（2014）镜民一初字第01099号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-12-30

案件名称

合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司与安徽飞马旅游商品发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖市镜湖区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司,安徽飞马旅游商品发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十六条，第六十七条，第九十八条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省芜湖市镜湖区人民法院民事判决书（2014）镜民一初字第01099号原告（反诉被告）：合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：朱家义，总经理。委托代理人：王典梅，该公司员工。委托代理人：张晓敏，该公司员工。被告（反诉原告）：安徽飞马旅游商品发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：钱金龙，董事长。委托代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。委托代理人：王元强，安徽纬纶律师事务所律师。原告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司诉被告安徽飞马旅游商品发展有限公司及反诉原告安徽飞马旅游商品发展有限公司与反诉被告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理。依法由审判员秦山成适用简易程序独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（下同）合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司（以下简称赛博公司）的委托代理人王典梅、张晓敏，被告（反诉原告）（下同）安徽飞马旅游商品发展有限公司（以下简称飞马公司）的委托代理人陶新伯、王元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛博公司诉称：2011年初，原、被告签订租赁合同一份，由原告租赁被告位于芜湖市和平大厦裙房二至三层场地用于经营数码广场，租期为二年零八个月，自2011年1月1日至2013年8月31日止，并约定了具体的租金、保证金等条款。该合同同时约定原告应向被告支付履约保证金50万元，并在原告场地交付后七日内退还。时至今日，经原告多次催要，被告拒绝归还原告的履约保证金，故诉请判令：1、被告归还原告履约保证金50万元、支付2013年9月至2014年4月期间的利息2万元；2、被告按年贷款利率6%向原告支付2014年5月1日起至实际支付履约保证金之日止的利息。被告飞马公司辩称：50万元履约保证金没有退还原告是事实，理由是原告拖欠被告20余万元电费没有缴纳；租赁期间损坏被告的物品没有进行修复，被告先行垫付了理应由原告承担的修复费用，且原告也没有按合同约定将讼争房屋恢复原状交还被告。反诉原告飞马公司反诉称：2011年初，原、被告签订租赁合同一份，由反诉被告租赁反诉原告位于芜湖市和平大厦裙房二至三层场地用于经营数码广场，租期为二年零八个月，自2011年1月1日至2013年8月31日止。租赁合同到期后，反诉被告赛博公司不再续租，根据合同约定，反诉被告赛博公司应将租赁场地恢复原状交给反诉原告飞马公司，反诉原告方才支付反诉被告履约保证金。然而，反诉被告赛博公司拖欠反诉原告水电费、租赁期限内导致大量设备损坏、改造设施没有恢复原状等行为严重损害了反诉原告的合法权益，故提出反诉，请求：1、判令反诉被告支付电费共计231767.8元、2013年9月至2014年5月期间的利息10430元；2、判令反诉被告支付设施设备修复费用、罚款共计395988元。反诉被告赛博公司辩称：1、反诉原告请求的电费及数额，我方是认可的，同意反诉被告将这些费用在履约保证金中扣除后退还给反诉被告，但反诉原告不同意，所以反诉原告主张的利息不能成立；2、我方已经按合同约定，依法按现状将房屋交还给反诉原告，在租赁期限内没有造成房屋及设施设备的损坏或更改，反诉原告提出恢复原状没有任何法律依据，对于该项请求不应予以支持。经审理查明：2011年初，被告飞马公司（甲方）与原告赛博公司（乙方）签订租赁合同一份，由甲方将位于芜湖市和平大厦裙房二至三层（以下简称承租场地），建筑面积共计10100平方米整体出租给乙方使用（不包括甲方租与他人场地），此商铺是由二、三楼业主整体出租给甲方，甲方转租给乙方用于设立“赛博数码广场芜湖店”，并约定：一、租赁期限为二年零八个月，从2011年1月1日起至2013年8月31日止。二、交付承租场地的标准：1、空调风机房安装完成及风管安装到位、消防喷淋主管到位、供电到每层表间、电话到每层弱电间、烟感消防到点位、消防广播到点位、卖场监控设施到位，自动扶梯及货梯安装到位，同时甲方提供相关图纸给乙方；2、营业场地内附属的中央空调、给排水、供电、自动扶梯、电梯、防盗监视、自动喷淋、电话、背景音响系统等已具备的公用配套设施，和平大厦二至三层走道、外墙、门廊及和平大厦周边场地等共用公用部位也一并移交给乙方在租赁时间无偿使用。三、租金收取内容（略）。乙方应向甲方交纳履约保证金50万元，由甲方保管，不计利息。合同终止后，乙方应于7日内清场完毕、缴清一切费用并与甲方办理交接手续，交接手续完成后的7日内如承租场地及相关设施没有毁损，甲方应退还乙方全部保证金。四、甲方交付承租场地时，双方应共同检查、验收，确认承租场地内的各种固定设施和设备及其状态。本合同终止或解除时，双方依清单清点、验收承租场地，乙方负责恢复原状。五、关于承租场地及甲方提供的公共设施设备的保养及维修，具体内容以双方签订的物业合同为准。甲方原则上同意乙方增加安装设施、设备或对承租场地进行装修改造、门头改造及户外广告位的位置（包括但不限于自动扶梯、货梯、外立面整体改造、内部装修等），但相关设计方案乙方必须报送甲方知悉并获得甲方书面同意后，由乙方负责办理申报审批手续及施工和费用，甲方给予协助。六、合同到期终止或因其它原因提前解除时，乙方须将承租场地及甲方提供之设施设备依经正常使用后之状态交还甲方。乙方自行安装的设施、设备，由乙方自行拆除，经甲方同意的，可以保留等内容。同时，被告飞马公司（甲方）与原告赛博公司（乙方）签订赛博物业管理合同一份，并约定：一、物业管理期限同前述租赁合同。二、甲方负责和平大厦二、三楼公共设施的正常运作和公共设备的维护、保养、维修、年检并负责定期给供电、供水设备保养维护；和平大厦二、三楼中央空调由甲方按照乙方规定的时间进行开启和关闭。三、甲方负责在中央空调机房单独安装带电表箱的电表计量器具，费用由甲方承担。乙方于次月依1.10元／度标准及机房内计量器具数据缴纳费用等内容。上述合同签订后，原告于2011年1月31日向被告缴纳履约保证金50万元。合同履行过程中，原、被告对租金、物业费支付无争议。2013年8月26日，原、被告联合上述承租场地的经营户发出通知，表示原、被告的租赁合同到期，双方不再续签，各经营户应于8月31日之前与被告飞马公司就租期届满后的铺位经营与租金交纳事宜商洽联系。合同到期后，双方未再续签合同，原告向被告交付了承租场地。2013年9月9日，被告向原告发出通知一份，载明原告交接的事项中，部分为原告开办时调整的，部分经营使用过程中造成的损坏，原告在交接时未将相关设施设备恢复，被告整理了相关项目恢复的详细价格清单，请原告确认并支付相关费用（详见清单），具体清单为：1、二至三层货梯口大理石破损18块，费用计3160元；2、拆二层54道隔断、三层22道隔断计76道隔断，费用计247380元；3、空调设备恢复费用188060元；4、二、三层厕所冲洗阀、水龙头、疏通下水道计880元；5、二、三楼扣板、硅盖板计7920元；6、外墙玻璃破裂5块计2852元；7、手扶电梯梯级链1套28500元，总计478752元。原告店长汪峰于同年9月16日收到上述通知和清单，并注明：“收到，待总部确认后回复。”双方就履约保证金返还及维修事宜处理未果，遂成讼。另查明：1、原告欠被告2013年8月31日前的电费231767.8元未付。2、2012年2月22日，原告发函被告，要求将二楼手扶电梯旁铺位墙体拆除，拆除部分将安装防火卷闸门，并承诺于租赁期结束后恢复原样。2013年11月28日，芜湖市镜湖区公安消防大队在消防监督检查中发现本案承租场地内二楼手扶电梯北侧防火卷帘门边上防火墙被破坏，并给予5000元的处罚，同时要求限期改正。2013年11月29日，被告以芜湖金泰物业管理有限公司名义缴纳罚款5000元。3、2013年10月10日，被告与芜湖市金玺装饰工程有限责任公司签订维修协议，由芜湖市金玺装饰工程有限责任公司对芜湖市和平大厦二、三层中央空调设备维修并更换配件，约定为188000元。被告于2013年10月13日支付10万元。4、2013年10月8日，被告与芜湖市诚兴装饰工程部（工商登记为个体工商户）签订和平大厦玻璃隔断订制合同一份，约定工程地点为和平大厦二、三层，工程面积1596平方米，单位155元／平方米等内容。被告分两次支付159600元。5、2013年11月6日，被告支付重庆迪康电梯有限公司维护费26000元（更换配件）；2013年11月6日，被告支付芜湖市三雄机电设备有限公司三相四相电表、互感器976元；2013年12月25日，被告支付杨良云芜湖市和平大厦砌墙人工费2000元。上述事实，有原、被告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、租赁合同、履约保证金收据、原、被告共同所发的通知、芜湖市和平大厦水电月报表及缴费清单、物品损坏通知及价格清单、玻璃隔断订制合同、空调维修协议、收款收据、原告发给被告拆除墙体的联络函、消防整改通知书、行政处罚决定书、消防罚没款收缴款书、收条、发票、照片、物业管理合同、物业费发票及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同、物业管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。一、关于本诉部分的处理：原、被告签订的租赁合同及物业管理合同到期后，双方未再续签合同，原、被告应按合同约定履行合同终止后的权利义务。根据租赁合同约定，被告应退还原告履约保证金50万元，故本院对原告要求被告退还履约保证金50万元诉请予以支持。原、被告签订的租赁合同同时约定，合同终止后，原告缴清一切费用并且在承租场地及相关设施没有毁损的情况下，被告应退还原告全部保证金。合同终止后，原告拖欠被告20余万元电费未付，且被告提出承租场地内出现毁损情况，被告享有先履行抗辩权，被告拒付的行为不构成违约，原告主张的利息损失缺乏法律依据，本院不予支持；二、关于反诉部分的处理：（一）如前所述，反诉被告应支付反诉原告所欠的电费231767.8元，反诉原告对该部分的利息请求同样不应予以支持；（二）对于反诉原告要求反诉被告支付设施设备修复费用、罚款计395988元的认定：原、被告合同终止后，反诉被告将承租场地交还反诉原告，对承租场地内出现的问题，反诉原告及时通知反诉被告，但反诉被告一直未给予回复，本院据此确认反诉原告陈述毁损情况的存在。反诉原告虽向反诉被告提交清单说明其损失有478752元，该损失系反诉原告的一方陈述，其并未能提供相应票据证实上述损失已实际发生，对于未能提供票据的损失，本院依法不予认定。对于反诉原告已提供票据部分，本院作如下认定：1、关于中央空调的维修费用、手扶电梯的维护费用，本院认为根据双方签订的物业管理合同约定，中央空调和手扶电梯属公共设施设备，应由反诉原告负责维护、保养和维修，反诉被告在合同履行过程中，已向反诉原告缴纳了物业管理费用，反诉原告要求反诉被告承担该部分费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2、反诉原告主张的隔断费用159600元、消防罚没款5000元及砌墙人工费2000元，均系反诉被告交还承租场地时未履行合同约定的恢复原状所致，本院对该些费用予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十六条、第六十七条、第九十八条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽飞马旅游商品发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司履约保证金500000元；二、驳回原告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求；三、反诉被告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告安徽飞马旅游商品发展有限公司电费231767.8元；四、反诉被告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告安徽飞马旅游商品发展有限公司修复费用、罚款计166600元；五、驳回反诉原告安徽飞马旅游商品发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4500元，由原告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司负担173元，被告安徽飞马旅游商品发展有限公司负担4327元；反诉案件受理费减半收取5091元，由反诉原告安徽飞马旅游商品发展有限公司负担1913元，反诉被告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司负担3178元（本诉案件受理费原告已预交，反诉案件受理费被告已预交，被告安徽飞马旅游商品发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥赛博管理咨询有限公司芜湖分公司1149元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　　秦山成二〇一五年九月十四日书记员　　张　贤附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。搜索“”