘文峰，被告周振志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众弘成物业公司诉称：2008年4月28日，重庆鲁能开发（集团）有限公司德阳分公司就被告所在小区鲁能南域中央的物业服务与原告签订《前期物业服务合同》。双方就物业及相关配套服务的收费标准、物业服务期限均进行了约定。2008年12月23日，原告与被告物业所在“鲁能·南域中央”小区的业主委员会签订《物业管理服务委托合同》一份，约定：将“鲁能·南域中央”生活小区委托原告实行物业管理。2011年12月26日，双方再次签订《物业管理服务委托合同》，约定原告继续为“鲁能·南域中央”生活小区提供物业管理服务。合同期间，原告依约履行合同。被告拒绝承担2011年8月至2015年5月期间相应的物业服务等费，原告经多次向被告催收，被告均置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1.被告立即支付物业服务费6239.5元（2008年5月1日-2015年5月31日），共用设施设备运行费844.34元（2008年5月1日-2011年12月31日）、水费（代收代缴）23.9元，上述共计7108.2元。被告周振志辩称：我的房屋漏水，原告一直未处理；我从2009年之后就没在鲁能·南域中央小区居住，我不应承担共用设施设备运行费。经审理查明：原告众弘成物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司德阳分公司于2008年4月28日签订《前期物业管理服务合同》，主要约定由原告为鲁能·南域中央提供前期物业管理服务；合同期限自2008年5月1日起至2010年4月30日，但在合同期限内，物业经由合法程序成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，该合同自动终止；本物业管理区域业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积缴纳，标准为住宅每平米每月0.5元、已售车库每平米每月0.5元、商业物业每平米每月1元、车位每个每月70元、装饰装修垃圾转运费每平米2.5元（按建筑面积收取）；房屋共用部位共用设施、景观水系、公共照明等高能耗设施、设备运转所需费用向业主据实分摊。原告与德鲁能·南域中央小区业主委员会于2008年12月23日签订《物业管理服务委托合同》，约定：鲁能·南域中央小区业主委员会委托原告实行物业管理服务，合同期限为三年，自2008年12月26日起至2011年12月25日止；本物业管理区域业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积缴纳，标准为住宅每平米每月0.5元、已售车库每平米每月0.5元、商业物业每平米每月1元、车位每个每月70元、装饰装修垃圾转运费每平米4元（按建筑面积收取）；房屋共用部位共用设施、景观水系、公共照明等高能耗设施、设备运转所需费用向业主按住宅每平米每月0.15元、商业每平米每月0.3元收取。合同到期后，原告与鲁能·南域中央小区业主委员会于2011年12月26日签订《物业管理服务委托合同》约定：合同期限为五年，自2011年12月26日起至2016年12月25日止；物业管理服务费标准为：住宅每平米每月0.65元、已售车库每平米每月1元、商业物业每平米每月1.3元、车位每个每月100元。庭审中，原、被告对居民生活用水费为23.9元均无异议。另查明，被告周振志系“鲁能·南域中央”小区业主，房屋用途为住宅，建筑面积为127.93平方米，其未向原告缴纳2008年5月至2015年5月期间物业服务费等费用。后经德阳市旌阳区工农街道松花江路社区居民委员会调解及原告多次催收，均无果。德阳市众弘成物业有限公司于2014年4月15日变更名称为四川众弘物业服务有限公司。上述事实有物业服务合同、当事人陈述、准予变更登记通知书等证据佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案所涉《前期物业管理服务合同》及《物业管理服务委托合同》，系原告分别与建设单位、鲁能·南域中央小区业主委员会所签订，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。被告周振志作为鲁能·南域中央小区业主，该合同对被告周振志具有约束力。至于被告辩称的房屋漏水问题，被告可通过正当途径另行解决。被告提出的辩称意见，不能成为拒付物业服务费的理由，本院不予采纳。关于物业服务费，根据《前期物业管理服务合同》及两份《物业管理服务委托合同》对物业服务费的约定，原告主张的物业服务费应为6223.79元（0.5元×127.93平方米×44个月＋0.65元×127.93平方米×41个月）。关于共用设施设备运行费，原告主张2008年5月至2011年12月的设施设备运行费，根据《前期物业管理服务合同》的约定，2008年5月至2008年12月的的设施设备运行费应据实分摊，原告未能关于提供据实分摊的证据，本院对该部分设施设备运行费不予支持。根据双方于2008年12月23日签订的《物业管理服务委托合同》约定，该费用的收费标准为住宅每平米每月0.15元，故原告主张的共用设施设备运行费应为690.82元［0.15元×127.93平方米×36个月（2009年1月至2011年12月）］。关于原告主张的代收代缴的水费23.9元，被告已当庭予以认可，本院予以支持。据此，依照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周振志于本判决生效之日起十日内向原告四川众弘成物业服务有限公司支付物业服务费6223.79元、共用设施设备运行费690.82元、代缴的居民生活用水费23.9元，共计6938.51元；二、驳回原告四川众弘成物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。本案征收案件受理费25元，由被告周振志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员 肖鲁明二〇一五年九月十四日书记员 张 莉 关注公众号“”