（2015）扬开民初字第00831号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-04
案件名称
南京和谐物业管理有限责任公司与丁伯明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京和谐物业管理有限责任公司,丁伯明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬开民初字第00831号原告南京和谐物业管理有限责任公司。法定代表人魏明，董事长。委托代理人沙恒兵，该公司员工。被告丁伯明。原告南京和谐物业管理有限责任公司（以下简称和谐物业公司）与被告丁伯明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，依法由代理审判员吴昊适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告和谐物业公司的委托代理人沙恒兵、被告丁伯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业公司诉称，2008年6月11日，原告与扬州润和房地产开发有限公司签订了《润和·绿景城前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；标准为多层、高层住宅0.7元／月／M2（暂定，最终以物价部门核批为准）、电梯运行费为0.35元／月／M2（代收代支，按实结算）；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度首月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。被告作为扬州润和绿景城小区6幢104室的业主，房屋建筑面积为92.61M2，储藏室面积为21.52M2，被告自2012年1月1日至2014年12月31日，欠交物业管理费2465.4元（含储藏室）、公用水电费600元，合计3065.4元。上述费用经原告多次登门或电话通知交纳，至今未果。现原告诉请法院，判令被告立即支付拖欠的物业管理费2465.4元、公用水电费600元，合计3065.4元。原告为支持自己的诉讼请求提供以下证据：1、前期物业服务合同一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，合同约定：物业服务费多层为0.7元／月／平方米；服务费按年缴纳，业主或使用人应在每年度首月，履行缴纳义务；应欠交物业费过多（20%以上），导致物业服务水平相应下降的，物业公司不���担责任；2、申请一份，证明经扬州市物价局批准小区物业管理费为0.6元／平方米，水电运行费单独建账按实分摊；3、催缴通知一份，证明原告履行了催交义务；4、房屋验收交接表一份，证明被告系6幢2单元104室的业主，2010年1月8日被告接受了该房屋。被告丁伯明辩称：1、本人是6幢104室的业主，2009年12月拿到房子，当时出现质量问题，本人对卫生间漏水问题与物业和开发商进行交涉。根据前期物业管理的有关规定，业主的发现的房屋质量问题首先报物业公司，由物业公司与开发商进行交涉，但这个问题一直到2014年12月底，即将达到建筑质量5年质保期的期限，依然未对提出的问题进行维修。2014年底，本人向扬州市仲裁委提起仲裁，仲裁结果是主卧室窗户漏水问题由房地产开发商进行维修；2、根据前期物业管理合同第7条第2款的规定，因房屋质量问题导致业主拒绝受领房屋、拒交物业费的，欠交的物业服务费由扬州润和房地产开发有限公司承担；3、原告在物业管理服务过程中，疏于管理，对公共设施的运行和保养未能按规定进行，未能按照物业管理等级标准进行服务，因物业公司未能有效对监控进行维护保养，小区监控清晰度非常低；4、要求原告提供详细详实的依据，公共费用的分摊按实际结算的问题等等。被告丁伯明为支持自己的抗辩提供以下证据：（2015）扬仲裁字第001号裁决书一份，证明涉案房屋质量方面存在缺陷；根据原告提供前期物业管理合同第7第2款，欠交物业费由开发商承担。庭审中，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2无异议，但要求原告提供水电单独建账按实分摊的证据；对证据3，没有收到；对证��4没有异议。原告对被告提供的证据没有异议。经审理查明，2008年6月11日，原告与扬州润和房地产开发有限公司签订了《润和·绿景城前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；标准为多层、高层住宅0.7元／月／M2（暂定，最终以物价部门核批为准）、电梯运行费为0.35元／月／M2；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度首月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。该合同第七条第2项约定：因甲方（扬州润和房地产开发有限公司）与购房业主的合同纠纷或房屋质量问题，导致购房业主拒绝首领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担（扬州润和房地产开发有限公司）。2008年6月13日，经扬州市物价局核准，扬州市润和绿景城物业管理费为0.6元／月／M2，公用水电费单独建���、按实分摊。2014年12月1日，扬州仲裁委员会受理申请人丁伯明与被申请人扬州润和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。2015年5月13日，扬州仲裁委员会裁决：扬州润和房地产开发有限公司对丁伯明所有的涉案房屋的主卧室窗户漏水问题进行维修。另查，被告丁伯明为扬州市邗江中路121号润和绿景城6幢104室业主，该房屋建筑面积为92.61M2。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、房屋验收交接表、扬州市物价局批复、仲裁裁决书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告和谐物业公司与扬州润和房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议，不违反法律规定，具有法律效力，且效力依法及于每个业主。扬州仲裁委于2015年5月13日对被告与扬州润和房地产开发有限公司的商品房销售合同纠纷作���的生效仲裁裁决，要求扬州润和房地产开发有限公司对丁伯明所有的涉案房屋的主卧室窗户漏水问题进行维修，证实了涉案房屋存在质量问题。而根据前期物业服务协议第七条第2项的约定，被告因房屋质量问题拒交物业费服务费的，欠交物业服务费由扬州润和房地产开发有限公司承担。故，原告应向扬州润和房地产开发有限公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京和谐物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法��规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。代理审判员 吴昊二〇一五年九月十四日见习书记员 徐馨 来源：百度搜索“”