（2015）凤民一初字第01465号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2016-04-06

案件名称

王宗君与凤阳县绿都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

凤阳县人民法院

所属地区

凤阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王宗君,凤阳县绿都房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省凤阳县人民法院民事判决书（2015）凤民一初字第01465号原告：王宗君，男，1964年8月15日出生，汉族，下岗工人，住安徽省凤阳县。委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。法定代理人：俞程华，该公司经理。委托代理人：汪明选，该公司员工。委托代理人：李兰周，该公司员工。原告王宗君诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告王宗君及其委托代理人付吉光、被告绿都公司的委托代理人汪明选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗君诉称：2011年8月23日，王宗君与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，王宗君购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢1单元302号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为15161元），该房建筑面积86.39平方米，单价2250.3元，购房款合计194403元。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付王宗君使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，王宗君依约于2011年11月1日一次性支付了房款和储藏室价款，但绿都公司未按期交房，直到2014年1月27日才把钥匙交付王宗君，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。2012年8月2日，绿都公司向王宗君收取了代办房产证费用5832元。为此，王宗君起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金41269.68元［（194403元＋15161元＋5832元）×万分之二×958天］；并承担本案的诉讼费用。绿都公司辩称：对于双方签订购房合同，王宗君从绿都公司购买诉称的房屋及储藏室等基本事实以及王宗君拿钥匙时间是2014年1月27日无异议。绿都公司认为王宗君已经接受了房屋，计算违约金应当算至交付房屋之日。合同约定遇到连续阴雨天气等情况，相应的违约金计算应当排除。计算违约金不应包括储藏室的金额。王宗君为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：1、王宗君的身份证一份。用于证明王宗君的身份情况。绿都公司的质证意见为：无异议。2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明王宗君在2011年8月23日向绿都公司购买商品房一套及储藏室一间，商品房价格为194403元。绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，根据合同第八条，遇到特殊天气可以延期交房，违约金应按照房屋实际交付期计算，不包括储藏室和办证费用。3、收据五份。用于证明王宗君向绿都公司支付房款、储藏室、办理房产证费用、装修保证金、物业管理费的情况。绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但违约金的计算仅仅是依照购房款，不应该包括储藏室的价格。4、凤阳县绿都房地产开发有限公司基本信息一份。用于证明绿都公司的基本信息情况。绿都公司的质证意见为：无异议。5、交房通知书复印件一份。用于证明王宗君购买的房屋在2013年5月3日发出交付通知书，与绿都公司承诺交房的日期不一致，绿都公司违约未按约定期限交付房屋。绿都公司的质证意见为：无异议。6、新安晚报2015年6月11日报纸一份。用于证明媒体报道凤阳县绿都房地产开发有限公司“交房两年多，房产证没影”，绿都公司违约交房。绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但此证据达不到王宗君所要证明的目的。7、凤阳县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要、单面图复印件各一份。用于证明禄都花苑项目经讨论研究符合要求，允许绿都公司开发房产以及绿都公司开发的禄都花苑位置绿都公司的质证意见为：无异议。绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：营业执照、组织机构代码复印件各一份。用于证明绿都公司的主体资格。王宗君的质证意见为：无异议。2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明王宗君与绿都公司买卖房屋的事实及合同第八条规定的情况说明绿都公司不存在违约行为，违约金计算仅以购房款本身为依据。王宗君的质证意见为：对真实性无异议，但对于合同第八条规定的排除因素需要绿都公司进一步提供证据证明。储藏室与房屋是一起买的，违约金应一并计算，该证据达不到绿都公司的证明目的。3、停电情况、阴天情况的书面材料、临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明复印件各一份。用于证明禄都花苑因停电、阴雨天等客观因素无法施工，不存在违约行为。王宗君的质证意见为：凤阳气象局的这份证据存在瑕疵，不符合证据形式要件，达不到证明目的，从统计的数字来看，温度不够低，不影响水泥等施工；关于临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，该份证据内容不明确，且未提供公安等部门的证据相互证明，是孤证，不具有证明效力；关于停电的这份证据，只是笼统的讲了停电天数，未有明确的范围，时间段。4、交房通知书一份。用于证明在2013年5月22日绿都公司已完成交付，不存在逾期交房的事实。王宗君的质证意见为：这只是通知交房，王宗君实际上是2014年1月27日拿房。5、工程竣工验收报告一份。用于证明绿都公司出售的房屋符合合同约定的交付条件。王宗君的质证意见为：这份报告不是综合验收报告，不符合合同约定的交付条件，达不到绿都公司的证明目的；该报告是复印件，复印件不能作为证据使用。本院对上述证明认证如下：王宗君提供的证据1、2、3、4、5、7具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。证据6系媒体报道，不能排除媒体具有倾向性，且不是针对本案中特定的合同相对人，不能作为定案的证据使用，对其证明效力，本院不予确认。绿都公司提供的证据1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对证据2、3，合同的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对证据4交房通知书，其内容属实，双方均认可王宗君拿钥匙时间是在2014年1月27日。对于证据5工程竣工验收报告复印件，其内容不符合双方约定的交付条件，但该报告涉及案件事实认定，对其证明效力将结合全案予以认证。根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2011年8月23日，王宗君与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，王宗君购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢1单元302号房），该房建筑面积86.39平方米，单价2250.3元，购房款合计194403元。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付王宗君使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，王宗君依约于2011年11月1日一次性支付了购房款，并购买了一间价格为15161元的储藏室，绿都公司未按期交房，2014年1月27日，王宗君拿到房屋钥匙，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。2012年8月2日，绿都公司向王宗君收取了代办房产证费用5832元。因绿都公司逾期交房，王宗君起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金41269.68元［（194403元＋15161元＋5832元）×万分之二×958天］；并承担本案的诉讼费用。本院认为：王宗君与绿都公司于2011年8月23日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。合同签订后，王宗君依约支付了全部购房款194403元及储藏室价款15161元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条又约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但绿都公司未能在合同约定的期限内书面通知王宗君办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案的争议焦点为，绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？违约金计算是否应包含储藏室？根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。王宗君于2014年1月27日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。通过绿都公司提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区11号楼目前已经验收合格。通过验收的日期在房屋交付日期之后，且非双方合同约定的综合验收，交付行为具有瑕疵，但买受人确已实际占有使用该房屋，且不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。根据上述司法解释及合同第九条约定，违约金应自最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头协议购买。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房款同时支付，购房合同附件三也提到储藏室门窗事项，买受人有理由相信储藏室与房屋将一并交付。故储藏室的交付与违约责任应参照购房合同约定，可按同样标准一并计算违约金。另，王宗君要求的逾期交房违约金中，计算已付房款包括绿都公司代收办证费5832元。办理房产证是房产登记部门的职权。出卖人向登记部门提供办证材料是商品房买卖合同的附随义务。代办房产证是基于王宗君与绿都公司之间的委托合同关系，绿都公司向王宗君收取办证费却没有办理好房产证，尽管如此，委托合同与本案非同一法律关系，不应一并处理。将办证费计算到已付房款中不妥，应予以扣除。依照合同约定，2012年10月31日至2014年1月27日逾期天数为454天，其违约金确认为19028.4元（209564元×2／10000×454天），王宗君诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告王宗君逾期交付违约金19028.4元；二、驳回原告王宗君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832元，减半收取416元，由原告王宗君负担224元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员　　陆先尧二〇一五年九月十四日书　记　员　　宋　洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来源：百度搜索“”