（2015）锡民终字第01721号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-10-16
案件名称
江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会与邓建锋、江阴市久锦纺织有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓建锋,江阴市久锦纺织有限公司,江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第01721号上诉人（原审被告）邓建锋。上诉人（原审被告）江阴市久锦纺织有限公司，住所地江阴市徐霞客镇湖塘村杨淮头50号。法定代表人杨品伟，该公司董事长。被上诉人（原审原告）江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会，住所地江阴市徐霞客镇湖塘村。负责人张坚，该村民委员会办公室主任。委托代理人张逸峰、范宝露，江苏茂业律师事务所律师。上诉人邓建锋、江阴市久锦纺织有限公司（以下简称久锦公司）因与被上诉人江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会（以下简称湖塘村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄徐民初字第0461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2005年12月11日，湖塘村委会与久锦公司签订土地、电力基础设施、房屋租赁协议一份，湖塘村委会将久锦公司厂房范围内的2250平方米的土地租赁给久锦公司，租金按每年10元／平方米计算，合计每年22500元，租赁期限为五年，自2006年1月1日起至2011年12月31日止。久锦公司厂房范围内的土地已取得非农业用地使用证，但厂房未办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。2006年4月30日，湖塘村委会与杨品伟签订收购协议书，杨品伟将坐落在湖塘村杨淮头村的厂房出售给湖塘村委会，包括二层主厂房生产车间3708平方米和主厂房西侧二层厂房50平方米，收购价格为450元／平方米，价款合计1691100元，付款方式为一次性付清。同日，湖塘村委会又与久锦公司签订租赁协议一份，湖塘村委会将上述厂房共计3758平方米租赁给久锦公司，租赁期限自2006年5月1日至2011年12月31日止，自2006年5月1日起至2007年12月31日止租金为每年55元／平方米，自2008年1月1日起至2011年12月31日止，租金为每年60元／平方米。2006年5月12日，久锦公司向湖塘村委会出具收据一份，金额为1691100元，收款事由为出让主厂房3708平方米、西侧的二层厂房50平方米，时任湖塘村委会书记范云飞于2006年5月14日在收据上签署“同意支付”。2006年8月20日，湖塘村委会与久锦公司签订协议书一份，湖塘村委会投入久锦公司170万元作为长期投资，年利率12%。在湖塘村委会保存的同样内容的协议书上，杨品伟在盖章位置书写了“本协议是对银行借款使用，和06年村委的与江阴市久锦纺织有限公司签订的协议无……”。2010年1月26日，湖塘村委会向久锦公司出具证明一份，载明：我村所在地江阴市久锦纺织化纤有限公司，所有主厂房、办公楼、宿舍、食堂、纺纱设备壹万纱锭、电力设施及生产附件全部归江阴市久锦纺织化纤有限公司所有，总计投资人民币：9383128元。当日，湖塘村委会还向江苏银行无锡宝光支行出具了上述相同内容的证明一份。在湖塘村委会保存的同样内容的证明上，杨品伟书写了“本证明是对银行借款使用，和村委的协议无冲突”。后久锦公司因经营不良，要求中止（注：应为终止，下同）土地和房屋租赁协议，2012年5月23日，湖塘村委会与久锦公司签订合同中止协议一份，双方一致同意中止2005年12月11日签订的土地租赁协议书和2006年4月30日签订的房屋租赁协议。2014年6月12日，久锦公司与邓建锋签订租房协议书一份，邓建锋向久锦公司租赁600平方米厂房作为生产用房，年租金51800元，租期为3年。协议签订后，邓建锋使用了厂房，并已经支付了30000元租金给久锦公司。2014年8月12日，湖塘村委会具状起诉来院。审理中，湖塘村委会明确诉请中的恢复原状是指将车间一分为二的彩钢瓦拆除。庭审中，久锦公司认可是他公司将厂房隔开的。后湖塘村委会撤回了要求邓建锋将涉案厂房恢复原状的诉讼请求。上述事实，有湖塘村委会提供的决议、澄土补（1988）189号文件、收购协议、收据、合同中止协议、照片、租赁协议、土地电力房屋租赁协议书附草图、（2012）澄青民初字第0240号民事判决书复印件、租房协议书复印件、告知书复印件、2010年1月26日证明、2006年8月20日证明、久锦公司提供的2006年8月20日协议书、2010年1月26日证明、协议书附（2003）12号文件及当事人的陈述在卷予以佐证。原审法院认为：一、关于诉争厂房的所有人。诉争厂房的土地属湖塘村委会所有，久锦公司建造了厂房，2006年4月，湖塘村委会与久锦公司签订了收购协议，2006年5月，湖塘村委会亦向久锦公司支付了收购协议约定的价款，故双方的收购协议已履行完毕，因厂房建设未取得建设工程规划许可证和权属证照，但附属于土地的建筑材料已一并转让给了湖塘村委会，故湖塘村委会对诉争厂房的建筑材料享有所有权。虽然久锦公司提交了与湖塘村委会于2006年8月20日的协议书、湖塘村委会于2010年1月26日的证明，用于证明涉案厂房归久锦公司所有，但根据湖塘村委会保留件中杨品伟书写的内容可以得知，前述协议书、证明仅用于办理银行借款使用，与湖塘村委会和久锦公司签订的收购协议书无关，故对久锦公司关于厂房归其所有的主张本院不予采信。至于湖塘村委会是否存在帮助久锦公司向银行骗贷的行为，不属本案审理范围，本案中不予理涉。二、关于久锦公司与邓建锋的租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，当事人可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，由于坐落在湖塘村杨淮头村的厂房未取得建设工程规划许可证和权属证照，故湖塘村委会与久锦公司签订的房屋租赁协议无效；另外，久锦公司与湖塘村委会在2012年5月23日签订协议终止了双方之间的土地租赁协议，故久锦公司在2014年6月12日与邓建锋签订租房协议时对于涉案厂房、土地既不具备所有权，也不不具有使用权，更无权出租给邓建锋，事后亦未获得所有权人湖塘村委会的追认，故久锦公司与邓建锋签订的租赁合同无效，湖塘村委会要求确认该合同无效以及要求邓建锋自涉案厂房迁出的诉讼请求应予支持。因租赁合同无效，久锦公司应返还邓建锋已经支付的租金30000元，但该部分不属本案审理范围，本案中不予理涉，邓建锋可另案向久锦公司主张权利。邓建锋使用厂房期间的房屋占有使用费可自2014年6月12日起计算，湖塘村委会自愿要求按照60元／平方米／年计算600平方米的房屋占有使用费，未超过久锦公司与邓建锋约定的租金标准，法院予以认可；湖塘村委会要求计算至判决生效之日止，并无不当，法院予以认可。湖塘村委会要求久锦公司与邓建锋连带支付房屋占有使用费，无法律依据，法院不予支持。湖塘村委会撤回要求恢复原状的诉请，系湖塘村委会自行处分诉权，法院予以准许。邓建锋认为是在看了2010年1月26日湖塘村委会出具的厂房属于久锦公司所有的证明后才与久锦公司签订租赁合同的，而湖塘村委会向久锦公司出具该证明的目的、作用等，邓建锋是无法知道的，故邓建锋属于善意人，邓建锋对于租赁合同的无效不具有过错，对此，湖塘村委会和久锦公司虽然没有共同的故意，但均具有过错，如果邓建锋因租赁合同无效、迁出、恢复原状而产生损失，应由湖塘村委会和久锦公司共同赔偿，但不属于本案审理范围，邓建锋可另案主张权利。邓建锋虽应向湖塘村委会支付房屋占有使用费，原因在于久锦公司隐瞒重大事实，故相应的诉讼费用应由久锦公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邓建锋与江阴市久锦纺织有限公司于2014年6月12日签订的租房协议书无效。二、邓建锋应于本判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江阴市徐霞客镇湖塘村杨淮头50号的厂房。三、邓建锋应承担自2014年6月12日起至判决发生法律效力之日止按单价60元／平方米／年计算600平方米的房屋占有使用费，于本判决发生法律效力之日起30日内给付江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会。四、驳回江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会已预交），由江阴市久锦纺织有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会。邓建锋、久锦公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人邓建锋上诉称：其系根据湖塘村委的证明认为涉案厂房设备等系久锦公司所有，才与久锦公司签订租赁协议，并支付3万元租金的。其没有过错，原审法院判决结果使其损失很大。请求依法改判租赁协议有效。上诉人久锦公司上诉称：2006年4月30日的收购协议应认定无效。湖塘村委的证明明确了涉案厂房、设备系其所有。请求依法改判房屋使用费由其取得。被上诉人湖塘村委辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院已查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己所主张的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应当承担举证不利的法律后果。本案二审中，邓建锋与久锦公司未能提供新的证据证明其上诉意见和理由，仍认为依据湖塘村委2010年1月26日出具的证明等证据即可证明涉案厂房、设备等属久锦公司所有。但湖塘村委提供的有久锦公司法定代表人杨品伟在该证明上签注的“本证明是对银行贷款使用，和06年村委的协议无冲突”的证明，明确了该证明的真实用途；同时湖塘村委还提供的2012年5月23日其与久锦公司签订的合同终止协议，表明双方已经就终止土地租赁和房屋租赁关系达成了一致意见；另外已经发生法律效力的江阴市人民法院（2012）澄青民初字第0240号民事判决书确认了涉案厂房未取得建设工程规划许可证和权属证照，湖塘村委会与久锦公司签订的房屋租赁协议无效，久锦公司应参照房屋租赁协议及双方确认的金额支付房屋使用费。结合其他相关证据，可以确认久锦公司对涉案厂房、设备等没有所有权和使用权。因湖塘村委会与久锦公司签订的房屋租赁协议无效，且久锦公司无权处置该厂房，其与邓建锋签订的租赁协议无效；久锦公司不应取得该厂房出租所得收益。故本院对邓建锋、久锦公司的上诉意见不予采纳。关于上诉人邓建锋提出如租赁协议无效，将给其造成重大损失的意见，原审法院已经确认邓建锋在与久锦公司的租赁关系中系善意人，对租赁合同的无效不具有过错，湖塘村委会和久锦公司虽然没有共同的故意，但均具有过错，其在此过程中产生的损失可另案向久锦公司及湖塘村委主张。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、诉讼程序合法，所作判决应予维持。邓建锋、久锦公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓建锋、久锦公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长 邵 敏审判员 诸佳英审判员 姜丽丽二〇一五年九月十四日书记员 缪玲娜