（2015）穗中法民五终字第3556号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
罗承芳与广州佳地投资有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗承芳,广州佳地投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3556号上诉人(原审原告)：罗承芳。委托代理人：罗兆荣。被上诉人(原审被告)：广州佳地投资有限公司。法定代表人：翟驰，总经理。委托代理人：孔宁军，住广州市白云区，系该司职员。上诉人罗承芳因与被上诉人广州佳地投资有限公司（以下简称为佳地公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为：罗承芳、佳地公司自愿签订的上述《房屋预售合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定，佳地公司应于1993年12月31日前将涉讼的2501房交付给罗承芳，而佳地公司逾期至1995年2月10日才交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。故罗承芳现要求佳地公司为其办理涉讼2501房房地产权证的诉讼请求合法有理，予以支持。由于目前未有证据反映罗承芳曾于本案诉讼前向佳地公司提出过要求承担逾期交楼违约责任或赔偿损失的主张，即并未发生诉讼时效中断或中止的情形，因此，罗承芳现要求佳地公司赔偿因逾期交楼造成的租金损失，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间，对罗承芳该项诉请不予支持。此外，由于上述合同并未约定佳地公司为罗承芳办理涉讼房屋房地产权证的期限，而罗承芳所购为预售房屋，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款的规定，佳地公司应于房屋交付使用之日起90日内为罗承芳办理涉讼房屋的房地产权证。现有证据表明，佳地公司于2011年8月5日通知罗承芳提交办理涉讼房屋产权证所需的材料用以办证，佳地公司已履行了通知义务，但罗承芳未能证明其已向佳地公司提交了相关资料，且罗承芳亦未就其关于佳地公司以罗承芳未交纳物业管理费为由拒绝为罗承芳办理产权证的陈述提供相应证据，因此，罗承芳要求佳地公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，亦已超过诉讼时效期间，不予支持。关于罗承芳要求佳地公司退还面积差购房款的诉讼请求，由于目前涉讼房屋尚未办理产权证，而面积差异应以产权证记载面积为最终结算依据，故罗承芳该项诉请目前尚未具备条件，对此亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条及第六十条的规定，于2015年4月20日作出判决如下：一、佳地公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为罗承芳办理其所购房屋（合同地址：广州市五羊新城自编D2商住楼（华苑大厦）第25楼编号A单位，现编门牌：广州市越秀区寺右新马路77-79号2501房）的房地产权证；二、驳回罗承芳的其他诉讼请求。本案一审受理费16671元,由罗承芳负担16621元，佳地公司负担50元。判决后，罗承芳不服，向本院提起上诉，认为：一、法院在处理购房者与开发商之间的迟延办证纠纷和水电费欠费纠纷时，没有平等对待购房者。在处理购房者水电费欠费纠纷时，认为购房者不能以佳地公司未予办证为由而拒交水电费，从而支持佳地公司的诉讼请求。但在处理佳地公司迟延办证纠纷时，却支持佳地公司主张房屋办理产权证与交纳水电费之间不存在关联性理由。可见，没有平等对待购房者。本案罗承芳依约交清房款后，曾多次催促佳地公司要求办理涉案房屋产权证，未果。直到2011年8月5日，佳地公司才通知罗承芳带齐材料准备办理涉案房屋产权证，但当罗承芳依要求交齐办证材料后佳地公司却以罗承芳未交纳涉案房屋水电费为由不予办理，佳地公司不予办理房屋产权证属于违约行为，应当承担相应责任。二、佳地公司一直以100.9619平方米收取管理费，与合同约定的面积105.4平方米相比较，少了4.4381平方米，佳地公司应当退还涉案房屋面积差的购房款及利息。综上，罗承芳上诉请求撤销原审判决第二项，支持其全部诉讼请求。佳地公司答辩认为，面积差的计算应以房产证为准，同意原审判决，请求本院驳回罗承芳上诉请求。经审理查明：1992年7月24日，罗承芳（甲方）与佳地公司（乙方）签订《房屋预售合同》，其中约定：乙方将座落广州市五羊新城自编D2商住楼（华苑大厦）第25楼编号A单位给罗承芳，建筑面积105.40平方米，价格为港币812355元，折合人民币714872元正；乙方应在1993年12月31日之前将房屋交给甲方；如乙方不能在1993年12月31日前将该房屋交付甲方，甲方有权继续等待交付该房屋，并要乙方偿还房屋延期交付期限内甲方所付房屋价之利息，利息按中国银行活期利率计算；甲方预购本房屋之产权登记事项，甲方同意委托乙方或乙方指定的代理人全权统筹申报登记，甲方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续等。合同签订后，罗承芳依约向佳地公司付清了全部购房款。1995年2月10日，佳地公司将涉讼的2501房交付给罗承芳。因罗承芳欠付物业管理费，广州佳地物业管理有限公司曾向原审法院提起（2010）越某三初字第1732号民事诉讼，要求罗承芳支付2001年6月起至2010年5月期间的物业管理费及水电费、利息等。原审法院判决：罗承芳应向广州佳地物业管理有限公司支付2001年6月至2010年5月的物业管理费、水某、电费等费用等。2012年10月18日，罗承芳不服广东省增城市人民法院（2011）穗增法委执异字第105号执行裁定，向本院提出复议申请。本院作出（2012）穗中法执复议字第64号执行裁定书，其中记载：增城法院查明：本案的执行依据为广州市越秀区人民法院（下称：越秀法院）于2010年11月30日作出的(2010)越法民三初字第1732号民事判决书。判决确定：罗承芳应于判决发生法律效力后十日内，一次性向广州佳地物业管理有限公司支付位于广州市东山区华苑大厦25层A单元(2501房)在2001年6月至2010年5月的物业管理费20717.64元、水电费49354.56元及垃圾费、有线电视费、分摊水某、物业维修分摊费、公共用电分摊费等各项费用及逾期滞纳金。2011年7月，越秀法院以(2011)穗越法执字第4115号《委托执行函》委托增城法院代为执行；2011年7月27日，增城法院立案执行，执行案号为(2011)穗增法委执字第105号。在执行过程中，增城法院于2012年2月15日作出(2011)增法委执字第105号执行裁定书，裁定扣划罗承芳在中国建设银行增城支行开立账号为43×××07的存款53000元，又于2012年2月21日作出(2011)增法委执裁字第105号执行裁定书，裁定扣划罗承芳在中国工商银行增城夏街支行开立账号为36×××90)030564079的存款8000元。上述款项已实际扣划至增城法院代管款帐户。另查，在越秀法院于2011年4月12日出具的《裁判文书生效证明》中载明，该院已于2010年11月30日对（2010）越某三初字第1732号案进行了宣判，判决书已于2010年11月30日以直接送达的方式送达广州佳地物业管理有限公司，于2010年11月30日以公告送达的方式送达罗承芳，判决书已于2011年2月15日发生法律效力……该院认为，……罗承芳的复议请求不能成立。为此裁定驳回罗承芳的复议申请。2011年8月5日，佳地公司以邮政特快专递方式向某芳位于涉讼房屋的地址寄送《关于办理房产证的通知》，要求罗承芳于15天内将备齐有关资料交到佳地公司办公室，以办理涉讼房屋的房地产权证。广东省广州市广州公证处根据佳地公司的申请，对佳地公司上述寄出通知的情况以（2011）粤穗广证内经字第97176号公证书进行公证。另查明，广州佳地物业管理有限公司曾向原审法院提起（2014）越某三初字第1338号民事诉讼，要求罗承芳及第三人张某支付2010年6月起至2014年3月期间的物业管理费及水电费、利息等，该案审理过程中，各方协商达成一致，原审法院于2014年8月26日作出民事调解书。罗承芳表示，其于收到佳地公司上述通知后次日便持所有资料前往佳地公司，提供给佳地公司复印，但佳地公司员工称由于罗承芳未缴清物业管理费等费用，故不能为其办理产权证。罗承芳认为，佳地公司是此时才取得罗承芳新的身份证复印件，故可证明罗承芳已按照佳地公司通知要求提交办证资料。此外，罗承芳还表示，罗承芳于上述1338号民事诉讼中曾向佳地公司提出过支付逾期办证违约金及赔偿逾期交楼损失的主张。现涉讼2501房尚未办理房地产权证。因本案纠纷，罗承芳于2014年12月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.佳地公司立即办好广州市越秀区五羊新城华苑大厦25层A房（现编门牌：广州市越秀区寺右新马路77-79号2501房，合同地址：广州市越秀区五羊新城华苑大厦25层A房）的房地产权证给罗承芳；2.佳地公司向某芳支付逾期办证违约金（从2011年8月5日起至判决生效之日止，每年按全部房款人民币714872元的8%利息标准计算）；3.佳地公司赔偿因逾期交房导致罗承芳需另行承租房屋遭受的租金损失（从1994年1月1日起至1995年2月10日止，参照全部房款人民币714872元的每年8%利息标准计算）；4.佳地公司向某芳退还不足面积的款项（4.4381平方米×6782.5元/平方米）及利息（从1992年7月24日起至实际支付之日止，以上述金额为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利息计算）。佳地公司答辩认为，涉诉大楼已于1999年办理了大确权，多次通知罗承芳办理房地产权证，但罗承芳均不予理会。于是，佳地公司在2011年8月5日通过公证方式向某芳邮寄办证通知。现在同意协助罗承芳办理涉诉房屋的房地产权证。但不同意支付逾期办证违约金，也不同意支付逾期交楼违约金和面积差，已过诉讼时效。经本院二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审查明事实与原审一致。本院认为，关于办理涉诉房屋产权证的问题，原审判决后，罗承芳对原审判决第一项没有提出异议，佳地公司也同意予以办证，本院认为原审对此问题处理，并无不妥，予以维持。本案二审争议的问题有三：一是逾期办证违约金，二是逾期交楼违约金，三是房屋面积差等问题。关于逾期办证违约金的问题。由于双方在合同中并未约定办证时限，佳地公司于1995年2月10日将涉诉房屋交给罗承芳使用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款的规定，佳地公司应于房屋交付使用之日起90日内（即1995年5月11日前）为罗承芳办理涉讼房屋的房地产权证。但有证据证明的事实是佳地公司直到2011年8月5日才通知罗承芳进行办证，罗承芳直到2014年12月29日才向原审法院提起本案诉讼，罗承芳也无提供证据证明存在诉讼时效中止和中断情形。因此，原审法院认为罗承芳的逾期办证违约金诉讼请求已过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于逾期交楼违约金的问题。双方在合同中约定，佳地公司应于1993年12月31日前将涉诉房屋交付给罗承芳，但却于1995年2月10日才交付房屋给罗承芳，罗承芳也接收居住。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间，罗承芳至迟应于1995年12月31日前提起诉讼，或提供证据证明其有要求佳地公司支付逾期交楼违约金的事实，但罗承芳没有在该期限内提起诉讼，也无证据证明存在诉讼时效中止和中断的情形，原审法院认为其该项诉讼请求已过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于房屋面积差的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案原审法院以目前涉诉房屋尚未办理产权证、面积差应以产权证记载面积为最终结算依据为由，认为罗承芳该项诉讼请求尚不具备条件，不予支持，并无不当，本院予以维持。罗承芳可在取得房地产权证后，根据情况另行主张。综上所述，罗承芳上诉缺乏证据支持，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1554元由上诉人罗承芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年九月十四日书 记 员 李宪琼黄妙丽 来源：